廣州五大商業(yè)地產(chǎn)“價值洼地”的比較分析
時間:2011-04-15 18:04來源: 作者:王先慶
| 以亞運會為契機，廣州城市發(fā)展進入新階段，即從過度向中心城區(qū)（即荔灣、越秀、天河）集聚開始向周邊區(qū)域擴散，從而使周邊的白云、蘿崗、番禺、廣佛交界的荔灣西部區(qū)域、海珠區(qū)、黃埔區(qū)等。廣州城市建設(shè)長期以香港為樣板，將中心城區(qū)規(guī)劃得擁擠不堪，沒有吸取北方城市的大氣和寬闊的經(jīng)驗，全城沒有一條寬闊筆直的大馬路，幾乎所有的道路都有幾處瓶頸，道路兩邊都是密密麻麻的建筑物，大型基礎(chǔ)設(shè)施的廣場面積及停車面積都嚴(yán)重不足，全城幾乎都沒有幾個象樣的市民廣場或文化廣場，更主要的是，緊鄰中心城區(qū)周邊地帶幾乎都是雜亂的農(nóng)村，一點都沒有大都市的氣派，從而導(dǎo)致城市布局呈一定程度的畸形狀態(tài)。所幸的是，亞運會的召開，新城市運動的崛起，一方面給廣州的均衡發(fā)展帶來新機遇，另一方面也同時給廣州商業(yè)地產(chǎn)造就了大量“價值洼地”。下文是《新快報》記者楊金霞采寫的杰作，她帶領(lǐng)專家對廣州全城進行了一次大掃描，原文發(fā)表在《新快報》2011年4月1日C09版，原標(biāo)題為：5大“商業(yè)價值洼地”對對碰。 從南沙、番禺、蘿崗，到白云新城、芳村、金沙洲，眾里尋他千百度，《新快報》商業(yè)地產(chǎn)版“廣州商業(yè)地產(chǎn)價值洼地系列報道”到今天要畫上一個句號了。連續(xù)五期五個整版的報道，我們將廣州市中心周邊的“商業(yè)地產(chǎn)洼地”翻了個遍，每個“洼地”的商業(yè)發(fā)展各有特征，門檻也高低有別，但它們都有共同點——政策支持、價格較低，未來發(fā)展空間巨大。今天，作為系列報道的“完結(jié)篇”，我們將過往報道的五個洼地再次拿出來做一次深度的比較，同時邀請了廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶、合富置業(yè)首席分析師龍斌、廣東流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰和滿堂紅市場研究部主任沈銳培對它們進行打分和點評。
到底哪個“洼地”更適合你？下面一起來看看吧。
5大“商業(yè)價值洼地”排行榜
1.白云新城：87分
2.番禺市橋：82.5分
3.芳村、金沙洲：80.75分
4.蘿崗：77.5分
5.南沙：73.75分 
美麗的廣州塔
南沙商業(yè)還有待積累
投資價值：73.75分（平均）投資時機：現(xiàn)在可以入市（0票）2-3年（2票）3-5年之后（2票）值得長期關(guān)注（0票）
商業(yè)概況：奧園、碧桂園、珠江等大型開發(fā)商進駐南沙，奧園金莎廣場招商中，盛樂華匯國際廣場已經(jīng)開始接收誠意金，還有部分社區(qū)鋪在售。目前在售商鋪總貨量不多，商鋪售價一般從2.4萬元/平方米起，面積40-100平方米都有。在進港大道的繁華路段，商鋪售價約3萬元/平方米，租金約100元/平方米，較新的二手寫字樓售價1萬元/平方米。
規(guī)劃利好：作為“南拓”的重要領(lǐng)域，“十二五”規(guī)劃綱要（草案）對南沙的定位是：打造服務(wù)內(nèi)地、連接香港的商業(yè)服務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和教育培訓(xùn)基地，建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)。
行家建議：南沙未來5-10年進入高速發(fā)展期，人口、商業(yè)和消費力都會有長足發(fā)展，商鋪從中長期看有廣闊升值前景，短期看面臨“守”的境地，如果從中長期考慮，可以介入南沙商鋪。位置偏、周邊人口少的商鋪風(fēng)險較大。
番禺市橋入市正當(dāng)時
投資價值：82.分5（平均）投資時機：現(xiàn)在入市（4票）2-3年（0票）3-5年之后（0票）值得長期關(guān)注（0票）
商業(yè)概況：市橋商業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)旺區(qū)分布在大北路、繁華路一帶。不過，這一帶商鋪供應(yīng)不足，很少拿出來租售。去年有商鋪以10萬元/平方米的價格成交。另一個市橋的商業(yè)繁華區(qū)當(dāng)屬光明北路一帶。在光明北、西麗路，一般商鋪售價在1萬-2萬元/平方米，月租金為40-50元/平方米。目前就有一些大體量的商業(yè)項目在售，包括奧園廣場、海倫購物公園等。
規(guī)劃利好：隨著廣州南拓的深入、亞運城的崛起、廣州南站啟用等系列利好傳出，整個番禺區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也受到人們的關(guān)注，處在番禺區(qū)商業(yè)中心位置的市橋，近幾年的商業(yè)發(fā)展更是突飛猛進，不過一個商圈的形成始終要有一個過程。
行家建議：番禺的商業(yè)發(fā)展前景不錯，幾個商業(yè)氛圍不錯的板塊發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，作為商鋪投資可以選擇地段、位置好的介入。
蘿崗還要等時機
投資價值：77.5分（平均）投資時機：現(xiàn)在入市（0票）2-3年（2票） 3-5年之后（0票）值得長期關(guān)注（2票）
商業(yè)概況：目前蘿崗區(qū)商業(yè)氛圍較為濃厚的有兩個中心，一是在開發(fā)區(qū)，包括青年路、開發(fā)區(qū)入口。青年路有“蘿崗第一街”之稱，目前這里商鋪租金是200元/平方米，但鮮有業(yè)主拿鋪出來賣。另一個商業(yè)中心則是漸漸興起的開創(chuàng)大道一帶，有嘉怡酒店、東城雅苑、亨暉廣場、中澳廣場等樓盤商鋪在售。目前臨街的商鋪售價1.5萬-5萬元/平方米。
規(guī)劃利好：《廣州市蘿崗區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2007～2020）》對蘿崗商業(yè)定位是，通過打造一流的購物、休閑、娛樂中心和現(xiàn)代化物流集散體系，建設(shè)形成現(xiàn)代化的商業(yè)體系，將蘿崗區(qū)建設(shè)成為廣州市東部的商業(yè)中心和物流中心。
行家建議：蘿崗定位是就業(yè)、生活、居住一體的東部副中心區(qū)，是未來高新行業(yè)的聚集地，但目前來說還處于商業(yè)發(fā)展的初期，投資者要隨住房逐步聚集，選擇入市時機。作為開發(fā)區(qū)、總部經(jīng)濟區(qū)，該區(qū)域近年發(fā)展很快，選擇比較中心，人流較多的地段介入一些商鋪，可以作為一個投資選擇。人流少的商鋪風(fēng)險較大。未來蘿崗商圈有提高檔次、擴大規(guī)模的巨大潛力。
白云新城發(fā)展空間很大
投資價值：87分（平均）投資時機：現(xiàn)在入市（4票）2-3年（0票）3-5年之后（0票）值得長期關(guān)注（0票）
商業(yè)概況：樓盤集中的白云大道，以社區(qū)服務(wù)型為主的商鋪售價在2萬-5萬元/平方米，而在最值錢的新市區(qū)域，最高的商鋪售價要算百信廣場——首層商鋪售價10萬-15萬元/平方米，月租金達到800-1000元/平方米。再偏遠一點的石井、大朗、夏茅，由于還沒有大型商業(yè)，商鋪價格大多集中在1萬-2萬元/平方米，租金在50-100元/平方米/月的水平。
規(guī)劃利好：廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略中的重點發(fā)展區(qū)域，這里的定位是以大型商業(yè)購物中心為軸，周邊配套多個高尚住宅區(qū)，未來會有數(shù)十萬人遷入居住。人流、消費力，都使白云新城未來的商業(yè)“看上去很美”。
行家建議：突破2萬元/平方米的“地王”讓白云新城頭頂光環(huán)，毫無疑問白云新城已成為廣州最受矚目的商業(yè)板塊之一。萬達的進駐不難看出白云新城的定位，白云新城的發(fā)展空間還很大很大，未來中高端消費將形成規(guī)模，一些人流量大，較為核心的位置的商鋪投資前景不錯。
芳村、金沙洲未來廣佛黃金走廊
投資價值：80.75分（平均）投資時機：現(xiàn)在入市（3票）2-3年（1票）3-5年之后（0票）值得長期關(guān)注（0票）
商業(yè)概況：目前芳村的商業(yè)分布，還是線形為主，主要集中在茶滘和花地大道，另外有一些茶葉、車市、花鳥魚蟲的專業(yè)市場的點狀分布。金沙洲的商業(yè)分布，北區(qū)相對繁華，靠近金域藍灣、城西花園等樓盤的街鋪最旺，售價已經(jīng)去到5萬-8萬元/平方米，50平方米的街鋪，租金去到1.2萬元/平方米/月。
規(guī)劃利好：芳村、金沙洲都位于廣佛交界的重要區(qū)域，是廣州“西聯(lián)”戰(zhàn)略和廣佛同城的“橋頭堡”。日前，廣百百貨拿下金沙洲里水鎮(zhèn)地塊，未來將建成大型商業(yè)項目。芳村區(qū)域，荔灣歐洲城等大型商業(yè)項目正在籌備當(dāng)中。
行家建議：作為廣佛同城的前沿，廣佛兩地的生活方式正在芳村、金沙洲等地相互融合。別的不說，爆發(fā)性增長的人口已經(jīng)讓商業(yè)發(fā)展看到了美好前景，特別是人口密度如此大的金沙洲，人們的日常生活已經(jīng)是一個巨大的商機。區(qū)域內(nèi)一些專業(yè)市場等比較旺，隨著軌道交通和白鵝潭經(jīng)濟圈的發(fā)展，區(qū)域未來商業(yè)會越來越成熟，精選受益商鋪介入可以，注意空置風(fēng)險。
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