地下商業(yè)發(fā)展五大困境

　　廣州地下商業(yè)項目經(jīng)營為何失敗多、成功少？王先慶認為最大原因就在于無論是政府還是企業(yè)，都缺乏對地下商業(yè)的正確認識，規(guī)劃建設(shè)中的“全球第一大地下商業(yè)群”，更充分顯示出廣州地下商業(yè)非理性擴張的盲目性。綜合對各地下商場的調(diào)查結(jié)果和業(yè)界專家的觀點，新快報記者發(fā)現(xiàn)，除了因短期新增供應(yīng)量大、市場競爭加劇，導致項目招商難、生存難外，廣州的地下商業(yè)項目還普遍面臨以下五大困境：

　　產(chǎn)權(quán)不清晰令地下商業(yè)“先天不足”。廣州地下商業(yè)項目大多由人防工程或過街隧道改造而成，其開發(fā)商實質(zhì)上只是“二房東”，向政府租下20年左右的經(jīng)營權(quán)，再經(jīng)過包裝分租給商家，有的項目甚至出現(xiàn)“三房東”。這容易令項目長期經(jīng)營主動權(quán)缺失，招商時“二房東”、“三房東”只求快，開業(yè)后容易出問題。還有些地下商業(yè)項目雖然有產(chǎn)權(quán)，但開發(fā)商為求快速回籠資金，將產(chǎn)權(quán)散賣給小業(yè)主，令后期招商管理難統(tǒng)一，商場也難旺起來。

　　地下商場的空間展示不夠，光線不通透，視野不好，令人感覺壓抑，商鋪面積再大也難讓人感覺寬敞。尤其在商業(yè)動線布局上，站在這個店鋪門口看不到遠處有什么店，消費者去其它商鋪購物的動機不大，客流、公共資源都很難共享，容易各自為政，所以大品牌都不愿意到地下商場經(jīng)營。時尚天河商業(yè)廣場總經(jīng)理助理盛勇坦言：“我們一共有3000個鋪位，現(xiàn)在小鋪都租完了，但面積大一些的卻還空著，因為很多大品牌商家都不太愿意入地下，大店特別難招租。”

　　受結(jié)構(gòu)影響，地下商場配送功能欠缺，排煙、排污、排水都不方便，業(yè)態(tài)有限，難實現(xiàn)多元化、立體化布局�；ǔ歉叩聟R總經(jīng)理雷曉琳坦承，因消防問題，娛樂項目也很難進入地下，餐飲店更不允許下到負三層�！斑M負一層、負二層的餐飲店，也需有特別嚴格的煙道設(shè)計，所以招商并不易”。東方寶泰廣場的副總經(jīng)理盧廣也特別有感觸，項目定位經(jīng)歷過三次大調(diào)整，最后引進吉之島等主力店才成功轉(zhuǎn)型，不過目前受限制更多的負三層商場，招商仍遇問題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州已開業(yè)的各地下商場中，負三層確實還沒有一個商場能真正做熱做旺。

　　困境4 租金、管理費比地上項目高

　　與地上商業(yè)項目相比，地下項目雖然沒有了地價成本，但其工程造價比地上項目至少要高40%-50%。據(jù)了解，為滿足消防要求，地下商場裝修用的防火耐熱材料造價比地上項目高上三四成。而為收回投資，開發(fā)商往往只能提高租金招租。據(jù)了解，廣州不少新的地上商場前期租金不到300元/平方米/月，但一些新地下商場的報價卻高達1000元/平方米/月。

　　另外，地下商場的通風、采光全部都要用電，電費遠比地上商場高。所以地下商場的管理費通常要50-70元/平方米/月，而普通商場鋪通常也就20-40元/平方米/月。根據(jù)經(jīng)驗，地下商場較適合做主題商業(yè)，以中低端商品為主。但中低端品牌商家的經(jīng)營能力有限，難以支付高額的租金和管理費、電費等運營成本，令地下商場招商遇瓶頸。

　　困境5 地上難做招牌，市民找不著

　　對消費者而言，雖然有些年輕人熱衷逛地下商場，但也有不少市民表示地下商場層高矮、通道窄，讓人感覺很壓抑，而且空氣不好，流行感冒盛行季節(jié)更不敢“入地”消費。楚睿商業(yè)有限公司董事總經(jīng)理沈正印表示，廣州地下商場更多要依靠地鐵和地下通道的資源，畢竟從消費心理看，市民能主動“入地”消費的不會太多，只有地鐵和地下通道才能帶來更多客流和商機。

　　如何能把人引入地下消費，也是地下商場能否成功的關(guān)鍵，因此商家都希望多做些指示牌和戶外廣告加大商場知名度，拉動人氣。盛勇無奈地說：“地上的物業(yè)我們沒有份，城管又管得嚴，我們想在地上做點指示牌都很難。經(jīng)常有第一次來商場的商家或市民打電話咨詢我們商場的出入口在哪里，這簡直成了地下商場的一大‘痛腳’了”。