廣州五大商業(yè)地產(chǎn)“價(jià)值洼地”的比較分析
時(shí)間:2011-04-15 18:04來(lái)源: 作者:王先慶
| 以亞運(yùn)會(huì)為契機(jī)，廣州城市發(fā)展進(jìn)入新階段，即從過(guò)度向中心城區(qū)（即荔灣、越秀、天河）集聚開(kāi)始向周邊區(qū)域擴(kuò)散，從而使周邊的白云、蘿崗、番禺、廣佛交界的荔灣西部區(qū)域、海珠區(qū)、黃埔區(qū)等。廣州城市建設(shè)長(zhǎng)期以香港為樣板，將中心城區(qū)規(guī)劃得擁擠不堪，沒(méi)有吸取北方城市的大氣和寬闊的經(jīng)驗(yàn)，全城沒(méi)有一條寬闊筆直的大馬路，幾乎所有的道路都有幾處瓶頸，道路兩邊都是密密麻麻的建筑物，大型基礎(chǔ)設(shè)施的廣場(chǎng)面積及停車面積都嚴(yán)重不足，全城幾乎都沒(méi)有幾個(gè)象樣的市民廣場(chǎng)或文化廣場(chǎng)，更主要的是，緊鄰中心城區(qū)周邊地帶幾乎都是雜亂的農(nóng)村，一點(diǎn)都沒(méi)有大都市的氣派，從而導(dǎo)致城市布局呈一定程度的畸形狀態(tài)。所幸的是，亞運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，新城市運(yùn)動(dòng)的崛起，一方面給廣州的均衡發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇，另一方面也同時(shí)給廣州商業(yè)地產(chǎn)造就了大量“價(jià)值洼地”。下文是《新快報(bào)》記者楊金霞采寫的杰作，她帶領(lǐng)專家對(duì)廣州全城進(jìn)行了一次大掃描，原文發(fā)表在《新快報(bào)》2011年4月1日C09版，原標(biāo)題為：5大“商業(yè)價(jià)值洼地”對(duì)對(duì)碰。 從南沙、番禺、蘿崗，到白云新城、芳村、金沙洲，眾里尋他千百度，《新快報(bào)》商業(yè)地產(chǎn)版“廣州商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值洼地系列報(bào)道”到今天要畫上一個(gè)句號(hào)了。連續(xù)五期五個(gè)整版的報(bào)道，我們將廣州市中心周邊的“商業(yè)地產(chǎn)洼地”翻了個(gè)遍，每個(gè)“洼地”的商業(yè)發(fā)展各有特征，門檻也高低有別，但它們都有共同點(diǎn)——政策支持、價(jià)格較低，未來(lái)發(fā)展空間巨大。今天，作為系列報(bào)道的“完結(jié)篇”，我們將過(guò)往報(bào)道的五個(gè)洼地再次拿出來(lái)做一次深度的比較，同時(shí)邀請(qǐng)了廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶、合富置業(yè)首席分析師龍斌、廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰和滿堂紅市場(chǎng)研究部主任沈銳培對(duì)它們進(jìn)行打分和點(diǎn)評(píng)。
到底哪個(gè)“洼地”更適合你？下面一起來(lái)看看吧。
5大“商業(yè)價(jià)值洼地”排行榜
1.白云新城：87分
2.番禺市橋：82.5分
3.芳村、金沙洲：80.75分
4.蘿崗：77.5分
5.南沙：73.75分 
美麗的廣州塔
南沙商業(yè)還有待積累
投資價(jià)值：73.75分（平均）投資時(shí)機(jī)：現(xiàn)在可以入市（0票）2-3年（2票）3-5年之后（2票）值得長(zhǎng)期關(guān)注（0票）
商業(yè)概況：奧園、碧桂園、珠江等大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐南沙，奧園金莎廣場(chǎng)招商中，盛樂(lè)華匯國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始接收誠(chéng)意金，還有部分社區(qū)鋪在售。目前在售商鋪總貨量不多，商鋪售價(jià)一般從2.4萬(wàn)元/平方米起，面積40-100平方米都有。在進(jìn)港大道的繁華路段，商鋪售價(jià)約3萬(wàn)元/平方米，租金約100元/平方米，較新的二手寫字樓售價(jià)1萬(wàn)元/平方米。
規(guī)劃利好：作為“南拓”的重要領(lǐng)域，“十二五”規(guī)劃綱要（草案）對(duì)南沙的定位是：打造服務(wù)內(nèi)地、連接香港的商業(yè)服務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和教育培訓(xùn)基地，建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)。
行家建議：南沙未來(lái)5-10年進(jìn)入高速發(fā)展期，人口、商業(yè)和消費(fèi)力都會(huì)有長(zhǎng)足發(fā)展，商鋪從中長(zhǎng)期看有廣闊升值前景，短期看面臨“守”的境地，如果從中長(zhǎng)期考慮，可以介入南沙商鋪。位置偏、周邊人口少的商鋪風(fēng)險(xiǎn)較大。
番禺市橋入市正當(dāng)時(shí)
投資價(jià)值：82.分5（平均）投資時(shí)機(jī)：現(xiàn)在入市（4票）2-3年（0票）3-5年之后（0票）值得長(zhǎng)期關(guān)注（0票）
商業(yè)概況：市橋商業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)旺區(qū)分布在大北路、繁華路一帶。不過(guò)，這一帶商鋪供應(yīng)不足，很少拿出來(lái)租售。去年有商鋪以10萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成交。另一個(gè)市橋的商業(yè)繁華區(qū)當(dāng)屬光明北路一帶。在光明北、西麗路，一般商鋪售價(jià)在1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米，月租金為40-50元/平方米。目前就有一些大體量的商業(yè)項(xiàng)目在售，包括奧園廣場(chǎng)、海倫購(gòu)物公園等。
規(guī)劃利好：隨著廣州南拓的深入、亞運(yùn)城的崛起、廣州南站啟用等系列利好傳出，整個(gè)番禺區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也受到人們的關(guān)注，處在番禺區(qū)商業(yè)中心位置的市橋，近幾年的商業(yè)發(fā)展更是突飛猛進(jìn)，不過(guò)一個(gè)商圈的形成始終要有一個(gè)過(guò)程。
行家建議：番禺的商業(yè)發(fā)展前景不錯(cuò)，幾個(gè)商業(yè)氛圍不錯(cuò)的板塊發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，作為商鋪投資可以選擇地段、位置好的介入。
蘿崗還要等時(shí)機(jī)
投資價(jià)值：77.5分（平均）投資時(shí)機(jī)：現(xiàn)在入市（0票）2-3年（2票） 3-5年之后（0票）值得長(zhǎng)期關(guān)注（2票）
商業(yè)概況：目前蘿崗區(qū)商業(yè)氛圍較為濃厚的有兩個(gè)中心，一是在開(kāi)發(fā)區(qū)，包括青年路、開(kāi)發(fā)區(qū)入口。青年路有“蘿崗第一街”之稱，目前這里商鋪?zhàn)饨鹗?00元/平方米，但鮮有業(yè)主拿鋪出來(lái)賣。另一個(gè)商業(yè)中心則是漸漸興起的開(kāi)創(chuàng)大道一帶，有嘉怡酒店、東城雅苑、亨暉廣場(chǎng)、中澳廣場(chǎng)等樓盤商鋪在售。目前臨街的商鋪售價(jià)1.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米。
規(guī)劃利好：《廣州市蘿崗區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2007～2020）》對(duì)蘿崗商業(yè)定位是，通過(guò)打造一流的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心和現(xiàn)代化物流集散體系，建設(shè)形成現(xiàn)代化的商業(yè)體系，將蘿崗區(qū)建設(shè)成為廣州市東部的商業(yè)中心和物流中心。
行家建議：蘿崗定位是就業(yè)、生活、居住一體的東部副中心區(qū)，是未來(lái)高新行業(yè)的聚集地，但目前來(lái)說(shuō)還處于商業(yè)發(fā)展的初期，投資者要隨住房逐步聚集，選擇入市時(shí)機(jī)。作為開(kāi)發(fā)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，該區(qū)域近年發(fā)展很快，選擇比較中心，人流較多的地段介入一些商鋪，可以作為一個(gè)投資選擇。人流少的商鋪風(fēng)險(xiǎn)較大。未來(lái)蘿崗商圈有提高檔次、擴(kuò)大規(guī)模的巨大潛力。
白云新城發(fā)展空間很大
投資價(jià)值：87分（平均）投資時(shí)機(jī)：現(xiàn)在入市（4票）2-3年（0票）3-5年之后（0票）值得長(zhǎng)期關(guān)注（0票）
商業(yè)概況：樓盤集中的白云大道，以社區(qū)服務(wù)型為主的商鋪售價(jià)在2萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，而在最值錢的新市區(qū)域，最高的商鋪售價(jià)要算百信廣場(chǎng)——首層商鋪售價(jià)10萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米，月租金達(dá)到800-1000元/平方米。再偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的石井、大朗、夏茅，由于還沒(méi)有大型商業(yè)，商鋪價(jià)格大多集中在1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米，租金在50-100元/平方米/月的水平。
規(guī)劃利好：廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，這里的定位是以大型商業(yè)購(gòu)物中心為軸，周邊配套多個(gè)高尚住宅區(qū)，未來(lái)會(huì)有數(shù)十萬(wàn)人遷入居住。人流、消費(fèi)力，都使白云新城未來(lái)的商業(yè)“看上去很美”。
行家建議：突破2萬(wàn)元/平方米的“地王”讓白云新城頭頂光環(huán)，毫無(wú)疑問(wèn)白云新城已成為廣州最受矚目的商業(yè)板塊之一。萬(wàn)達(dá)的進(jìn)駐不難看出白云新城的定位，白云新城的發(fā)展空間還很大很大，未來(lái)中高端消費(fèi)將形成規(guī)模，一些人流量大，較為核心的位置的商鋪投資前景不錯(cuò)。
芳村、金沙洲未來(lái)廣佛黃金走廊
投資價(jià)值：80.75分（平均）投資時(shí)機(jī)：現(xiàn)在入市（3票）2-3年（1票）3-5年之后（0票）值得長(zhǎng)期關(guān)注（0票）
商業(yè)概況：目前芳村的商業(yè)分布，還是線形為主，主要集中在茶滘和花地大道，另外有一些茶葉、車市、花鳥魚蟲的專業(yè)市場(chǎng)的點(diǎn)狀分布。金沙洲的商業(yè)分布，北區(qū)相對(duì)繁華，靠近金域藍(lán)灣、城西花園等樓盤的街鋪?zhàn)钔�，售價(jià)已經(jīng)去到5萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，50平方米的街鋪，租金去到1.2萬(wàn)元/平方米/月。
規(guī)劃利好：芳村、金沙洲都位于廣佛交界的重要區(qū)域，是廣州“西聯(lián)”戰(zhàn)略和廣佛同城的“橋頭堡”。日前，廣百百貨拿下金沙洲里水鎮(zhèn)地塊，未來(lái)將建成大型商業(yè)項(xiàng)目。芳村區(qū)域，荔灣歐洲城等大型商業(yè)項(xiàng)目正在籌備當(dāng)中。
行家建議：作為廣佛同城的前沿，廣佛兩地的生活方式正在芳村、金沙洲等地相互融合。別的不說(shuō)，爆發(fā)性增長(zhǎng)的人口已經(jīng)讓商業(yè)發(fā)展看到了美好前景，特別是人口密度如此大的金沙洲，人們的日常生活已經(jīng)是一個(gè)巨大的商機(jī)。區(qū)域內(nèi)一些專業(yè)市場(chǎng)等比較旺，隨著軌道交通和白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，區(qū)域未來(lái)商業(yè)會(huì)越來(lái)越成熟，精選受益商鋪介入可以，注意空置風(fēng)險(xiǎn)。
|
------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
|
