| 一邊光芒萬丈，一邊黯淡神傷。這是對(duì)佛山祖廟商圈目前狀況的最佳描述，地鐵把人流匯聚于建新路與祖廟路交界的十字路口，但商業(yè)人氣一直貫通至佛山市圖書館附近便變得稀疏起來，特別是在祖廟路上與其他商場在水平線上呈“凹”狀的麗園商業(yè)廣場，廣場內(nèi)鮮有人問津。 如何讓黃金地段的商業(yè)項(xiàng)目起死回生孵出“金蛋”？如何進(jìn)一步營造商業(yè)氛圍，提升祖廟商圈的“吸金”能力？廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長、粵商研究中心主任王先慶呼吁佛山應(yīng)重視商業(yè)發(fā)展。 政府適時(shí)引入從事商業(yè)運(yùn)作的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由他們對(duì)祖廟商圈的某些節(jié)點(diǎn)進(jìn)行專業(yè)策劃改造，達(dá)到多方共贏。本文由南方日報(bào)記者 李曉莉采寫，發(fā)表于該報(bào)2012年6月5日 CD02版，原標(biāo)題為：祖廟路“陰陽街”困惑怎破解？ 事實(shí)上，祖廟路各道路節(jié)點(diǎn)、各商場出現(xiàn)興旺不一的“陰陽街”狀況由來已久，道路限行、停車難等交通困擾以及本地客流的出走，更是使商圈某些節(jié)點(diǎn)上的個(gè)體難以走出困境，加重了“陰陽街”的分化程度。 去年禪城區(qū)提出要重振祖廟商圈，為該商圈仔細(xì)“診病”并施以一系列的措施，縱然商圈內(nèi)大部分著名商業(yè)項(xiàng)目復(fù)蘇明顯，但此舉對(duì)麗園購物廣場等商業(yè)節(jié)點(diǎn)依然不甚奏效。 如何讓黃金地段的商業(yè)項(xiàng)目起死回生孵出“金蛋”？如何進(jìn)一步營造商業(yè)氛圍，提升祖廟商圈的“吸金”能力？近日禪城區(qū)已形成初步概念，擬借助“大國資”或引入投資方對(duì)祖廟商圈的日明大廈、麗園商業(yè)廣場、中行營業(yè)部地塊、城門頭下沉廣場至祖廟地鐵站地下通道聯(lián)通工程進(jìn)行改造提升，連貫商業(yè)氣氛，振興祖廟商圈。 【現(xiàn)象】 商業(yè)氣氛斷點(diǎn) 黃金地段孵不出“金蛋” 縱觀整條祖廟路，即使在祖廟路與建新路十字路口等節(jié)點(diǎn)上有多家商場駐扎，更有地鐵站運(yùn)來絡(luò)繹不絕的人流，但并非整條祖廟路都保持持續(xù)暢旺的態(tài)勢，一些氣氛清冷的節(jié)點(diǎn)讓祖廟路的商業(yè)氣氛連貫性驟然斷裂，難以形成一氣呵成的龍脈。“陰陽街”的現(xiàn)象由此而成。 先有佛山麗園商業(yè)廣場的經(jīng)營失敗，多年的經(jīng)營不善使其難以匯聚人氣。而城門頭路與祖廟路交界的十字路口，百花廣場、興華商場、順聯(lián)百花總匯等多個(gè)商業(yè)載體的駐扎無疑讓此地成為祖廟路商業(yè)布點(diǎn)的重中之重。但即使在如此旺地，曾經(jīng)存在的優(yōu)越百貨也有過很長一段清冷孤寂的日子。 此間，麗園廣場無疑是零售商業(yè)經(jīng)營不善的典型案例。 目前的佛山麗園商業(yè)廣場已不復(fù)往昔輝煌，偌大的商場僅剩國美及麥當(dāng)勞兩大名品牌在苦苦支撐。記者看到，麗園廣場除了一樓的國美與麥當(dāng)勞，三樓的游藝城尚有生意經(jīng)營外，其余的樓層均空置著，僅殘留曾經(jīng)進(jìn)駐過的商家廣告，被丟空的樓層地上鋪滿灰塵。該商場除了偶爾在廣場外舉行的促銷活動(dòng)能吸引些許人氣外，其余時(shí)間商場內(nèi)的人流量都比較少，一到晚上整棟樓便幾乎處于空寂狀態(tài)。 祖廟路商業(yè)載體偏向南面布點(diǎn)，興華、百花廣場等商業(yè)載體均分布在祖廟路的南面。由于麗園廣場處于祖廟路南段商業(yè)的末端位置，造成其與整個(gè)商業(yè)街的連貫性變?nèi)酢６c祖廟路上其他的臨時(shí)商鋪相比，麗園商業(yè)廣場與其他商業(yè)載體不在同一水平線上，而是呈“凹陷”狀，這種天然的地理態(tài)勢更讓人流匯聚不到此地。 近年東方廣場的興起給麗園廣場帶來更大的挑戰(zhàn)。從體量上比較，東方廣場體量較大，即使獨(dú)立于某商圈外，它還能憑借自身的商業(yè)配套自發(fā)凝聚人流。麗園廣場在整條祖廟路上等于是“孤軍奮戰(zhàn)”，在體量和配套上都注定其在商業(yè)中處于尷尬地位。 而毗鄰順聯(lián)百花總匯的日明大廈為佛山市無線電三廠物業(yè)，這棟大廈為上世紀(jì)90年代的建筑，一樓街鋪如今用作餐飲及零售商鋪，二樓現(xiàn)為一琴行，三樓以上均為辦公室。其外墻暗黑，與周邊建筑及商圈氛圍甚為不相稱，也是亟待改造的商業(yè)節(jié)點(diǎn)。 【原因】 產(chǎn)權(quán)問題“沉疴纏身” 商業(yè)“孤島”盼改造提升 由于長期乏人問津，目前麗園商業(yè)廣場內(nèi)僅剩下物業(yè)公司在苦苦支撐。 記者找到該商場負(fù)責(zé)物業(yè)管理的負(fù)責(zé)人，他告訴記者，麗園購物廣場也有過輝煌的時(shí)候，在整個(gè)祖廟商圈人丁暢旺的時(shí)候，升平商場、天貿(mào)南大都曾進(jìn)駐過麗園購物廣場，但自從天貿(mào)南大（天河城）撤離麗園購物廣場后，該商場便一蹶不振，這種蕭條的狀態(tài)已持續(xù)將近十年。 “究其原因，最主要是產(chǎn)權(quán)不明晰，就連我們至今都不清楚業(yè)主到底有哪些人，幕后老板是誰�！痹撠�(fù)責(zé)人說，國美在2004年進(jìn)駐麗園廣場的時(shí)候，曾一口氣租下一二樓，當(dāng)時(shí)的祖廟商圈人氣暢旺租金昂貴，這在零售商業(yè)圈無疑也是一件激動(dòng)人心的大事。但是后來，國美卻與麗園廣場因?yàn)樽饨饐栴}談不攏，悻悻撤出二樓經(jīng)營，如今僅剩一樓數(shù)百平方米的經(jīng)營面積。 “僅僅是二樓的產(chǎn)權(quán)人就已多達(dá)20多名，產(chǎn)權(quán)太復(fù)雜，業(yè)主很難達(dá)成一致意見，導(dǎo)致商場物業(yè)一直丟空�！彼袊@，他所在的物業(yè)公司按照每月40元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取租賃方的物業(yè)管理費(fèi)，但該商場目前僅有兩層租了出去，商場秩序維護(hù)的人員投入?yún)s一個(gè)不能少。由于商場一直處于慘淡經(jīng)營狀態(tài)，他所在的物業(yè)公司也年年虧損，目前僅能勉強(qiáng)維持經(jīng)營。 “商場管理看似簡單，但衛(wèi)生、消防、安保工作每天必須持續(xù)進(jìn)行，目前商場并不能正常運(yùn)作，人流很少，很多樓層都已被丟空，但服務(wù)仍然需要繼續(xù)跟進(jìn)。”他說。 事實(shí)上，記者在采訪中了解到，在該商場的權(quán)屬問題上，公有資產(chǎn)和私有資產(chǎn)“混雜”。相關(guān)利益方都期盼政府介入對(duì)商場進(jìn)行改造盤活，但利用何種方式，如何盤活同時(shí)成為他們關(guān)注的焦點(diǎn)以及疑慮。 “到目前為止我們沒有收到任何說要盤活商場的消息。如果政府真的下決心振興祖廟商圈，提升改造慘淡經(jīng)營的商場的話，希望他們不要光喊口號(hào)，要盡快拿出實(shí)際的方案，盡快解決問題。”該負(fù)責(zé)人表示。 【破解】 部分商業(yè)項(xiàng)目或可借“大國資”妙手回春 近日禪城區(qū)提出對(duì)祖廟商圈幾大商業(yè)節(jié)點(diǎn)的初步改造方案，無疑是為處于蕭條境況的商家注入了一支強(qiáng)心針。而對(duì)這幾大節(jié)點(diǎn)的改造提升，將由公資辦負(fù)責(zé)統(tǒng)籌。 方案顯示，禪城擬引入投資者對(duì)日明大廈進(jìn)行三舊改造，全面提升周邊環(huán)境，今年年底將完成改造方案。而對(duì)于麗園商業(yè)廣場的改造，該區(qū)提出了三個(gè)方案：方案一，協(xié)調(diào)各業(yè)主合作成立一家麗園廣場經(jīng)營公司或共同委托第三方經(jīng)營管理，共同投資改造升級(jí)，共享經(jīng)營收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；方案二，讓公資辦收購其他業(yè)主擁有的物業(yè)后進(jìn)行整體經(jīng)營；方案三，出讓盈達(dá)資產(chǎn)經(jīng)營公司持有的麗園廣場物業(yè)，通過公開拍賣的方式出讓10479.5平方米物業(yè)，讓有實(shí)力及有豐富商場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的商家進(jìn)行經(jīng)營。 而對(duì)于中行營業(yè)部地塊的改造，禪城或?qū)⑹栈爻情T頭10號(hào)中行營業(yè)部的1404平方米土地，絕大部分面積規(guī)劃用作廣場和綠化，北側(cè)（即靠近佛山國際商業(yè)中心）的小部分面積，則通過三舊改造拍賣開發(fā)用于商業(yè)用途。此項(xiàng)工作將于“十一”前啟動(dòng)。至于城門頭下沉廣場至祖廟地鐵站地下通道聯(lián)通工作，則由公資辦負(fù)責(zé)投資或由公資辦負(fù)責(zé)引入投資者進(jìn)行投資改造建設(shè)，此項(xiàng)工作同樣在“十一”前開工建設(shè)。 “目前我們在與各公司及產(chǎn)權(quán)人積極商討中，特別是麗園商業(yè)廣場的產(chǎn)權(quán)狀況尚未理清，我們將通過討論制定一個(gè)共贏的方案協(xié)調(diào)各方利益，用以盤活祖廟商圈內(nèi)的舊物業(yè)。”禪城區(qū)公資辦黨工委副書記、副主任何文志說。 為了集中火力解決城市升級(jí)過程中的“錢袋子”問題，禪城不久前啟動(dòng)了“大國資、全覆蓋”改革，通過搭建大國資平臺(tái)，在禪城城市提升的過程中，把國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有“造血”功能的資產(chǎn)。 不少業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，此次由公資辦牽頭利用“大國資”的優(yōu)勢對(duì)祖廟商圈舊有物業(yè)的盤活，無疑將為該商圈長期處于疑慮之中的商家?guī)硪痪�生機(jī)。接下來“大國資”將如何對(duì)癥下藥，如何妙手回春，成為零售商業(yè)界矚目的焦點(diǎn)。 ■相關(guān) “落難”商場如何續(xù)寫昔日輝煌？ 改革開放的30余年來，從深墻窄巷到康莊大道，從樸布素衣到鮮衣錦食，無論是市容市貌還是市民的著裝飲食，都在顯示著人民生活的巨變。 其中，佛山零售商業(yè)的變化令人矚目。 從升平商圈早期的臨街小鋪吆喝經(jīng)營到升平商場的崛起帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)；從祖廟商圈僅有的興華商場引領(lǐng)國內(nèi)零售商業(yè)市場，到如今友誼商店、東方廣場、順聯(lián)國際購物中心等幾大商場星羅棋布……短短30年間，佛山商業(yè)譜寫了一部輝煌的發(fā)展篇章，“過江龍”與“本地姜”齊聚一堂，大型購物中心和精品時(shí)尚百貨商場百花齊放。 但此間，舊商圈發(fā)展后繼乏力的問題仍舊未能得到解決。在廣州，老城區(qū)越秀區(qū)的北京路、上下九步行街與天河區(qū)新商業(yè)圈成為全國聞名的商業(yè)區(qū)，佛山商圈如何吸取經(jīng)驗(yàn)做到商圈新舊并舉？此難題有待破解。 輝煌時(shí)期：曾引來天河城百貨“掘金” 如今已奄奄一息的麗園商業(yè)廣場與祖廟商圈一起，昔日也曾有過輝煌。 2002年9月，一幅巨大的橫幅迎風(fēng)飄拂在祖廟路的麗園廣場上空，“我們來自廣州天河城”的宣傳標(biāo)語向佛山市民爭取形象分的同時(shí)，更有商業(yè)圈地扳下一城的濃厚來意。當(dāng)時(shí)天河城的前身廣州天貿(mào)南大百貨與麗園廣場合作深耕本地市場，來自省城的百貨業(yè)大鱷在麗園廣場經(jīng)營1至5層及第7層，借力打造大型主題式百貨公司。 “天茂南大時(shí)期是麗園廣場最輝煌的時(shí)候，一開始每層樓都擠滿了人，大家都帶著好奇心沖著這個(gè)外來商業(yè)大鱷的名聲前來購物。”麗園廣場有關(guān)負(fù)責(zé)人說。 當(dāng)時(shí)天河城攜萬千種商品敞開胸懷迎接八方客，同時(shí)向祖廟商圈的其他商家拋出“橄欖枝”，表示將與興華、升平兩大商場“錯(cuò)位經(jīng)營”，一道重振祖廟路商業(yè)圈，將外流的購買力重新吸引回來。 一直以來，禪城都以本地商場的傳統(tǒng)商業(yè)吸引各方來客，天貿(mào)南大這條“過江龍”的到來讓本地市場好奇心猛增。 但好景不長。在進(jìn)駐佛山1周歲店慶當(dāng)日，天貿(mào)南大宣布正式撤兵佛山麗園商業(yè)廣場。相同的情況是，本地老牌百貨升平百貨也曾進(jìn)駐麗園廣場，也是不到兩年便宣布撤場。 2003年，佛山麗園廣場正在拍賣行悄悄拍賣的消息不脛而走。當(dāng)年便傳出廣場資不抵債的情況，不得不委托銀行進(jìn)行拍賣。在拍賣方式上，業(yè)主可以一間一間鋪位地出讓，不是非要一次買一層或幾層。 業(yè)內(nèi)人士猜測，天貿(mào)南大當(dāng)年在佛山“水土不服”乃至撤離麗園廣場也與此有莫大關(guān)聯(lián)。如今該廣場產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的情況也很大程度產(chǎn)生于此。 專家建議：商業(yè)節(jié)點(diǎn)改造交給市場操作更穩(wěn)妥 “廣州第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達(dá)60%，而這一數(shù)字在佛山僅為30%左右。商貿(mào)零售業(yè)是禪城乃至整個(gè)佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一塊短板，如果不及時(shí)‘補(bǔ)課’，經(jīng)濟(jì)將陷入畸形發(fā)展的狀態(tài)�！币恢币詠恚瑥V東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長、粵商研究中心主任王先慶都呼吁佛山重視商業(yè)發(fā)展。 他表示，禪城區(qū)歷年來在發(fā)展戰(zhàn)略上的“重工輕商”已經(jīng)制約著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步騰飛�，F(xiàn)在是市場文明與商業(yè)文明并舉的時(shí)代，以往狹隘的工業(yè)文明不再合乎現(xiàn)代需求，工業(yè)發(fā)展與商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展到了要“一碗水端平”的時(shí)候。 幸好目前禪城區(qū)政府已經(jīng)及早意識(shí)到此問題，并啟動(dòng)祖廟商圈提升計(jì)劃。 如今祖廟商圈某些商業(yè)項(xiàng)目由于長期“水土不服”，已奄奄一息。在如何盤活舊物業(yè)上，王先慶說，政府在此間可以做好“引路者”的角色，引導(dǎo)企業(yè)去收購或者以其他各種商業(yè)方式改造提升原有物業(yè)。但是在這個(gè)問題上，政府切勿越俎代庖直接進(jìn)行市場行為，如果以政府的能力去包攬這些物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營的話，一來市場的運(yùn)作理應(yīng)交給市場解決，二來政府無法保證能做得比企業(yè)更好。 最穩(wěn)妥的做法是，政府適時(shí)引入從事商業(yè)運(yùn)作的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由他們對(duì)祖廟商圈的某些節(jié)點(diǎn)進(jìn)行專業(yè)策劃改造。政府在背后支持或促成此事的順利完成，并按照實(shí)際情況進(jìn)一步完善商業(yè)規(guī)劃。對(duì)于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的問題，政府可積極協(xié)調(diào)各方利益，達(dá)到多方共贏。 ■鏈接 公資辦牽頭改造的商業(yè)項(xiàng)目簡介 1、日明大廈：為佛山市無線電三廠辦公樓，目前與周邊商業(yè)環(huán)境極不相襯，將進(jìn)行三舊改造，今年年底完成三舊改造方案。 2、麗園商業(yè)廣場：該廣場共6層，面積約為2.8萬平方米，地下有2層停車場，共可提供90多個(gè)車位。將由公資辦進(jìn)行資源整合和盤活改造。 3、城門頭10號(hào)中行營業(yè)部：今年10月1日前將啟動(dòng)改造工作，由公資辦牽頭，禪城區(qū)國土城建水務(wù)局（國土資源）、禪城區(qū)發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計(jì)局（城鄉(xiāng)規(guī)劃）配合落實(shí)。 4、城門頭下沉廣場至祖廟地鐵站聯(lián)通工程：今年10月1日前開工建設(shè)。 |
