華軍大講堂——由廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會常務(wù)副會長、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍重磅主持，通過邀請行內(nèi)知名專家、職業(yè)經(jīng)理人、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)、人氣商家老板等杰出人士，以每周一期走進(jìn)商業(yè)項目或者商家的沙龍分享模式，給商業(yè)地產(chǎn)界同行提供一個線下互動交流平臺。

　　2018年11月9日下午，由第一商業(yè)網(wǎng)與凱麒投資主辦、佛山悅壹城承辦的線下知名品牌活動“華軍大講堂”（第一期）在悅壹城8座首層中庭響亮登場。

▲華軍大講堂活動現(xiàn)場

　　廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會常務(wù)副會長、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍、佛山市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會會長、佛山南海嘉洲廣場董事長鐘義、佛山和信廣場董事長林湛強(qiáng)、六元素體驗天地總經(jīng)理何永杰、佛山市禪城區(qū)味道制造餐飲有限公司董事長蒙根梁、廣州凱麒投資管理有限公司執(zhí)行董事長葉宇、佛山市禪城區(qū)味道制造餐飲有限公司姜華杰、第一商業(yè)網(wǎng)商務(wù)部總監(jiān)廖軍、蒙自源餐飲連鎖集團(tuán)開發(fā)副總監(jiān)胡瑞芹、廣州市云哥魚嘴餐飲管理有限公司副總經(jīng)理楊波、深圳市正君餐飲管理顧問有限公司（木屋燒烤）拓展區(qū)域經(jīng)理向承健、廣州探蟹餐飲管理有限公司拓展經(jīng)理吳圳峰、Ko i楊尚暉、撒網(wǎng)酸菜魚吳小輝、盧家媽媽李偉森、京東7FRESH超市陳添哲、廣州同譽(yù)行譚家輝、佛山悅壹城招商副總監(jiān)姜春波、招商經(jīng)理趙畢中、招商專員何嘉明等20多位業(yè)內(nèi)同行出席本次活動。

　　第一期華軍大講堂議題：

　　對于購物中心，如何評估餐飲行業(yè)的地位與作用？與服裝零售行業(yè)相比，孰輕孰重？

▲廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會常務(wù)副會長、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍擔(dān)任主持

　　佛山市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會會長、佛山南海嘉洲廣場董事長鐘義表示，餐飲是目前積聚人氣的首選業(yè)態(tài)，但是餐飲行業(yè)在租金承受能力和營業(yè)額的貢獻(xiàn)上，與服裝行業(yè)存在一些差距；具體效果要視乎購物中心的發(fā)展階段，才能評核餐飲行業(yè)對購物中心的拉動作用。原則上餐飲行業(yè)與服裝行業(yè)，在租金上的差距仍然較為明顯。以嘉洲廣場為例：

　　1、嘉洲廣場是約12萬平方米的區(qū)域性綜合購物中心，服務(wù)輻射范圍以半徑6-7公里左右為最佳，這樣的范圍能有效地提高客流互動。

　　2、嘉洲廣場的出租實用面積約68000平方米，數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，餐飲業(yè)態(tài)在2015年增加3000平方米，共計約占12000-13000平方米，百貨業(yè)態(tài)約占18000平方米；餐飲店約80家，服裝店110多家，大于100平方米的餐飲店已達(dá)到33家；餐飲占比18％-19％，服裝占比17％左右。

　　3、購物中心的餐飲黃金比例是15%-18%，能夠壓縮到20%以內(nèi)的餐飲比例，對于整個租值邊際效益最高；如餐飲比例超過25%，出現(xiàn)同類同質(zhì)的東西機(jī)率提高，從而加速餐飲的更替。

　　4、餐飲租值水平占服裝的30%-50%，餐飲能帶動整體人氣是毋庸置疑的，也與服裝的關(guān)系唇齒相依，既能增加銷售和租值，又能提高人氣。

▲佛山市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會會長、佛山南海嘉洲廣場董事長鐘義

　　六元素體驗天地總經(jīng)理何永杰認(rèn)為，餐飲是購物中心唯一不變的發(fā)動機(jī)。目前六元素體驗天地以廣佛地區(qū)首個兒童為主的家庭式購物中心為定位，業(yè)態(tài)比例比較創(chuàng)新和富有特色；其中零售業(yè)態(tài)占20%、體驗業(yè)態(tài)占80%，餐飲在體驗業(yè)態(tài)中占30%，根據(jù)黃金分割比例計算，餐飲比例最好不要超過25%；所以，零售業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)的占比是動態(tài)可變的，是以每個購物中心所在區(qū)域的經(jīng)營定位來調(diào)整。 

▲六元素體驗天地總經(jīng)理何永杰

　　佛山市禪城區(qū)味道制造餐飲有限公司董事長蒙根梁認(rèn)為，餐飲與服裝零售行業(yè)相比，孰輕孰重？主要是以如何計算承租能力、租金水平占比、租金承受能力、購物中心定位這4點(diǎn)來體現(xiàn)。

　　1、如何計算承租能力：固定成本（如水電、管理費(fèi)、人力成本），其他實物成本基本不變，維持到30-40％，然后維修費(fèi)、運(yùn)營費(fèi)等，剩余就是租金和利潤，就可以看到每個店的承租能力是多少了。

　　2、租金水平占餐飲營業(yè)額不超18％，危險值為25％。

　　3、租金承受能力：人流量大，承租能力就越高，人流聚集點(diǎn)，成為租金高漲區(qū)域

　　4、購物中心多元化（餐飲、娛樂、電影院、培訓(xùn)、教育、美容、美發(fā)、醫(yī)院），是吸引人流的重要因素。

▲佛山市禪城區(qū)味道制造餐飲有限公司董事長蒙根梁

　　佛山和信廣場董事長林湛強(qiáng)表示，在正常體量、正街城市中心，不同規(guī)模的購物中心采取策略不同；以零售為核心競爭力，餐飲與零售在不同的階段有不同的作用。以和信廣場為例，體量6萬多平方米，餐飲比例占18-20%，餐飲占零售租值的40-50%左右，零售占比高，餐飲比例偏低，零售租金貢獻(xiàn)值比餐飲高。

▲佛山和信廣場董事長林湛強(qiáng)

　　廣州凱麒投資管理有限公司執(zhí)行董事長葉宇發(fā)言表示，餐飲行業(yè)和服裝行業(yè)在購物中心同樣重要，餐飲行業(yè)可以帶來人氣，服裝行業(yè)可以貢獻(xiàn)租金，不同的階段會有不同的側(cè)重。以第一商業(yè)網(wǎng)旗下機(jī)構(gòu)凱麒投資負(fù)責(zé)招商運(yùn)營的偉業(yè)興隆廣場為例：

　　1、目前整體餐飲娛樂占比約33%，服裝零售類占比約67%，其中純餐飲占比約22%，服裝占比約27%，整體較為均勢；

　　2、對于剛開業(yè)的購物中心，短期內(nèi)的確需要餐飲來拉動人氣，但是餐飲的運(yùn)營成本較高，部分新的品牌號召力和生存力較弱，更替率較高，缺乏穩(wěn)定性。

　　3、服裝對購物中心的重要性主要在貢獻(xiàn)較高的租金值，還是購物中心的主要基石；只是目前收到網(wǎng)購的沖擊比較大，所以未來不但要線上擁抱線下，而線下的購物中心也要主動擁抱線上，用網(wǎng)紅、優(yōu)價的方式來運(yùn)用。

綜合上述三個要點(diǎn)，佛山悅壹城（凱麒投資最新主打運(yùn)營項目）未來將打造網(wǎng)紅的購物情景，形成運(yùn)動森林、電競涂鴉、卡通動漫三個風(fēng)情街區(qū)，以運(yùn)動體驗+美食娛樂+培訓(xùn)教育+奧特萊斯+正大會員店為主，打造新零售下的全景式潮流體驗公園。

▲廣州凱麒投資管理有限公司執(zhí)行董事長葉宇發(fā)言

▲業(yè)內(nèi)同行也積極地與沙龍嘉賓和主持人互動和分享個人見解

　　本次活動的順利進(jìn)行，非常感謝業(yè)內(nèi)同行的積極參與和佛山悅壹城的大力支持。華軍大講堂將不斷引申更多商業(yè)地產(chǎn)界熱門話題，聯(lián)合行業(yè)資深專家等團(tuán)隊進(jìn)行深入的分析與解讀，為業(yè)內(nèi)同行帶來一場線下互動交流的升級體驗。最新資訊敬請留意第一商業(yè)網(wǎng)官網(wǎng)與官微的后續(xù)更新與報道。