商業(yè)地產(chǎn)是否存在泡沫 ？
時間:2010-10-22 17:04來源: 作者:鄧國堅
以下是與《浙商》知名記者探討學(xué)習(xí)的郵件。
您好！今天上班看了一下您的幾個問題，我試著簡單談?wù)勎业目捶�，僅供參考：
1、 當下，商業(yè)地產(chǎn)有沒有泡沫？
A：其實商業(yè)地產(chǎn)從被歸類到房地產(chǎn)大產(chǎn)業(yè)的一部分的那天開始就已經(jīng)存在了泡沫，只是一直以來這個泡沫由于涉及范圍很小，沒有人留意罷了。為何這樣說呢？原因是以前商業(yè)地產(chǎn)是主要停留在商業(yè)經(jīng)營范疇，也就是說商業(yè)地產(chǎn)剛剛開始的時候更多的是簡單的利用房屋或者廠房等物業(yè)進行著批發(fā)或零售經(jīng)營活動，主要承托了商品交易和流通，但后來，隨著商業(yè)流通越做越好，這些物業(yè)由于其特定位置的唯一性其獲得或使用成本也就隨之越來越高，這時候，人們發(fā)現(xiàn)不光是商品交易流通可以賺錢，原來商鋪本身也可以炒賣，租金可以有二級市場，這時候，有人利用房地產(chǎn)可以分割散售的特性，利用人們對未來租金高漲的預(yù)期，將物業(yè)包裝成商業(yè)概念或者商業(yè)使用進行分割銷售并以遠遠高于該物業(yè)實際成本和合理利潤的價格進行哄抬，期間有嘗到商鋪二級市場甜頭的純碎投資者（并非商業(yè)經(jīng)營者），非常敏感加入炒家隊伍其中，物業(yè)價格呈幾何級攀升，已遠遠高于正常商業(yè)經(jīng)營所獲得利潤可以支撐的租金收益，這時我認為就是泡沫出現(xiàn)了，舉個例子，一些商鋪動不動就買到10萬以上的價格，但是其租金只能維持在不到1%的回報。所以，泡沫是存在的。只是由于商鋪為主要表現(xiàn)形式的商業(yè)地產(chǎn)不受大眾貧民百姓的關(guān)注，不顯眼罷了！
2、如果不存在泡沫，房產(chǎn)新政導(dǎo)致資金流向商業(yè)房地產(chǎn)的情況，是促使這一領(lǐng)域趨于正�；�是開始釀造泡沫？（從租金、置換率、入住率來考量）
A：由于確實或者說一直都存在泡沫，因此新政之下更多的更大量的資金流向商業(yè)地產(chǎn)，那只能是進一步吹打泡沫，或者說會讓更多的中產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)的泡沫之中，大量資金的介入又不然推高其價格，在短時間之內(nèi)肯定會加速商業(yè)地產(chǎn)泡沫的形成和激化，總有房地產(chǎn)開發(fā)商打著商業(yè)地產(chǎn)的旗號在變相做房地產(chǎn)，往往打出“一鋪養(yǎng)三代”的美好愿景旗號，而實際上泡沫之下的殘酷現(xiàn)實可能是：三代養(yǎng)一鋪。商業(yè)地產(chǎn)由于其實質(zhì)性質(zhì)與傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)的天淵之別，傳統(tǒng)房地產(chǎn)住宅一旦市道不好，頂多是暫時價格下滑，以后隨著剛性需求的不斷加大，還是可以消化和回升的，只要你不是負資產(chǎn)就好辦。但是，商業(yè)地產(chǎn)泡沫一旦形成，商鋪做不好，是沒有人租用的，只能丟空，更有可能這種丟空是一輩子乃至三代的！它的租金、使用率可以永遠為零。
3、 您怎么看待“各地相爭第一高樓之名”。此種商業(yè)房產(chǎn)的主要盈利模式是什么？
A：我嚴重反對這種爭做第一的偽營銷手段或手法，但是偽營銷也是營銷的一種，通過所謂的唯一性來吸引眼球和投機者買家和炒家，往往有能夠奏效，因此爭相抄襲山寨，無可厚非！這只不過是周瑜打黃蓋的事情。要說這樣的偽營銷的主要盈利模式實際上也就是制造泡沫，擊鼓傳花罷了，看誰運氣好。
4、 宜家、沃爾瑪這些原來的業(yè)主轉(zhuǎn)身變成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，您認為說明了什么？
A：這些說明了我國房地產(chǎn)市場的不健康和商業(yè)地產(chǎn)的不健康發(fā)展，大品牌看見這樣無序的市場狀況，一是為了減低自己經(jīng)營的不確定因素，不受未來商業(yè)地產(chǎn)泡沫的影響；一是利用自己的品牌優(yōu)勢圈地，加入房地產(chǎn)的高利潤追逐隊伍，預(yù)期被別人泡沫，還不如自己來泡沫了！這樣至少將風(fēng)險放在自己可控的籃子里。
5、 未來商業(yè)地產(chǎn)的形式由政策說了“算”，還是如萬達、SOHO中國這樣的大亨規(guī)劃主導(dǎo)？
A：商業(yè)地產(chǎn)越來越受到政府以及各種金融或地產(chǎn)寡頭的勾結(jié)操控，他們不存在所謂的科學(xué)規(guī)劃和有效引導(dǎo)，只是變相換個領(lǐng)域在圈地圈錢，榨干中產(chǎn)和百姓手里頭剛剛松動一點的勞動報酬，是一種殘酷的掠奪，也可以說未來的商業(yè)地產(chǎn)只要加入傳統(tǒng)房地產(chǎn)寡頭的影子和色彩，就必然是一場零和游戲，一般小投資者很難玩。當然也不能什么都那么悲觀，在大方向上有很多積極的政府和官員，還是能夠站在城市綜合運營的層面上進行政策引導(dǎo)和總體規(guī)劃的，但光靠政府不行，光靠傳統(tǒng)房地產(chǎn)寡頭也不行，現(xiàn)在迫切需要和呼喚那些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃運營者振臂一呼，但是他們是那么的弱小，以至于都還在營營役役，高高在上的官員學(xué)者聽不到也看不見。那也就只能由著市場像過去房地產(chǎn)那樣玩吧！
以上觀點意見有所偏頗，僅供參考！
鄧國堅 |
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