| 繁華商圈里，往往一街之隔，商戶的感受卻是兩重天——一邊是繁華、一邊是冷清。近日商報記者走訪重慶主城五大商圈發(fā)現(xiàn)，在商圈的繁華中，均存在“死角”。商報記者試圖以解放碑商圈和觀音橋商圈為例，探尋主城五大繁華商圈里產(chǎn)生“死角”的內(nèi)在成因。廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶表示，商圈死角的形成是城市移動和商圈氣場分布兩重規(guī)律所決定的，治理這些死角，首先是因地制宜，其次是業(yè)態(tài)差異化互補。內(nèi)容見2012年8月9日 重慶商報，記者李華友 譚亞，原標題為：主城繁華商圈“死角” 守著金飯碗挨餓。 案例1 解放碑死角：50米的差異 8日，商報記者在解放碑臨江門的金鷹女人街銀座商場看到，除了臨街店鋪有部分客人駐足以外，商場內(nèi)部的店鋪則顯得較冷清。部分門店在顯要位置貼出了“轉(zhuǎn)讓”的廣告，二樓的大量鋪位則無人經(jīng)營。 一位經(jīng)營手機殼生意的老板稱，商場的租金價格按店鋪的位置來收取，像他這樣中等位置的鋪位，7~8平方米的面積月租為5000元左右。該商場招商處的廖經(jīng)理告訴記者，合同有效期為一年或以上，需要開店的業(yè)主一次性付清一年的租金，另需繳納保證金。采訪中，記者碰到一位正好來辦退租手續(xù)的趙女士，她告訴記者，“很多時候張都開不起，好不容易熬滿一年”。 女人廣場與銀座商場同在一條路上，兩者相距不過50米，地理位置都屬于解放碑中心商圈外圍，但是商戶經(jīng)營情況則大為不同。記者看到，該商場一樓主營美容美發(fā)用品批發(fā)，人流量雖不算大，但多數(shù)店鋪的工作人員都在忙碌著。在該商場從事美發(fā)用品批發(fā)十幾年的沈老板告訴記者，和下面的女人街主要售賣日化小商品不同，這里的商家面向的都是經(jīng)常往來的批發(fā)商�，F(xiàn)在這里已是我市獨一無二的美容用品類批發(fā)市場。 經(jīng)營進口洗護產(chǎn)品的李興雨（化名）此前在銀座商場經(jīng)商，半年前把店鋪搬到女人廣場。他告訴記者，以前他在銀座商場租的是臨街鋪位，一年的租金是18萬元，保證金是2萬元，另外還投入了7萬元的裝修費。但是后來他發(fā)現(xiàn)該商場的管理比較混亂，堅持了一年后，無奈之下關(guān)門撤場。 案例2 觀音橋死角：鬧市中的“荒街” 不僅僅是解放碑，觀音橋商圈同樣有兩個“死角”。一個是位于建北一支路的綠云尚都，離觀音橋廣場僅百米之遙。另一個則是觀音橋商圈西南角的朗晴廣場，地處觀音橋西環(huán)路和小苑路之間。 8日記者走訪被稱為“浪漫金街”的朗晴廣場，卻發(fā)現(xiàn)大部分商鋪大門緊閉，不少門上貼出“商鋪出租”、“招商中”的廣告，廣場內(nèi)空空如也，開店營業(yè)的商鋪也是顧客稀少，不少商鋪還在上演“全場清倉”。一家商戶向記者抱怨：“朗晴的‘浪漫金街’，已成荒街�！� 負責朗晴廣場商業(yè)運營的重慶泰聚購物中心有限公司招商部專員告訴記者，廣場的B1、LG樓層和1樓以幾十平方米的小型商鋪為主，80%早已售賣，商鋪月租金每平方米為400~500元。 綠云尚都地處觀音橋商圈大融城重百商城背后，離步行街僅百米之遙。昨日，記者在現(xiàn)場看到，綠云尚都已開始全面整修，“國際時裝城”的招牌在幕墻上仍然可見。不過，大門口還長起了荒草，并用一些繩索攔在外面，記者無法入內(nèi)。 原因 三大癥結(jié)造就死角 相較解放碑和觀音橋而言，楊家坪、南坪和沙坪壩商圈的死角并不明顯。按照戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河的說法，商圈越繁華，死角則越明顯。 在楊家坪商圈，緊鄰正升百老匯和大洋百貨的金鷹女人街商場。記者探訪，除開一樓和二樓稍有人氣外，三樓顯得“寒磣”。南坪商圈的死角則位于上海城。記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，上海城臨南坪西路的商鋪生意很好，但緊靠開發(fā)路上海城背街，生意卻很糟糕。 在常人看來，這些死角出現(xiàn)都有一定的位置因素，比如背街等。但在專業(yè)人士看來，這些死角的存在，更多的與定位和經(jīng)營有關(guān)。定位不清、運營不善、消費習慣變化差不多是死角形成的三大癥結(jié)。 曾經(jīng)在綠云尚都經(jīng)營服裝的秦先生昨日向記者介紹，招商之初，綠云尚都號稱將打造中西部規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊全的專業(yè)品牌服裝批發(fā)市場，卻在2010年上半年停業(yè)整改。他認為，最大原因在于定位不清。 “位置只是稍微尷尬一些，因為綠云尚都位于環(huán)道邊，不過距離步行街約100米，聚集人流并不難�！鼻叵壬f，最大的問題就是其品牌服裝批發(fā)的定位。當時，重慶朝天門服裝批發(fā)市場異常強大，綠云尚都作為新的批發(fā)市場，培育難度大；其次，一個批發(fā)市場必須要有大量的配套存在，比如電影院、美食城。這些配套在綠云尚都往南100米外的步行街都有，往北則完全沒有。 “很多經(jīng)營者把死角歸結(jié)于商業(yè)規(guī)劃不合理，這種原因存在，但在我們看來更多的是經(jīng)營不善�！弊蛉�，某臺資百貨重慶公司相關(guān)負責人告訴商報記者，在同一個地方，前面運營方可能會將其做成死角，但換一個運營團隊，采取新的運營模式，或許就盤活了。 我市一家房產(chǎn)中介負責人認為，朗晴廣場屬運營不善，開發(fā)企業(yè)一開始就把門面賣了大部分，同時，為了銷售回款價值最大化，開發(fā)企業(yè)在商鋪分割時把每一寸土地用到了極致，導(dǎo)致通道狹窄、鋪位密集、公共休閑區(qū)域缺失。零散的業(yè)主為了追求租金收益，自行招商，業(yè)態(tài)品種和經(jīng)營模式很難控制，難以形成統(tǒng)一的商業(yè)氛圍。 原銀座商戶李興雨告訴商報記者，臨江門金鷹女人街銀座商場出售的多是價格實惠的小商品，隨著網(wǎng)購的流行，越來越多的年輕人不再到商場。以前的消費者，討價還價幾次便欣然買下商品，但現(xiàn)在的消費者不僅關(guān)注價格，還會關(guān)注品牌、質(zhì)量。由于女人街的商品幾乎沒有品牌細分，女人街的優(yōu)勢越來越不明顯，這是消費習慣發(fā)生變化所引起的。 “無論是臨江門還是在楊家坪的金鷹女人街，自身和緊鄰都缺乏休閑娛樂設(shè)施。這無法吸引顧客光顧，生意自然就做不走�！崩钆d雨說。解放碑中央商務(wù)區(qū)管委會常務(wù)副主任宋丹也表示，在解放碑購物的顧客一般會選擇從新世紀開始逛，重百、大都會、王府井，最后回到臨江門搭車離開。 出路 調(diào)整規(guī)劃和業(yè)態(tài) 尋求差異化發(fā)展 廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶接受商報記者采訪時表示，商圈死角的形成是城市移動和商圈氣場分布兩重規(guī)律所決定的，可以說是不可逆的。治理這些死角，無論是主管部門，還是運營企業(yè)應(yīng)注重兩大原則。首先是因地制宜，這是說規(guī)劃。規(guī)劃是可以改變的，比如說擴容、改造等；其次是差異化互補，這是說業(yè)態(tài)。商圈從核心向周圍擴散，商業(yè)業(yè)態(tài)形成要有鏈接、有層次。 銀座廣場：合理布局產(chǎn)品 解放碑中央商務(wù)區(qū)管委會常務(wù)副主任宋丹接受記者采訪時稱，金鷹女人街銀座商場應(yīng)該根據(jù)顧客的消費習慣來合理布局。宋丹還透露，下一步計劃把解放碑商圈步行街擴大，爭取明年將中華路、金鷹女人街納入步行街范圍，以此來改善商圈死角現(xiàn)象。 朗晴廣場：重新定位統(tǒng)一招商 至于朗晴廣場，戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河建議，必須回歸商業(yè)經(jīng)營本源。朗晴廣場最大的問題是將商鋪分零出售，所以必須找有實力的運營團隊，從市場實際需求出發(fā)，積極與業(yè)主溝通，達成“共患難”的共識，對整個商鋪進行重新優(yōu)化。 綠云尚都：經(jīng)營品牌服飾 記者獲悉，綠云尚都目前已被我市一家百貨公司接手。據(jù)介紹，該百貨公司將綠云尚都重新定位為時尚名品店，主要業(yè)態(tài)以服飾和餐飲為主，輔以休閑娛樂等業(yè)態(tài)。對此，鋼運置業(yè)商鋪部負責人彭建華建議，由于綠云尚都位于環(huán)道邊，離步行街很近，經(jīng)營服飾必須與步行街上的新世紀、新世界等有所差別�！白詈米鲆恍┢放破炫灥�，品牌檔次高于步行街上的商場和北城天街�！� 楊家坪南坪：改善交通流 鋼運置業(yè)商鋪部負責人彭建華認為，楊家坪金鷹女人街商場是由于人流量小造成。必須想法改善交通流和人流難題。楊家坪金鷹女人街商場辦公室相關(guān)負責人表示，目前連接金鷹女人街和大洋百貨兩大商場的人行天橋已經(jīng)改造，將直通金鷹女人街商場二樓。“屆時，二樓變成一樓，三樓變成二樓，還可轉(zhuǎn)接大洋百貨的人流�！贝送猓掀旱纳虾３恰氨辰帧币彩侨肆髁啃∷�。彭建華說，相隔開發(fā)路的天�？死瓘V場開業(yè)后，應(yīng)該有所改變。
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