| “一鋪養(yǎng)三代”、 “若要富,買商鋪”這樣的投資觀念曾在千年商都廣州得到充分印證。然而，隨著商業(yè)面積飛速擴(kuò)張、商業(yè)模式急劇變化，這個(gè)似乎顛撲不破的真理正遭到挑戰(zhàn)。羊城晚報(bào)記者連日來調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于近五年廣州商業(yè)新增面積超過150萬平方米，是前五年新增面積的兩倍以上，要在廣州投資商鋪?zhàn)龅揭讳侌B(yǎng)三代風(fēng)險(xiǎn)越來越大。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶也建議，投資者投資商鋪，不應(yīng)輕信宣傳的回報(bào)，還應(yīng)項(xiàng)目定位、選址、規(guī)劃等多方面考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。本文由羊城晚報(bào)記者孫 晶 孟慶利采寫，發(fā)表于2012年6月2日羊城晚報(bào)第A17版，原標(biāo)題為：廣州商鋪投資回報(bào)率劇降一半一鋪養(yǎng)三代或成歷史。 ■發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積警戒線：1.2平方米， 廣州人均商業(yè)面積：3平方米，為警戒線2.5倍 ■一鋪養(yǎng)三代要求投資回報(bào)率：至少8%-10%， 目前廣州商鋪回報(bào)率：一般在4%-5% A 商鋪新增面積五年翻了一倍 “一鋪養(yǎng)三代”是深植廣州人頭腦中的投資定理，有資深業(yè)內(nèi)人士表示，以前在北京路、上下九等少數(shù)商圈稱霸廣州的時(shí)候，買一鋪養(yǎng)三代基本是沒什么風(fēng)險(xiǎn)的。但近幾年廣州各類商場、商鋪大量涌現(xiàn)，商業(yè)包裝手法也層出不窮，“一鋪能否養(yǎng)三代”可得打上問號(hào)。 據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近年來白云萬達(dá)廣場、友誼國金店、高德置地、太古匯、萬菱匯等16個(gè)大型城市商業(yè)綜合體建成陸續(xù)開業(yè)，總商業(yè)面積接近150萬平方米，比2007年前五年的商業(yè)新增面積高出一倍以上。而且，廣州商鋪面積的增長速度還在繼續(xù)。戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2012年第1季度，廣州優(yōu)質(zhì)商場新增了約10.6萬平方米的商鋪面積。 近期，恒基兆業(yè)、新鴻基、華潤等企業(yè)紛紛加大對(duì)廣州商業(yè)物業(yè)的投資。據(jù)悉，目前廣州的人均商業(yè)面積在3平方米左右，而發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)面積的標(biāo)準(zhǔn)警戒線為1 .2平方米/人。毋庸置疑，廣州商業(yè)面積的不斷擴(kuò)容在升級(jí)商業(yè)格局的同時(shí)，也令市場面臨消化大面積存量的考驗(yàn)。 B 20年鋪王都在北京路 優(yōu)質(zhì)鋪位稀缺 翻看廣州的商鋪歷史，稱得上鋪王的鋪?zhàn)釉诙陜?nèi)卻一直只存在于北京路。據(jù)中介介紹，“現(xiàn)在成交單價(jià)最貴的商鋪在北京路，今年有商鋪的成交單價(jià)在每平方米一百多萬元。去年北京路還有一個(gè)8平方米的小鋪，交易價(jià)達(dá)到了1200萬元�！彪m然這個(gè)數(shù)字非常驚人，但也從側(cè)面可以看出，眾“商鋪生力軍”中缺乏高質(zhì)量的商鋪。 “北京路有不少獨(dú)立的街鋪是屬于私人業(yè)主的。而廣州大量新建的商場呈現(xiàn)兩大極端，好的開發(fā)商不會(huì)賣散，差的，開發(fā)商沒有信心做旺才會(huì)隔開來賣。而一旦隔開商鋪來賣就無法考量整體經(jīng)營、誠信經(jīng)營等各種問題。”海印集團(tuán)董事長邵建明指出，“商場里的商鋪隔成小商鋪來賣，目前我還沒看到成功的案例。” 合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，北京路、上下九路盡管商鋪比較優(yōu)質(zhì)，但是放盤的很少，主要因?yàn)槟壳罢{(diào)控政策，資金流向優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，而且業(yè)主也擔(dān)心賣了舊鋪后難以找到更好的投資渠道。 C 5%已算難得 租金回報(bào)率逐年下降 一方面廣州的鋪王只能集中在老商圈而賣者稀，另一方面新商圈的鋪?zhàn)油顿Y成功率卻并不高。據(jù)悉，一鋪養(yǎng)三代一般要求投資回報(bào)率至少為8%-10%之間。但據(jù)記者了解，目前廣州市場的商鋪回報(bào)率已不及往昔，一般都在4%-5%左右，能達(dá)到5%的已經(jīng)很難得。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，由于廣州眾多新物業(yè)以較低租金入市，全市優(yōu)質(zhì)商場首層租金2012年一季度環(huán)比下滑3.4%至每平方米每月1245元。 “十多年來，廣州商鋪的投資回報(bào)率是走下坡路的，原因是租金趕不上售價(jià)的漲幅，如這些年廣州商鋪的售價(jià)漲幅在30%-50%左右，但是租金漲幅只有5%-6%�！� 中原地產(chǎn)商鋪部副總監(jiān)法永能表示。 影響商鋪命運(yùn)的還有商業(yè)模式的改變。小商鋪往往經(jīng)營的是各種小商品，而這類小商品是最容易被網(wǎng)購取代的。面對(duì)飛速發(fā)展的網(wǎng)購模式，小商鋪要維持經(jīng)營特色越來越困難。 “不但如此，一方面廣州商鋪的含金量被井噴的新來者稀釋，另一方面由于經(jīng)濟(jì)下行帶來的消費(fèi)大環(huán)境的不景氣也導(dǎo)致商業(yè)市場出現(xiàn)飽和。小商鋪不得不降低租金放低身段招租�！睆V東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長黃文杰認(rèn)為，廣州商鋪的投資確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)倍增。 D 非優(yōu)質(zhì)商鋪可能“三代養(yǎng)一鋪” 合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，一鋪養(yǎng)三代主要是針對(duì)優(yōu)質(zhì)商鋪而言，但是對(duì)于一些非優(yōu)質(zhì)商鋪，也需要花時(shí)間“守”，期間成本支出、管理費(fèi)等都得投資者承擔(dān)�！耙讳侌B(yǎng)三代不是絕對(duì)的，現(xiàn)在有些商鋪價(jià)格很高，但很多都是包裝出來的�！敝性禺a(chǎn)商鋪部副總監(jiān)法永能表示，如果買到這些商鋪，很可能會(huì)“三代養(yǎng)一鋪”，因?yàn)橛行┥啼佡H值賣不出去，但是商鋪的管理成本等費(fèi)用還需投資者承擔(dān)。 另外，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶也建議，投資者投資商鋪，不應(yīng)輕信宣傳的回報(bào)，還應(yīng)項(xiàng)目定位、選址、規(guī)劃等多方面考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。 廣州商鋪投資失敗案例： 40年產(chǎn)權(quán) 十幾年打水漂 曾創(chuàng)造了廣州商業(yè)地產(chǎn)單價(jià)最高神話的新中國大廈是典型案例。1998年，新中國大廈以“買鋪返租5年、小業(yè)主每年可坐收租金12%”的高額返租的方式實(shí)現(xiàn)了7億多港元銷售，6樓商鋪幾乎全部售罄。但小業(yè)主們?cè)谑盏?個(gè)月的“返租回報(bào)”后，該大廈因資金鏈斷裂而爛尾，返租租約成一紙空文。 隨后，荔灣廣場，名匯廣場、中旅商業(yè)城、中華廣場、光明廣場和名盛廣場、廣百新翼等商業(yè)物業(yè)賣出的商鋪也都因產(chǎn)權(quán)分散等問題使投資者遭受了巨大損失。據(jù)記者了解，商鋪的使用權(quán)為40年，而在上述投資失敗的案例中，很多投資者投資的商鋪十多年都沒有收益，前景一片渺茫。 |
