南方都市報(bào)2月12日訊近期，《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)各界公示，劃定了更新改造重點(diǎn)為內(nèi)環(huán)路以內(nèi)———越秀、天河、荔灣等區(qū)，廣州過(guò)半數(shù)專業(yè)市場(chǎng)的分布圈層，面積約為33平方公里。
這僅是政府騰籠換鳥(niǎo)，激活現(xiàn)有商圈物業(yè)的部分信號(hào)。消息人士稱，國(guó)土、規(guī)劃等多個(gè)政府職能部門(mén)剛剛聯(lián)合成立了“舊改辦”，招攬各路資本豪客進(jìn)入舊城開(kāi)發(fā)。
記者多方了解到，除了保利、富力等大型開(kāi)發(fā)商提前布局之外，大連萬(wàn)達(dá)、瑞安天地、新光商業(yè)等老牌商業(yè)操盤(pán)手也蠢蠢欲動(dòng)。而專業(yè)市場(chǎng)作為這場(chǎng)“舊城地盤(pán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的另一派主角，則死守其已占據(jù)的“黃金地段”，揚(yáng)言“不搬遷”。
多元?jiǎng)萘Π抵薪橇�，廣州商業(yè)格局暗藏變局。
專業(yè)市場(chǎng)搬遷不易
內(nèi)環(huán)路圈起來(lái)的“老市區(qū)”從來(lái)都是流金淌銀的風(fēng)水寶地。這里，廣州市有超過(guò)一半的專業(yè)市場(chǎng)集中在此，比如被業(yè)界稱為“廣州價(jià)格”的黃沙水產(chǎn)品交易中心，比如出貨量有“世界十雙鞋，廣東占其三”的站西鞋業(yè)商圈等等。
“因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間很早，跟隨廣州城市化進(jìn)程的推進(jìn)，其所處的地塊便從以前的‘生偏地’變?yōu)槿缃竦摹@石地’。但也是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)得早，傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)難免存在硬件設(shè)施落后等弱點(diǎn)�！比A南汽貿(mào)城董事長(zhǎng)黎名準(zhǔn)告訴記者，政府想借力“舊城改造”的磅礴氣勢(shì)倒逼專業(yè)市場(chǎng)外遷，“但可能不那么容易，至少要8-10年才能實(shí)現(xiàn)。”
原因很簡(jiǎn)單，“大多數(shù)專業(yè)市場(chǎng)都是自己建設(shè)自己經(jīng)營(yíng)的，產(chǎn)權(quán)不歸屬于政府�！蔽挥诹骰ǚb商圈的廣控服裝城財(cái)務(wù)總監(jiān)田瑞華告訴記者，“政府力促商家把專業(yè)市場(chǎng)從市中心搬到市郊番禺，但建場(chǎng)容易成市難，番禺目前還沒(méi)有‘市’氣，也就保不住‘人’氣和商機(jī)。沒(méi)有商機(jī)就是死路一條�！�
但一位不愿透露姓名的官員告訴記者，“廣州有一千多家批發(fā)市場(chǎng)，因?yàn)閺V州市中心城區(qū)的土地非常緊張，許多專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的攤位可以轉(zhuǎn)去做零售、倉(cāng)庫(kù)等，這就導(dǎo)致了真正做批發(fā)經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)不過(guò)半數(shù)，市場(chǎng)出現(xiàn)空殼現(xiàn)象�！�
從這個(gè)角度來(lái)看，“地段決定價(jià)值”，也是眾多老牌專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商揚(yáng)言“絕不會(huì)搬遷”的重要原因之一。
“舊改”令新增建設(shè)用地激增
一方面，傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)提前卡位布局，牢牢盤(pán)踞中心城區(qū)的“鉆石地盤(pán)”。另一方面，從上個(gè)世紀(jì)90年代，廣州就提出“限制開(kāi)發(fā)商進(jìn)入老城區(qū)參與開(kāi)發(fā)”。這在某種程度上也導(dǎo)致了廣州零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不如專業(yè)市場(chǎng)多，盤(pán)子遠(yuǎn)不如專業(yè)市場(chǎng)大，租金不如專業(yè)市場(chǎng)高，外來(lái)投資者也是“不得其門(mén)而入”。
不過(guò)，隨著廣州“舊城改造”大幕的揭開(kāi)，局面悄然發(fā)生改變。
《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見(jiàn)稿）》明確提出，“通過(guò)部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷，疏解舊城人口，減少通勤交通，緩解舊城交通壓力。通過(guò)舊城土地功能置換、綜合環(huán)境整治、特色文化挖掘吸引高端服務(wù)業(yè)進(jìn)駐，進(jìn)而促進(jìn)舊城產(chǎn)業(yè)升級(jí)。外遷產(chǎn)業(yè)既能為新區(qū)提供就業(yè)機(jī)會(huì)，又可以借機(jī)升級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和新舊區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展�！�
有數(shù)據(jù)顯示，這一輪“三舊”（舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房）改造，將為廣州新增高達(dá)353平方公里的建設(shè)用地，相當(dāng)于其未來(lái)10年新增建設(shè)用地的2.4倍�！耙岳鬄硡^(qū)為例，光是眼下正在拆遷的康王路危房，就可以新增近20萬(wàn)平方米的商業(yè)用地�！睆V州市商業(yè)街協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)嚴(yán)啟明告訴記者，“舊城改造”已經(jīng)對(duì)各路資本放行。
外地資本伺機(jī)殺入
去年10月，保利地產(chǎn)以1.42億元取得了琶洲村超過(guò)64萬(wàn)平方米的土地。緊接著，廣州市政府陸續(xù)推出《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見(jiàn)》，《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見(jiàn)稿）》等文件，利好的拿地消息不斷刺激著趴在廣州門(mén)口多年的外地資本們粗壯的神經(jīng)。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林日前接受媒體采訪時(shí)坦言，“廣州的地越來(lái)越少，萬(wàn)達(dá)對(duì)廣州的舊城改造也很有興趣，但要找的肯定是投入百億以上的大項(xiàng)目，門(mén)檻高的話可以減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。目前，萬(wàn)達(dá)在廣州還有兩三個(gè)項(xiàng)目在談，都是在目前大家認(rèn)為不適合做商業(yè)的地方。”
或許是英雄所見(jiàn)略同，因成功打造上海新天地而名滿天下的瑞安天地公司，眼下除了趕工佛山祖廟“舊改”項(xiàng)目之外，“康王路等多個(gè)廣州‘舊改’地塊，我們都去考察過(guò)，但體量都不夠大。瑞安天地的模式是做城市綜合體，所以一般要求項(xiàng)目地塊要在100萬(wàn)平方米以上�！必�(fù)責(zé)瑞安天地華南區(qū)拓展的張先生向記者透露。
本地資本“淺水慢行”
相比外來(lái)開(kāi)發(fā)商想“獅子大開(kāi)口”，本地開(kāi)發(fā)商則顯得“謹(jǐn)小慎微”。在此之前，富力地產(chǎn)已經(jīng)聯(lián)手合景泰富、新鴻基地產(chǎn)拿下廣州第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目———獵德村項(xiàng)目。有消息人士稱，富力除了獲得獵德村項(xiàng)目外，還與楊箕、同和等城中村締結(jié)合作關(guān)系，直接或間接參與改造工作。
而新光商業(yè)總經(jīng)理韋振杰則告訴記者，“我們已經(jīng)在珠海吉大免稅商場(chǎng)旁邊拿了21萬(wàn)平方米體量的‘舊改’項(xiàng)目，但凡此類經(jīng)驗(yàn)，都可以成為我們跟廣州政府有關(guān)部門(mén)洽談舊改項(xiàng)目的合作籌碼。不過(guò)，國(guó)土、規(guī)劃等多個(gè)政府職能部門(mén)剛剛聯(lián)合成立了‘舊改辦’，具體運(yùn)作模式還沒(méi)有定下來(lái)，因此新光商業(yè)暫時(shí)還沒(méi)有參與廣州‘舊改’的實(shí)質(zhì)性舉措。”
凡此震蕩無(wú)疑會(huì)為廣州商業(yè)市場(chǎng)注入一股新的活力。“廣州商業(yè)地產(chǎn)所占比例太低，而且高素質(zhì)的不多，廣州的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式需要沖擊�！蓖踅×终f(shuō)。
商業(yè)優(yōu)勢(shì)從批轉(zhuǎn)向零？
接下來(lái)，“隨著廣州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的改變，專業(yè)市場(chǎng)將逐漸遷出內(nèi)層圈，而零售商場(chǎng)則會(huì)繼續(xù)留守在市中心，形成商業(yè)功能的自然分區(qū)。而在短期內(nèi)，零售和批發(fā)還是會(huì)形成并存發(fā)展的局面�！背Ｗ稍僀EO黃文杰說(shuō)，
沿著這條路走下去，“市中心的零售商業(yè)體量會(huì)日漸增多，商業(yè)操盤(pán)手素質(zhì)會(huì)越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)格局越來(lái)越激烈，廣州的商業(yè)格局可能會(huì)從目前的強(qiáng)在‘市場(chǎng)’慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橹卦凇闶邸��！崩杳麥?zhǔn)說(shuō)。本報(bào)記者肖昕
典型案例
上下九商圈
以歷史時(shí)間換商業(yè)空間
繁華繁榮看中心城區(qū)，體現(xiàn)實(shí)力看郊區(qū)。
荔灣是老城區(qū)，共有238家專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約280萬(wàn)平方米；土地面積只占廣州市面積的0.85%，但其危房面積卻占全市總量80%，還有眾多舊的廠房倉(cāng)庫(kù)，“三舊”改造任務(wù)繁重。
按照廣東現(xiàn)代化研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)廖偉陽(yáng)給荔灣策劃的改造方案，整個(gè)荔灣區(qū)將被視為一座“公園”劃分為“五區(qū)一街”，即陳家祠嶺南文化廣場(chǎng)區(qū)、沙面歐陸風(fēng)情區(qū)、荔枝灣文化休閑區(qū)、芳村水秀花香生態(tài)文化區(qū)、十三行商埠文化區(qū)和上下九商業(yè)步行街。
基此框架，上下九商業(yè)街?jǐn)M延伸至龍津西（緊接荔枝灣休閑區(qū)），商街全長(zhǎng)從原來(lái)的1182米延伸到2466米。
目前，恩寧一帶的危樓舊樓拆遷已基本完成，計(jì)劃投資50億元打造類似新加坡“牛車水”的西關(guān)主題公園，包括電影博物館、粵劇發(fā)源地、騎樓文化、園林等等。配合這一氛圍的營(yíng)造，將橫街窄巷打造成玉石街、金鋪等等藏品商貿(mào)區(qū)，沿著上下九大路呈排骨式兩旁列開(kāi)。
考慮到現(xiàn)十三行路上的批發(fā)市場(chǎng)與該區(qū)域的歷史文化氛圍格格不入，經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)造成了該路“全天候的秩序混亂”。荔灣區(qū)委書(shū)記劉悅倫在荔灣區(qū)委十屆八次全會(huì)上表示，“原則上專業(yè)市場(chǎng)能搬則搬，畢竟這也是為老城區(qū)改善環(huán)境考慮，至于何時(shí)搬、怎么搬、搬哪一塊，現(xiàn)在還沒(méi)最終定論。”肖昕
聲音
舊改進(jìn)程中
會(huì)出現(xiàn)“商業(yè)盲期”？
在這個(gè)進(jìn)程中，“廣州商業(yè)可能會(huì)經(jīng)歷一個(gè)盲期。”廣東現(xiàn)代化研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)廖偉陽(yáng)認(rèn)為，無(wú)論是批發(fā)還是零售，商業(yè)的核心都在于做“流量經(jīng)濟(jì)”，即人流、信息流、資金流、商品流等等。一方面，專業(yè)市場(chǎng)的遷移會(huì)帶走部分“流量”；另一方面，扎堆投資的結(jié)果可能是商業(yè)物業(yè)集中涌現(xiàn)，那么，在特定區(qū)域特定時(shí)間段內(nèi)，廣州的商業(yè)零售可能會(huì)出現(xiàn)“供求矛盾”，誰(shuí)都不清楚如何才能養(yǎng)好物業(yè)，這就是所謂的“盲期”。
但也有人不這么認(rèn)為�！吧虡I(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，任何一種業(yè)態(tài)都不大可能孤立存在。所以廣州的專業(yè)市場(chǎng)早在10年前，就已經(jīng)從單一的批發(fā)功能轉(zhuǎn)向
‘批零’結(jié)合。未來(lái)，業(yè)態(tài)組合越豐富，給消費(fèi)者提供的體驗(yàn)越多元化，那么商業(yè)的生命價(jià)值就越大。但值得注意的是，廣州的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)不再是過(guò)去‘現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)時(shí)’的交易模式，而是逐步升級(jí)到依托電子信息來(lái)進(jìn)行交易，整個(gè)商品生產(chǎn)流通的供應(yīng)鏈會(huì)大大縮短，因此不大可能出現(xiàn)‘青黃不接’。“中國(guó)十大商業(yè)操盤(pán)手之一鄧國(guó)堅(jiān)認(rèn)為，在這個(gè)品牌競(jìng)爭(zhēng)定勝負(fù)的年代，品牌商對(duì)商品的展示需求已經(jīng)大大提升，這就帶動(dòng)了單鋪往大面積方向發(fā)展，繼而推高商業(yè)體量的市場(chǎng)需求，會(huì)出現(xiàn)商業(yè)再構(gòu)，但不會(huì)出現(xiàn)盲期。肖昕
