20多萬人的同德圍，品牌超市為何來了又走
南方都市報 2012-03-30 作者:羅苑尹 馮宙鋒 同德圍內(nèi)規(guī)模較大的綜合賣場是惠民商業(yè)廣場，商場有大新百貨，超市有好亦佳、禮加誠等少數(shù)幾家，但大都客流稀少。 自古以來，廣州就是一座以商業(yè)發(fā)達聞名的城市。2010年、2011年，連續(xù)兩年，廣州都位居福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市榜首。但偌大一個同德圍，卻沒有一家大型知名超市，也沒有高檔餐飲食肆。 一線超市的缺席，讓20多萬生活在同德圍的居民，只好長途跋涉，到附近的三元里、西村等地掃貨�！百徫镫y”成為同德圍居民長期抱怨的問題之一。 南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同德圍龐大的消費市場，曾先后吸引多家知名超市的眼光，阻礙他們進入的根源，并非交通擁堵物流配送問題，而在于當?shù)氐纳虡I(yè)物業(yè)大多為臨時建筑，無法辦理工商營業(yè)執(zhí)照等。 此前發(fā)布的同德圍地區(qū)綜合整治工作任務征求意見稿提出，按照規(guī)劃對商業(yè)、銀行等配套設施進行升級和完善；優(yōu)化一批社區(qū)商業(yè)設施并改造提升飲食街區(qū)，形成完善的區(qū)域商業(yè)、金融街區(qū)配套。 同德圍的商業(yè)，能就此興旺起來嗎？這能從根本上解決同德圍居民的購物難嗎？ 知名一線品牌不敢來 在同德圍，目前除了上步橋北曾有民潤島內(nèi)價進駐，知名的一線超市品牌一直缺席。去年，同德圍曾有機會引入北京華聯(lián)集團。然而，田心村與華聯(lián)的洽談最終無果。 據(jù)田心村村長林少良介紹，惠民商業(yè)廣場去年在田心村開業(yè)。最先主動提出進駐意向的，是北京華聯(lián)集團。雙方洽談了將近一年時間，華聯(lián)集團最終卻放棄進駐同德圍，原因是因為該物業(yè)屬于臨時建筑。 “非�？上Аｋp方都很有誠意，最后就是因為房屋產(chǎn)權(quán)問題。我們給他們提供了很多折衷方案，答應會幫他們辦理有關(guān)手續(xù)，但他們還是放棄了。如果華聯(lián)進駐了，同德圍的商業(yè)說不定就可以帶動起來了�！闭勂疬@次夭折的合作，同德圍街道辦有關(guān)人員言語中透露著遺憾。 臨建阻擋大商家進駐 此前提出進駐意向的，還有華潤萬家等數(shù)家知名超市，但同樣都因為無法理順房產(chǎn)證問題而卻步。林少良說：“房產(chǎn)證沒有搞好，工商執(zhí)照、消防等都無法辦理。萬一同德圍改造要拓路，他們只能無條件配合。除了超市，連麥當勞、真功夫這類連鎖餐飲店，也很難安心進來經(jīng)營的�！� 橫滘村也曾與兩家知名超市洽談�！暗麄兌枷訔壩覀兊膱龅厥桥R建�！蓖陆�(jīng)濟發(fā)展有限公司董事長黃信忠介紹，自上世紀90年代，同德村約七成土地被征用后，全村空地所剩無幾，同德圍的集體物業(yè)基本上都是臨時建筑物。 商店食肆都不上檔次 同德圍內(nèi)并非缺少購物商場，城中村內(nèi)更有不少小型商店，但多數(shù)生意冷清�！巴聡纳痰昶鋵崝�(shù)量不少，但檔次上不去，現(xiàn)在的商店根本滿足不了村民、居民甚至外來工的需求�！秉S信忠說道。 近年來，同德圍的食肆悄然增多，打破了以往“橋北皇宮，橋南周記”的局面，越來越多居民愿意留在同德圍餐飲消費�！暗悄壳爸械投说木茦蔷佣�，高檔的其實沒有，像華麗宮這樣較大型的中低端酒樓，同德圍內(nèi)也很少�！秉S信忠認為，稍微高檔次的商業(yè)應該配套，例如家樂福、好又多等知名超市，只要有名氣、價格適中、品種齊全，以居民的消費力其實可以支撐。“如果能夠在圍內(nèi)消費，居民就不用二次交通出去消費。但要建那種大型超市，停車等各方面配套要跟得上，交通的配套也要跟得上�！� ■同德圍商店現(xiàn)狀 小店假劣貨多市民不敢買 根據(jù)2011年公布的同德街控規(guī)通告附圖，同德圍的商業(yè)金融業(yè)用地共有23塊，主要沿西槎路分布在鵝掌坦及橫滘，此外還有少量散布在上步和橫滘村內(nèi)。而目前在這些區(qū)域，主要以小型商店為主。 從粵溪南安大街至橫滘市場，在逼仄的城中村巷子兩旁，共有16家小型商店，還有糖煙酒店、餐飲店、服裝店等超過10家，錯落在上步村、橫滘村里。而在上步橋南，鵝掌坦大街、鵝掌坦西街已有3家小型超市和近10家日用雜貨店、五金店。 在城中村的小型超市里，很容易找到“山寨”貨，印有“Y IN G P A N”的“瑩彩潘婷”，仿真度極高，還有酷似玉蘭油的“新膚玉蘭”等。南都記者觀察發(fā)現(xiàn)，這些小商店里，很久才有三兩位來客。住在積德花園的劉叔說，他自從在小店買了一瓶白酒，入口沒一點酒味后就再也不幫襯了�！皟r錢倒不會差很遠，除非外面超市特價。主要是質(zhì)量很不讓人放心，小店的冒牌貨特別多，誰敢買？” 商場超市客少品種不太多 目前，同德圍內(nèi)規(guī)模最大的綜合賣場是惠民商業(yè)廣場，總建筑面積約有3.2萬平方米�！拔以谶@里工作兩年了，平常營業(yè)額很低。周末多點人，但營業(yè)額也不多，客人一般購買小商品�！痹诨菝裆虡I(yè)廣場內(nèi)，一工作人員說。 正在清貨整修的大新百貨內(nèi)也只有零星的客人。工作人員稱，平日人流很少，白天基本沒有客人。 在上步橋北，規(guī)模最大的超市只有好亦佳，建筑面積近3000平方米，傍晚6時許，樓下的橫滘農(nóng)貿(mào)市場恰在忙時，南都記者在該超市只看到十來位客人。上步村的天自和、粵溪南路的禮加誠，南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，場內(nèi)客人也較少。 從貨品種類上看，卜峰蓮花出售的油、米品種各超過50種，掛黃牌的促銷品種過半，而惠民廣場內(nèi)出售的油、米品種各超過30種。禮加誠、好亦佳的品種有十多種，但名氣較大的只有胡姬花和金龍魚。與西村的好又多相比，同德圍內(nèi)超市雖然打折品種較少，但折扣率一般相差不大。以4升裝的金龍魚特香花生油為例，好又多特價84 .9元，禮加誠售價為86.8元，惠民和大新百貨售價稍低，分別為78 .8元和79 .5元，只有好亦佳偏貴，售價99元。 居民多出圍狂掃挑特價貨 在南都采訪的41位居民中，27人有定期出外“團購”的習慣，而常到大新百貨的有23人。 每到周末，住在嶺南花園的李強都會全家出外購物�！敖�(jīng)常去的就是西村的好又多，價格其實沒差多少，但好又多的品種更多”。 從荔灣區(qū)搬來的“老廣”劉阿姨常跟鄰居去外面的大超市“囤貨”，瞄準的是卜蜂蓮花、好又多等超市的特價促銷商品�！安贩渖徎ǖ臇|西質(zhì)量還可以，價格也不貴，我們經(jīng)常出去�！� ■商業(yè)不興探因 中低收入者多消費力偏低 新南路的西側(cè)，正是同德圍早期的安居小區(qū)積德花園。銳興超市的店主稱，這里八成以上的客人是外地人。在橫滘的好亦佳超市里，客人幾乎都是外地人。 “主要是外來人過來買，因為他們工作忙，沒時間跑去遠的地方，最多周末去逛上下九、北京路，順便買東西�！焙靡嗉殉械慕�(jīng)理曾先生發(fā)現(xiàn)，外來打工仔的月薪普遍在2500元以下，一般看準特價商品才買，消費力偏低，“老廣”和本地村民大部分習慣出外購物。 南都記者近日隨機抽取41位居民進行調(diào)查，對象涵蓋5個自然村村民、外來工與“老廣”。在愿意透露月薪的30位當中，月入1500-2000元之間的18人，月入2000-2500元的6人，超過3000元的6人。 好亦佳超市經(jīng)理曾先生發(fā)現(xiàn)，大部分客人是住在出租屋的外來工，其余多為中老年人。居民對價格比較敏感，一般沖著特價貨，消費很理性，“老廣”和本地村民還認牌子，即使是外來打工仔的消費要求也越來越高，現(xiàn)有的中低檔超市很難滿足。 零售市場漸飽和檔次偏低 2003年入駐同德圍前，好亦佳超市經(jīng)理曾先生曾做過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該地正處小區(qū)與城中村之間，橫滘市場附近人流量也很大�！暗俏覀冮_業(yè)以后，跟想象中是有距離的，這里人口多但消費不高。”曾先生認為，目前同德圍的零售市場漸趨飽和，但普遍檔次偏低，同德圍大多數(shù)商場的經(jīng)營都比較困難，“但是簽合同的時間比較長，現(xiàn)在撤不出去”。 在超市的經(jīng)營環(huán)節(jié)上，同德圍交通問題帶來的影響主要在貨運，請車價位偏高、補貨相對不夠及時�！拔覀�?nèi)シ诚秘�，司機聽到同德圍就搖頭，都不愿意來，原因是這里容易塞車，他們不劃算。但交通更大的影響，是吸引不了消費力高的居民進來。”曾先生認為，收入在5000元以上的白領，基本選擇天河等地�！叭噷ξ覀兘�(jīng)營的影響還是比較小，但這邊租房便宜一點，消費低的人選擇來這里住�！� ■溯源 六家零售商“逃離”同德圍 據(jù)分析人流少、購買力低和交通不便是三大關(guān)鍵因素 同德街轄區(qū)范圍3 .59平方公里，“圍城”內(nèi)住著20多萬人。從1996年開始，先后有7家中型以上的超市、3家大型家電進駐同德圍，可是之后其中6家相繼撤出。 宏城超市慘淡撤離 據(jù)同德街道辦介紹，1996年底同德圍迎來最早一家知名超市，宏城超市進駐上步橋北的同德花園；1999年，民潤島內(nèi)價大型超市在僑德花園開業(yè)，占地約6000平方米。據(jù)場地出租方介紹，民潤島內(nèi)價的貨品價格實惠，“當時生意很旺”。同年，燦坤電器在荔德路口開業(yè)，但生意一直冷清。 2000年，宏城超市由于經(jīng)營慘淡宣告撤離。“(同德圍)顧客對價格很敏感，當時宏城的食品相對貴一點，其他日用品與外面持平，可能顧客有錯覺，后來促銷也沒起作用�！痹瓿浅袉T工黃小姐總結(jié)，人流少、購買力低和橋北交通不便是三大關(guān)鍵因素。 2004年底，因母公司廣州寶鑫控股集團資金鏈斷裂倒閉，民潤島內(nèi)價隨之倒閉。翌年，燦坤電器結(jié)業(yè)。 蘇寧國美也有進駐 2006年，東明廣客隆入駐燦坤電器原址，島內(nèi)價原址迎來了新一佳超市。可是不到一年，新一佳也告結(jié)業(yè)。2008年初，東明廣客隆從上步橋南撤出后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)上步橋北，在澤德市場附近開分店，但僅僅半年時間便再次撤出。 東明廣客隆總經(jīng)理游先生表示，當年因為公司擴展過快出現(xiàn)管理脫節(jié)現(xiàn)象，又遇上品牌專利方面的糾紛，故而將韶關(guān)外的分店全部撤回�！俺坊厥蔷C合考慮，當然也與當?shù)鼐用竦南M力有關(guān)。”而島內(nèi)價場地的出租方則認為，兩家雙雙倒閉，跟附近一家禮加誠廉價小型超市不無關(guān)系�！斑@邊居民收入偏低，禮加誠售價夠?qū)嵲�，剛好滿足需求，那兩家自然丁財兩不旺�！� 2006年前后，鵝掌坦新開了大新百貨，上步橋南的超市相對穩(wěn)定下來。2009年初蘇寧電器開業(yè)，隨后國美電器進駐。2011年9月，作為白云區(qū)2011年百億重點經(jīng)濟項目分會場，惠民商業(yè)廣場進駐同德圍，填補了同德圍地區(qū)一直沒有大型綜合賣場的空白。該商業(yè)廣場總用地面積約8000平方米，總建筑面積為3 .2萬平方米，總投資8000萬元，項目定位為同德街中高檔的商業(yè)中心。 ■商家意見 人口龐大具吸引力但臨建物業(yè)沒法辦證 華潤萬家相關(guān)負責人表示，進駐首先看條件是否適合做大賣場�！芭R時建筑的話，是肯定不行的，最起碼不能辦營業(yè)執(zhí)照，沒法合法經(jīng)營，這是最基本的條件�！逼浔硎荆聡�20多萬常住人口的市場，對零售商來說確實有很大的吸引力。相對于人口數(shù)量而言，交通并不是最關(guān)鍵的考慮因素。“一般很少居民會去很遠的超市購物的，所以超市就是服務周邊的居民，出去交通堵塞，對里面的超市影響不大�！� “當?shù)氐某Ｗ∪丝谑呛苤匾目剂恳蛩兀�要看消費力、人口分布、周邊競爭環(huán)境、交通等綜合因素�！奔覙犯７矫娣Q，消費人口基數(shù)大是開設零售賣場的有利條件，雖然很有興趣進駐同德圍，但是目前在其周邊并沒有發(fā)現(xiàn)符合開設條件的物業(yè)。 ■專家把脈 規(guī)劃明確以便商家選址政府引導形成商業(yè)布局 20多萬人的市場，何以撐不起一家大型的連鎖超市？ “同德圍人口這么密集，肯定有超市的生存空間�！钡谝簧虡I(yè)網(wǎng)總裁黃華軍認為，按業(yè)內(nèi)標準來說，區(qū)域內(nèi)有1萬人，即可配備1000平方米的超市。幾家超市的撤離與自身原因有關(guān)，但與同德圍的規(guī)劃、市場環(huán)境更是直接相關(guān)。 黃華軍指出，同德圍的交通一直沒有徹底改善，是大型超市入駐的首要制約�！暗缆犯脑爝^程肯定有圍蔽施工，一來阻礙配送，二來圍蔽要是在超市門外，對生意影響也很大�！� 其次，同德街主要由5條自然村組成，而土地的權(quán)屬問題也引起黃華軍的注意�！按迕裼玫睾苋菀子|及產(chǎn)權(quán)、臨建等問題，這也是零售商所擔心的�！� 而從規(guī)劃角度而言，黃華軍認為政府目前對同德圍商業(yè)區(qū)、市政路布局、公建配套等沒有明確規(guī)劃，零售商難以選址，更無法捉摸未來市場趨勢，不敢貿(mào)然進駐。超市簽約時間普遍在8-10年或者更長時間，商家更擔心，同德圍未來規(guī)劃若沒有好轉(zhuǎn)，“圍城”的困局將進一步加劇。 盡管同德圍已經(jīng)撤出的商家認為，撤出與居民消費力偏低相關(guān)，但廣東商學院粵商研究中心主任王先慶認為，消費力并不妨礙超市進駐�！爸灰丝谶_到規(guī)模，超市可以有。若以20多萬人的規(guī)模計算，同德圍完全可以配5萬-8萬平方米的小型購物中心。”其認為，政府應該重新規(guī)劃，引導商業(yè)布局，培養(yǎng)商業(yè)氛圍，才能留住區(qū)內(nèi)客流。 ■活在同德圍 全家趕早外出掃貨 希望有家大型超市 周日早上7點45分，馬姨和丈夫帶上大環(huán)保袋出門，去三元里的卜蜂蓮花超市購物，從上步橋搭975路公交車去，全程3.2公里，共有9站。“去晚了有些特價貨就沒了�！� 早班車上，有的老人推著小車，車上系著幾個大環(huán)保袋，家庭主婦把特價簡訊翻了幾遍�！拔覀円话愎涞�9點多，這時來的人最多，車上都是滿滿的�！瘪R姨說，街坊最常買的是新鮮肉菜、紙巾和米油，一般全家出動。 馬姨住在天德花園，附近的粵溪村里就有很多小商店�！坝袔状卧谶@里買米都短斤缺兩，山寨貨也多，洗潔精一點泡都沒有。特別是吃的，根本不敢在這買�！弊詮膷u內(nèi)價和荔德路口的東明廣客隆相繼結(jié)業(yè)，她開始習慣去外面的超市掃貨。 周婆婆也趁周末出外購物。與橫滘 、鵝掌坦和老市區(qū)的市場相比，她覺得自家附近的僑德市場價格偏貴，她更希望同德圍有一家類似家樂福、百佳等連鎖超市。 去年，南都隨機抽取100位同德圍居民進行調(diào)查，對“2020年，同德圍是否會有知名大型超市進駐，比如好又多、家樂福、百佳？”的問題，選擇“會”“可能會”的共占60%。居民在調(diào)查中反映，希望在圍內(nèi)開設一家較大型的連鎖超市，提供價格實惠、質(zhì)量有保證的貨品。 |
