| 繁華商圈里，往往一街之隔，商戶的感受卻是兩重天——一邊是繁華、一邊是冷清。近日商報(bào)記者走訪重慶主城五大商圈發(fā)現(xiàn)，在商圈的繁華中，均存在“死角”。商報(bào)記者試圖以解放碑商圈和觀音橋商圈為例，探尋主城五大繁華商圈里產(chǎn)生“死角”的內(nèi)在成因。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶表示，商圈死角的形成是城市移動(dòng)和商圈氣場(chǎng)分布兩重規(guī)律所決定的，治理這些死角，首先是因地制宜，其次是業(yè)態(tài)差異化互補(bǔ)。內(nèi)容見(jiàn)2012年8月9日 重慶商報(bào)，記者李華友 譚亞，原標(biāo)題為：主城繁華商圈“死角” 守著金飯碗挨餓。 案例1 解放碑死角：50米的差異 8日，商報(bào)記者在解放碑臨江門(mén)的金鷹女人街銀座商場(chǎng)看到，除了臨街店鋪有部分客人駐足以外，商場(chǎng)內(nèi)部的店鋪則顯得較冷清。部分門(mén)店在顯要位置貼出了“轉(zhuǎn)讓”的廣告，二樓的大量鋪位則無(wú)人經(jīng)營(yíng)。 一位經(jīng)營(yíng)手機(jī)殼生意的老板稱，商場(chǎng)的租金價(jià)格按店鋪的位置來(lái)收取，像他這樣中等位置的鋪位，7~8平方米的面積月租為5000元左右。該商場(chǎng)招商處的廖經(jīng)理告訴記者，合同有效期為一年或以上，需要開(kāi)店的業(yè)主一次性付清一年的租金，另需繳納保證金。采訪中，記者碰到一位正好來(lái)辦退租手續(xù)的趙女士，她告訴記者，“很多時(shí)候張都開(kāi)不起，好不容易熬滿一年”。 女人廣場(chǎng)與銀座商場(chǎng)同在一條路上，兩者相距不過(guò)50米，地理位置都屬于解放碑中心商圈外圍，但是商戶經(jīng)營(yíng)情況則大為不同。記者看到，該商場(chǎng)一樓主營(yíng)美容美發(fā)用品批發(fā)，人流量雖不算大，但多數(shù)店鋪的工作人員都在忙碌著。在該商場(chǎng)從事美發(fā)用品批發(fā)十幾年的沈老板告訴記者，和下面的女人街主要售賣日化小商品不同，這里的商家面向的都是經(jīng)常往來(lái)的批發(fā)商�，F(xiàn)在這里已是我市獨(dú)一無(wú)二的美容用品類批發(fā)市場(chǎng)。 經(jīng)營(yíng)進(jìn)口洗護(hù)產(chǎn)品的李興雨（化名）此前在銀座商場(chǎng)經(jīng)商，半年前把店鋪搬到女人廣場(chǎng)。他告訴記者，以前他在銀座商場(chǎng)租的是臨街鋪位，一年的租金是18萬(wàn)元，保證金是2萬(wàn)元，另外還投入了7萬(wàn)元的裝修費(fèi)。但是后來(lái)他發(fā)現(xiàn)該商場(chǎng)的管理比較混亂，堅(jiān)持了一年后，無(wú)奈之下關(guān)門(mén)撤場(chǎng)。 案例2 觀音橋死角：鬧市中的“荒街” 不僅僅是解放碑，觀音橋商圈同樣有兩個(gè)“死角”。一個(gè)是位于建北一支路的綠云尚都，離觀音橋廣場(chǎng)僅百米之遙。另一個(gè)則是觀音橋商圈西南角的朗晴廣場(chǎng)，地處觀音橋西環(huán)路和小苑路之間。 8日記者走訪被稱為“浪漫金街”的朗晴廣場(chǎng)，卻發(fā)現(xiàn)大部分商鋪大門(mén)緊閉，不少門(mén)上貼出“商鋪出租”、“招商中”的廣告，廣場(chǎng)內(nèi)空空如也，開(kāi)店?duì)I業(yè)的商鋪也是顧客稀少，不少商鋪還在上演“全場(chǎng)清倉(cāng)”。一家商戶向記者抱怨：“朗晴的‘浪漫金街’，已成荒街�！� 負(fù)責(zé)朗晴廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的重慶泰聚購(gòu)物中心有限公司招商部專員告訴記者，廣場(chǎng)的B1、LG樓層和1樓以幾十平方米的小型商鋪為主，80%早已售賣，商鋪月租金每平方米為400~500元。 綠云尚都地處觀音橋商圈大融城重百商城背后，離步行街僅百米之遙。昨日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，綠云尚都已開(kāi)始全面整修，“國(guó)際時(shí)裝城”的招牌在幕墻上仍然可見(jiàn)。不過(guò)，大門(mén)口還長(zhǎng)起了荒草，并用一些繩索攔在外面，記者無(wú)法入內(nèi)。 原因 三大癥結(jié)造就死角 相較解放碑和觀音橋而言，楊家坪、南坪和沙坪壩商圈的死角并不明顯。按照戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河的說(shuō)法，商圈越繁華，死角則越明顯。 在楊家坪商圈，緊鄰正升百老匯和大洋百貨的金鷹女人街商場(chǎng)。記者探訪，除開(kāi)一樓和二樓稍有人氣外，三樓顯得“寒磣”。南坪商圈的死角則位于上海城。記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，上海城臨南坪西路的商鋪生意很好，但緊靠開(kāi)發(fā)路上海城背街，生意卻很糟糕。 在常人看來(lái)，這些死角出現(xiàn)都有一定的位置因素，比如背街等。但在專業(yè)人士看來(lái)，這些死角的存在，更多的與定位和經(jīng)營(yíng)有關(guān)。定位不清、運(yùn)營(yíng)不善、消費(fèi)習(xí)慣變化差不多是死角形成的三大癥結(jié)。 曾經(jīng)在綠云尚都經(jīng)營(yíng)服裝的秦先生昨日向記者介紹，招商之初，綠云尚都號(hào)稱將打造中西部規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊全的專業(yè)品牌服裝批發(fā)市場(chǎng)，卻在2010年上半年停業(yè)整改。他認(rèn)為，最大原因在于定位不清。 “位置只是稍微尷尬一些，因?yàn)榫G云尚都位于環(huán)道邊，不過(guò)距離步行街約100米，聚集人流并不難�！鼻叵壬f(shuō)，最大的問(wèn)題就是其品牌服裝批發(fā)的定位。當(dāng)時(shí)，重慶朝天門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)異常強(qiáng)大，綠云尚都作為新的批發(fā)市場(chǎng)，培育難度大；其次，一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)必須要有大量的配套存在，比如電影院、美食城。這些配套在綠云尚都往南100米外的步行街都有，往北則完全沒(méi)有。 “很多經(jīng)營(yíng)者把死角歸結(jié)于商業(yè)規(guī)劃不合理，這種原因存在，但在我們看來(lái)更多的是經(jīng)營(yíng)不善�！弊蛉眨撑_(tái)資百貨重慶公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴商報(bào)記者，在同一個(gè)地方，前面運(yùn)營(yíng)方可能會(huì)將其做成死角，但換一個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，采取新的運(yùn)營(yíng)模式，或許就盤(pán)活了。 我市一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人認(rèn)為，朗晴廣場(chǎng)屬運(yùn)營(yíng)不善，開(kāi)發(fā)企業(yè)一開(kāi)始就把門(mén)面賣了大部分，同時(shí)，為了銷售回款價(jià)值最大化，開(kāi)發(fā)企業(yè)在商鋪分割時(shí)把每一寸土地用到了極致，導(dǎo)致通道狹窄、鋪位密集、公共休閑區(qū)域缺失。零散的業(yè)主為了追求租金收益，自行招商，業(yè)態(tài)品種和經(jīng)營(yíng)模式很難控制，難以形成統(tǒng)一的商業(yè)氛圍。 原銀座商戶李興雨告訴商報(bào)記者，臨江門(mén)金鷹女人街銀座商場(chǎng)出售的多是價(jià)格實(shí)惠的小商品，隨著網(wǎng)購(gòu)的流行，越來(lái)越多的年輕人不再到商場(chǎng)。以前的消費(fèi)者，討價(jià)還價(jià)幾次便欣然買下商品，但現(xiàn)在的消費(fèi)者不僅關(guān)注價(jià)格，還會(huì)關(guān)注品牌、質(zhì)量。由于女人街的商品幾乎沒(méi)有品牌細(xì)分，女人街的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越不明顯，這是消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生變化所引起的。 “無(wú)論是臨江門(mén)還是在楊家坪的金鷹女人街，自身和緊鄰都缺乏休閑娛樂(lè)設(shè)施。這無(wú)法吸引顧客光顧，生意自然就做不走�！崩钆d雨說(shuō)。解放碑中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任宋丹也表示，在解放碑購(gòu)物的顧客一般會(huì)選擇從新世紀(jì)開(kāi)始逛，重百、大都會(huì)、王府井，最后回到臨江門(mén)搭車離開(kāi)。 出路 調(diào)整規(guī)劃和業(yè)態(tài) 尋求差異化發(fā)展 廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶接受商報(bào)記者采訪時(shí)表示，商圈死角的形成是城市移動(dòng)和商圈氣場(chǎng)分布兩重規(guī)律所決定的，可以說(shuō)是不可逆的。治理這些死角，無(wú)論是主管部門(mén)，還是運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)注重兩大原則。首先是因地制宜，這是說(shuō)規(guī)劃。規(guī)劃是可以改變的，比如說(shuō)擴(kuò)容、改造等；其次是差異化互補(bǔ)，這是說(shuō)業(yè)態(tài)。商圈從核心向周圍擴(kuò)散，商業(yè)業(yè)態(tài)形成要有鏈接、有層次。 銀座廣場(chǎng)：合理布局產(chǎn)品 解放碑中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任宋丹接受記者采訪時(shí)稱，金鷹女人街銀座商場(chǎng)應(yīng)該根據(jù)顧客的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)合理布局。宋丹還透露，下一步計(jì)劃把解放碑商圈步行街?jǐn)U大，爭(zhēng)取明年將中華路、金鷹女人街納入步行街范圍，以此來(lái)改善商圈死角現(xiàn)象。 朗晴廣場(chǎng)：重新定位統(tǒng)一招商 至于朗晴廣場(chǎng)，戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河建議，必須回歸商業(yè)經(jīng)營(yíng)本源。朗晴廣場(chǎng)最大的問(wèn)題是將商鋪分零出售，所以必須找有實(shí)力的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，從市場(chǎng)實(shí)際需求出發(fā)，積極與業(yè)主溝通，達(dá)成“共患難”的共識(shí)，對(duì)整個(gè)商鋪進(jìn)行重新優(yōu)化。 綠云尚都：經(jīng)營(yíng)品牌服飾 記者獲悉，綠云尚都目前已被我市一家百貨公司接手。據(jù)介紹，該百貨公司將綠云尚都重新定位為時(shí)尚名品店，主要業(yè)態(tài)以服飾和餐飲為主，輔以休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。對(duì)此，鋼運(yùn)置業(yè)商鋪部負(fù)責(zé)人彭建華建議，由于綠云尚都位于環(huán)道邊，離步行街很近，經(jīng)營(yíng)服飾必須與步行街上的新世紀(jì)、新世界等有所差別。“最好做一些品牌旗艦店，品牌檔次高于步行街上的商場(chǎng)和北城天街�！� 楊家坪南坪：改善交通流 鋼運(yùn)置業(yè)商鋪部負(fù)責(zé)人彭建華認(rèn)為，楊家坪金鷹女人街商場(chǎng)是由于人流量小造成。必須想法改善交通流和人流難題。楊家坪金鷹女人街商場(chǎng)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前連接金鷹女人街和大洋百貨兩大商場(chǎng)的人行天橋已經(jīng)改造，將直通金鷹女人街商場(chǎng)二樓�！皩脮r(shí)，二樓變成一樓，三樓變成二樓，還可轉(zhuǎn)接大洋百貨的人流�！贝送�，南坪的上海城“背街”也是人流量小所致。彭建華說(shuō)，相隔開(kāi)發(fā)路的天�？死瓘V場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，應(yīng)該有所改變。
|
