商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)大洗牌 2012年4月19日 南方日報DC06版 由于住宅受嚴控，再加上城市升級提速，最近兩年，東莞商業(yè)地產(chǎn)掀起了繼2003年以來的第二波發(fā)展高潮。但業(yè)界、學界人士也認為，目前，商業(yè)地產(chǎn)存在一定的泡沫，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)大洗牌。 商業(yè)地產(chǎn)遍地開花 聯(lián)華國際是東莞第一條步行街——東城風情步行街的開發(fā)商。去年國慶期間，它開發(fā)的購物中心——星河城開業(yè)了，這是東莞目前最為高端的購物中心，同時容納了ZARA和H&M兩大國際服裝零售巨頭。 東城風情步行街是2003年開發(fā)，星河城是2011年開業(yè)的。聯(lián)華國際成為東莞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一個縮影。 在城市化進程加速的背景下，2003年，東莞商業(yè)地產(chǎn)掀起了第一波發(fā)展高潮，現(xiàn)在的地王廣場、華南Mall、第一國際等諸多商業(yè)體便是在那個時期開發(fā)的。 2010年迄今，由于住宅調(diào)控日益嚴厲，不少地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，再加上城市升級的大環(huán)境，東莞商業(yè)地產(chǎn)掀起了第二波高潮。此次，萬達、萬科、宏遠、富盈等開發(fā)商紛紛成為弄潮兒，其中萬科、宏遠等此前較少涉足商業(yè)地產(chǎn)。從區(qū)域來看，南城、東城、長安、虎門等區(qū)域最為熱鬧。 目前，至少20個號稱城市綜合體的項目浮出了水面，估計今年推出市場的就有16個。 上周五，萬達在東莞的開山之作——長安萬達廣場奠基，該項目規(guī)劃建筑面積約37.4萬平方米，由大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、高級商務(wù)酒店、高檔住宅等多種業(yè)態(tài)組成。 去年，萬達與相關(guān)部門簽約，將投資150億元在東城、長安、南城、虎門等地建設(shè)30萬平方米—50萬平方米的多個城市綜合體。 此前專注于開發(fā)住宅的龍頭企業(yè)萬科，在短短兩年時間內(nèi)，已經(jīng)在東莞儲備了5個商業(yè)地產(chǎn)的項目，其中，長安萬科廣場已經(jīng)開盤銷售商鋪，并正在招商，此外，還有南城的萬科大廈、厚街的萬悅匯、松山湖的松湖中心和松湖匯。 同時，富盈地產(chǎn)在大朗開發(fā)綜合體項目——世界匯，宏遠地產(chǎn)在南城開發(fā)綜合體項目——康城廣場。 此外，虎門的地一大道、虎門國際購物中心等商業(yè)項目正在招商、銷售中。城區(qū)的環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、海德廣場等寫字樓正在熱銷中。 據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心相關(guān)負責人表示，2010年東莞商業(yè)地產(chǎn)迎來了突破的一年，全年成交商業(yè)、商務(wù)金融用地73.1萬平方米，是2009年21.3萬平方米的3.4倍。 2010年，南城總部基地一期9塊寫字樓地塊被萬科、光大、嘉宏、新世紀等瓜分。今年，南城總部基地二期地塊即將推出。與此同時，南城國際商務(wù)區(qū)已經(jīng)進入實操階段，首宗商業(yè)金融用地已經(jīng)出讓。 購買熱潮推高價格 與開發(fā)熱潮相比，商業(yè)地產(chǎn)也迎來了一股購買熱，可謂交投兩旺。 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，2011年上半年，東莞商鋪新增供應(yīng)面積10.1萬平方米，合計893套，而成交面積卻高達36.6萬平方米，合計1894套，按面積同比大漲135.2%，成交金額24.5億元，同比增長72.0%。 據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，2011年去年，非住宅（商鋪、寫字樓、車庫）成交高達69.9%，同比增加了12.4%。其中，長安萬科廣場、萬科紫臺、中熙彌珍道等項目的商鋪成交異�；馃�。 由于成交火熱，價格也水漲船高。2012年3月1日—4月15日，全市一手商鋪的均價為19900元/平方米，比2010年3月—4月的12504元/平方米，大幅上漲了59.1%；全市一手寫字樓的均價為9275元/平方米，比2010年3月—4月的7030元/平方米，大幅上漲了31.9%。 在市區(qū)的西平—東泰板塊，商業(yè)的熱潮更加洶涌。由于住宅投資降溫，商鋪投資升溫，再加上家樂福、彩怡百貨、嘉榮SPA等商業(yè)品牌的進駐，片區(qū)商鋪的價格瘋狂上揚。二手中介稱，金地格林小城此前售價兩萬多元每平方米的商鋪，如今已經(jīng)三萬多元每平方米，漲了超過50%。 而一手商鋪中，天利中央花園高的已經(jīng)賣到6萬元/平方米，低的也要3萬元/平方米。 在東泰花園附近商鋪，2010年的售價僅為3萬元平方米左右，現(xiàn)在有人開價5萬元，業(yè)主都不肯賣。 租金與售價比翼齊飛。格林小城的鋪租此前為70元—80元/平方米，現(xiàn)在已漲到120元/平方米。景湖時代城、景湖春曉的商鋪租金也達到了80元—100元/平方米。中信商業(yè)廣場臨街商鋪租金也達到90元—120元/平方米。 商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)立足服務(wù)住宅 在住宅調(diào)控加碼的兩年時間里，商業(yè)地產(chǎn)不僅在東莞，還在全國范圍內(nèi)掀起了一波熱潮。是否商業(yè)地產(chǎn)真的可以成為東莞開發(fā)商的避風港？ 由于供過于求，在2003年東莞第一波商業(yè)地產(chǎn)熱潮中誕生的諸多商業(yè)體，目前經(jīng)營仍不甚理想，處于半死不活的狀態(tài)。此輪熱潮是否科學理性？ “泡沫！”瑞峰置業(yè)副總經(jīng)理姚麗軍僅用此二字來形容東莞當前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 東莞理工學院城市學院管理系主任、教授羅余才說：“如果東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加快，此輪商業(yè)地產(chǎn)的泡沫就少，目前來看，開發(fā)得太快，短期內(nèi)還是存在泡沫的�！� 三正地產(chǎn)總經(jīng)理劉光金說：“無論是在沿海還是在內(nèi)地，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的風險已經(jīng)累積得很高了，投資回報率很低，很多人買商業(yè)地產(chǎn)只有一兩個百分點，這種商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展難以持久。三正地產(chǎn)以后還是以住宅開發(fā)為主。” 萬科在此輪開發(fā)中，力道甚猛，但是萬科一再對外強調(diào)的原則是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是為住宅地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的。東莞萬科新聞發(fā)言人、商用管理中心總經(jīng)理高駿說：“東莞未來的商業(yè)地產(chǎn)，有一個大洗牌的過程�！� 金地集團東莞公司副總經(jīng)理陳君斌說：“東莞的商業(yè)地產(chǎn)有樂觀的空間，但東莞的商業(yè)地產(chǎn)不像香港，難以輻射周邊城市，應(yīng)該立足于自給自足。” 廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長、教授王先慶認為，東莞的消費模式類似于發(fā)達國家，都是在城鎮(zhèn)內(nèi)、社區(qū)內(nèi)消費的，東莞應(yīng)該立足于建為住宅配套的社區(qū)型中小規(guī)模購物中心，不要動不動就搞三四十萬平方米的�！耙粋�三四十萬人口的城鎮(zhèn)，搞三五個10萬平方米以內(nèi)購物中心就夠了。” |
