廣州“三舊改造 ”改變商業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)
時(shí)間:2010-10-22 17:05來(lái)源: 作者:鄧國(guó)堅(jiān)
問題：廣州 “三舊改造”、專業(yè)市場(chǎng)的遷移會(huì)帶走部分“流量”；另一方面，扎堆投資的結(jié)果可能是商業(yè)物業(yè)集中涌現(xiàn)，那么，在特定區(qū)域特定時(shí)間段內(nèi)，廣州的商業(yè)零售可能會(huì)出現(xiàn)“供求矛盾”，誰(shuí)都不清楚如何才能養(yǎng)好物業(yè)，這就是所謂的“盲期”。您認(rèn)為廣州商業(yè)可能會(huì)經(jīng)歷一個(gè)盲期嗎？
A：這個(gè)問題是帶著假設(shè)提出來(lái)的，這種假設(shè)就是：“三舊改造”成功，專業(yè)市場(chǎng)乖乖的搬走�。ǖ鋵�(shí)我不認(rèn)同也不看好所謂的“三舊改造”）所謂的“三舊改造”除了出發(fā)點(diǎn)是好的以外我實(shí)在找不到什么可以歌頌的東西，一旦處理不當(dāng)，反倒是給人以話柄，是不是有人或者勢(shì)力在變著法子渾水摸魚乃至巧取豪奪呢！當(dāng)然我不相信是這樣的，但卻恰恰說(shuō)明了有時(shí)候政策好的本意和好的出發(fā)點(diǎn)未必就能成就好的結(jié)果，至少在短時(shí)間之內(nèi)如此，再過50年難說(shuō)。除非這種政策是充分考慮了自由市場(chǎng)的各種因素并能夠有效的引導(dǎo)和適應(yīng)這種自由市場(chǎng)因素，但可惜，目前的“三舊改造”政策顯然尚未準(zhǔn)備充分。如果這種擔(dān)憂成立，那么寄望于通過所謂的“三舊改造”遷移目前廣州市核心老城區(qū)的已經(jīng)成熟了好多年的自發(fā)形成的批發(fā)市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)帶走部分“流量”的美好愿望，估計(jì)是很難實(shí)現(xiàn)的，基本不存在，除非能夠義烏的政府一樣，取締現(xiàn)有的批發(fā)市場(chǎng)資格，可是在錯(cuò)綜復(fù)雜的利益糾葛當(dāng)中，千絲萬(wàn)縷真能解開嗎，當(dāng)年廣東省政府一聲令下砍音像制品經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，違反市場(chǎng)規(guī)律硬逼著商家遷到機(jī)場(chǎng)路去，雖然大刀砍下來(lái)的時(shí)候風(fēng)聲鶴唳，一時(shí)肅肅殺殺，與所有自然形成的專業(yè)市場(chǎng)過不去，于是各個(gè)市場(chǎng)的投資者可以各顯神通，跑部的跑部，前進(jìn)的前進(jìn)。最后不了了之，自由市場(chǎng)生命力異常頑強(qiáng)。那么一旦三舊改造“不如官意”，分流并沒有實(shí)現(xiàn)，那就很難出現(xiàn)“空窗期”了。當(dāng)然扎堆投資這是國(guó)情也是廣州商業(yè)地產(chǎn)的特色，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)受到打壓，大量的投資者和投機(jī)者都不約而同的涌向很有概念的新興商圈，一個(gè)特定的時(shí)間段內(nèi)某個(gè)特定的區(qū)域會(huì)相對(duì)集中的爆發(fā)一些商業(yè)物業(yè)，這些例子在廣州過去那么對(duì)年已經(jīng)屢見不鮮，不是什么新鮮玩意，廣州的商業(yè)圈子完全承受得了，盡管大量的商業(yè)物業(yè)會(huì)帶來(lái)一定的供求關(guān)系變化，但是對(duì)于廣州這樣一個(gè)擁有千年商業(yè)文明的商都還不至于打個(gè)措手不及，暫時(shí)的商鋪物業(yè)供大于求是自然的市場(chǎng)規(guī)律，很快就被隨之而來(lái)的不斷追逐利益的商家品牌慢慢消化。大家看看當(dāng)年的北京路是何其的瘦小，今天的北京路商圈已經(jīng)成為完成了以舊北京路為核心的東征西伐南拓，也沒有見到大家擔(dān)心的“盲期”，大不了就是有個(gè)冷靜期罷了。在看看過去的，在看看過去的天河電腦專業(yè)市場(chǎng)，不也是突然之間放量擴(kuò)容，同樣沒有出現(xiàn)所謂的“盲期”。由此觀點(diǎn)的人士一般沒有仔細(xì)考慮和認(rèn)識(shí)廣州這樣一個(gè)商業(yè)大都會(huì)的特性，作為南部沿海商業(yè)重鎮(zhèn)的廣州不但承載著傳統(tǒng)的商貿(mào)歷史文化，更是全國(guó)首屈一指的商業(yè)零售批發(fā)集散地，她要面對(duì)可不是區(qū)區(qū)的廣州八區(qū)兩縣市，她可是南中國(guó)商貿(mào)代言人，面朝大海，春暖花開！我早在1993年就提出，廣州的商業(yè)，尤其是其不可復(fù)制的專業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)是沒有臨界點(diǎn)的，沒有飽和點(diǎn)的，既然這個(gè)已經(jīng)通過十幾年來(lái)的不斷發(fā)展驗(yàn)證了，那又何來(lái)“盲期”或“空窗期”一說(shuō)呢？當(dāng)然，正常的商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)商期不在此列，因?yàn)槭且?guī)律性的周期，不能劃入“盲期”和“空窗期”。
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