北亭廣場：務(wù)實創(chuàng)新仍可翻身
時間:2012-10-16 16:40來源: 作者:黃華軍
昨日下午2點半，番禺信訪部門在北亭廣場召集長租客和投資商廣州宜源軟件科技開發(fā)有限公司（下稱宜源公司）進行協(xié)商。據(jù)了解，宜源公司方面并不愿意退鋪，表示可能延長租期。
長租客退鋪潮
剛過去的中秋國慶雙假，投資客李明（化名）在煎熬和等待中度過。
5年前，2006年底，李明一次性付款約140萬元，在番禺大學(xué)城北亭廣場一樓租了一個104平方米的商鋪，租期20年。
“這筆錢當(dāng)年在珠江新城差不多可以買一套三房了”。李明業(yè)余兼投資房產(chǎn)，持有多套物業(yè)，他稱北亭廣場是其投資史中的敗筆。
簽約租鋪時，李明到現(xiàn)場查看，“當(dāng)年感覺規(guī)劃得確實不錯，也允諾有麥當(dāng)勞、綠茵閣、真功夫、KTV、電玩、電影、溜冰場等知名品牌進入”。最終讓他吃了稱鉈鐵了心的是地產(chǎn)界中幾乎從來沒有的，可以在5年后不滿經(jīng)營退鋪，且拿回租金的約定。
據(jù)北亭廣場相關(guān)負責(zé)人透露，北亭廣場占地面積達8.9萬平方米，為投資商宜源公司向北亭村租地25年而建，租金大約8元/平方米/月。投資商建起約面積12萬平方米的北亭廣場后，自持95%經(jīng)營，將大概5%，即六七千平方米約230多個商鋪對外長租給投資客，租金約1萬至2萬元/平方米之間，合約20年。
長租客們與宜源公司簽的合同第四條顯示：在2012年9月29日至2012年10月29日約定期間，如乙方不滿北亭廣場的經(jīng)營狀況，可無理由提出退鋪申請，甲方在收到乙方退鋪書面申請后一個月內(nèi)，無息退還乙方已交給甲方的租金，之前該項商鋪產(chǎn)生的收益歸乙方所有。雙方同時辦理該商鋪的移交手續(xù)。
這個五年之約，成為投資客們拿回本金的最大希望。
9月29日上午9點多，近百名長租客從省內(nèi)外各地趕到北亭廣場要求退鋪，并趕到番禺信訪局反映，直至下午2點多方四散回家。
盡管有關(guān)部門允諾10月10日會召集投資商等協(xié)商，但如李明直等到10月15日，方得以和投資商碰頭協(xié)商。
五年之癢運營商換了二次
五年來，北亭廣場幾經(jīng)風(fēng)雨。
幾乎每隔一兩年，就有運營商離去，新的運營商進駐。但至今無一例外，三任運營商都是大張旗鼓進駐，靜悄悄撤場。
今年9月，剛進駐一年的海航，也倉促撤場。如果不是眾店鋪都不見人影，現(xiàn)場隨處可見的“海航Y(jié) H活力影城”、“海航Y(jié)H青年閣”、“給城市一顆年輕的心”、“率先進駐”等眾多造勢條幅，極易令到場的人產(chǎn)生剛開張的錯覺。
這些年間，北亭廣場已成為廣州眾多商家和地產(chǎn)人士眼中較受爭議的商場之一。它給行業(yè)帶來的經(jīng)驗和教訓(xùn)，不僅在一些商家中口口相傳，甚至成為不少市場營銷大學(xué)生寫論文的研究對象。
2007年9月28日，北亭廣場正式開業(yè)，包括真功夫、麥當(dāng)勞、元綠壽司、歌莉亞等約4成商家同期開業(yè)，出租率約達六成。但開張不到一個半月，11月中，北亭廣場高層就對外透露廣州恒生集團將加入，約融資2000萬元。當(dāng)年底，北亭廣場以1.2億元低價轉(zhuǎn)手恒生集團。
事隔數(shù)月，2008年3月，宜源公司包括董事長、常務(wù)副總等6名高層集體辭職。一名辭職高層認為，離開主要因為經(jīng)營團隊和新股東之間存在較大的經(jīng)營分歧。
“其實當(dāng)時可以做成汽車的零售賣場，甚至曾經(jīng)已經(jīng)在談了，但后來沒有采納”。一名“看著北亭廣場從圖紙變成如今模樣”的資深商業(yè)人士透露。
但恒生集團接捧后亦未能將北亭廣場盤旺。自2009年起，大學(xué)城北亭村村民多次對外爆料稱北亭廣場“開出空頭支票甚至假支票惡意拖欠土地租金，少則半個月，多則一兩個月，往往在村委會干部三番四次催繳及上級政府協(xié)調(diào)下才交租金”，街道辦等也曾介入?yún)f(xié)調(diào)。
2011年7月，北亭村村民一度運去10余車泥沙廢料，堵住北亭廣場多個進出通道及大門。此后兩月，海南航空集團高調(diào)接捧，這是海航在華南地區(qū)的首個Y H項目。
北亭廣場物業(yè)管理處總監(jiān)黃先生表示，海航進駐后投入了四千多萬多重新裝修和招租，“光裝修就花了三千多萬元”，“大家都以為從此會好起來，但始終是沒有起色。”
失敗的投資
“反反復(fù)復(fù)折騰幾次，心都涼了。最開始時滿懷期待，后來衰落后學(xué)會等待，有新的投資商進駐以為又盼到了曙光，現(xiàn)在又稱會有新的運營商入駐，但我們已經(jīng)麻木了，不抱希望了”。70后陳小姐當(dāng)年花了14萬元在淘寶街2樓長租了一個13平方米的商鋪，收鋪不久后順利和商家簽了三年租約。
“但商家經(jīng)營了兩個月不賺倒虧，提出不要押金退租了”�？紤]到租客退租后還得倒貼33元/平方米/月的管理費，李小姐在只收了兩個月的租金后就免費讓租客繼續(xù)營業(yè)，未料這名租客撐了幾個月終是撤場。兩個月共2200元的租金收入，陳小姐自稱是買鋪五年來的唯一一筆“回報”。
李明自認比陳小姐更悲催。除了當(dāng)年一次性支付的140萬元租金外，他自稱在這五年間倒貼了五六萬元的管理費。他的商鋪在一樓，“附近是公交站，但這五年間基本都是空置”。
“2007年租金大約每平方米80至100元，到2008年就變成50-60元，再后來30元，甚至不收租也租不出去�！崩蠲髡f，店鋪本來曾經(jīng)出租成功，但后來物管因為有些人沒交管理費就經(jīng)常不開空調(diào)，甚至經(jīng)常停水停電，導(dǎo)致很多租客都受不了就搬走了。
比起曾經(jīng)進駐的一些個體商家，一些投資客認為自身損失更大，“商家看到火不起來，經(jīng)營短時間就都先后撤場了，而我們20年的租金已全部交付了”。
欲退或不能
做服裝批發(fā)生意的周先生花三百多萬元租了三個商鋪。
他稱，商場這么多年間在消防方面一直沒通過，很多商家都拿不到營業(yè)執(zhí)照，“平時有工商來查，都是由管理處臨時通知大家先歇幾天”，等風(fēng)聲過了又繼續(xù)開。不過，管理處總監(jiān)黃先生認為，無法注冊營業(yè)執(zhí)照，主要與北亭廣場的地址曾經(jīng)出現(xiàn)變更，導(dǎo)致有些店鋪無法注冊，后來更改后可如常登記。
周先生稱，商場和租賃方之間的手續(xù)未理清，也令對外出租商鋪重重困難。他提供一份2011年初的《小谷圍街流管中心不予受理告知書》證實，他辦理房屋租賃登記備案手續(xù)時，因“屬轉(zhuǎn)租行為，原出租方與承租方的租賃合同沒有按要求辦理”遭拒。
之所以北亭廣場五年來未能走上既定軌道，管理處黃先生認為與北亭廣場早前的方案不甚清晰有關(guān)，到后來經(jīng)營不下去后，股東也不敢再繼續(xù)投錢，只能再轉(zhuǎn)給其他商家經(jīng)營，而后面的商家進入后其實也沒有什么資金投入，“海航進駐后是有過計劃想重新改造，但他們整體花費太高，最終也難以為繼�！�
對于長租客們提出退鋪，北亭廣場方面已經(jīng)受理。
“現(xiàn)在幾個老板都在碰頭，大約10月中旬可能會有一個投資方愿意加盟整合股份，屆時可能會將原定的租約延長至2040年”。宜源公司一名高層朱先生表示，至于屆時是退錢給長租客，還是免費延長租期五至七年，還有待商議。
“我聽股東們的說法是，退錢的可能性幾乎為零，因為我們也沒有直接的收益，我們可能會延長租約”。朱先生稱，他只是公司派到北亭廣場負責(zé)處理事務(wù)的管理層，當(dāng)年股東們也沒想到北亭廣場會到如今的境況，簽了五年后可退錢的合約也冒了很大的風(fēng)險。
朱先生表示，股東們的意思主要是想延長租期，“現(xiàn)在和北亭的租約還有約18年，到時可能再延長10年”，屆時再順應(yīng)和長租客們延長五或七年的租約。
北亭廣場“風(fēng)波”路
2006年以前
投資商宜源公司向北亭村租地25年建北亭廣場。
2006年
北亭廣場5%、約230間鋪變相“賣給”長租客20年經(jīng)營權(quán)。
2007年9月2 8日
北亭廣場正式開業(yè)。
2007年11月至年底
北亭廣場以1 .2億元低價轉(zhuǎn)租恒生集團。
2008年3月
宜源公司外聘的董事長、常務(wù)副總等六名高層集體辭職。
2011年9月
恒生集團退出，海南航空集團接捧經(jīng)營，欲打造華南首個YH項目。
2012年9月
海航集團撤場。長租客無理由退鋪約定的5年期滿，現(xiàn)退鋪潮。
現(xiàn)場特寫
大學(xué)城中孤堡
從地鐵大學(xué)城北站A出口出來，再轉(zhuǎn)乘四趟公交車，方可達北亭廣場。
遠遠看去，廣場氣勢恢宏，建筑呈扇形分布，“V”尖處為大廣場，部分建筑呈弧形而建，并有多個圓形屋頂；近前看，廣場外圍仍有大幅廣告，如“海航Y(jié) H城強勢進駐全球火爆招商”之類，但室外LE D屏并未開啟，偌大的廣場少見人影，有如孤堡。
廣場一樓除了麥當(dāng)勞、真功夫及耐克等店還在經(jīng)營且部分有促銷打折外，包括招行、電玩城、幾家壽司店等都已關(guān)閉，整個一樓外沿的“街鋪”都是關(guān)多開少。一樓電玩城的玻璃外墻還貼著海報，但室內(nèi)一片狼藉；通往二樓的電梯扶手上厚厚的一層灰，附近堆了一堆碎斷的模特模型。
二樓淘寶街片區(qū)黑漆漆的，未見有店營業(yè)，大部分搬空的店都貼上“旺鋪招租”字樣。一個前身為飯店的門店仍剩部分桌椅，地下滿是啤酒瓶、桌布、筷子，甚至老鼠屎，弧形回廊上還掛著桔紅燈飾。通往三樓處被封了起來，整個商場的電梯都沒啟動，且用圍欄封閉。
二樓的仙蹤林西餐廳仍貼著2009年的優(yōu)惠信息，室內(nèi)的桌椅仍在，秋千椅也在，但厚如土的灰塵看不出原來的顏色。附近的綠茵閣同樣未能逃離這個厄運，包括服裝區(qū)等區(qū)域基本全部門店都已撤場，偌大的商場目前僅剩大廳和公共通道被管理方出租舉辦一些招聘會。
9月29日中午，一家人才網(wǎng)在現(xiàn)場設(shè)置了幾個展位招聘，三三兩兩的大學(xué)生坐在商場休息區(qū)填寫應(yīng)聘表。
“如果沒有招聘會，北亭廣場算是死掉了”。一名在招聘會現(xiàn)場求職的大四學(xué)生說，入讀四年間他到過北亭廣場幾次，一次是和同學(xué)去唱K T V，一次是玩游戲，平時逛街基本不到北亭廣場，“東西太貴了，消費不起，剛?cè)雽W(xué)時逛過一次后來就沒再來了”。
觀點
北亭廣場其實仍可翻身
對于北亭廣場幾經(jīng)轉(zhuǎn)手至今仍未能走上正軌，行業(yè)人士均有著不同看法。
“北亭廣場那些品牌比如衣服打三五折后還得幾百塊錢，一般學(xué)生都消費不起”。大學(xué)城一位以北亭廣場為論文研究對象的大學(xué)生說，事實上，大學(xué)城中所有商業(yè)還面臨寒暑假要歇業(yè)的現(xiàn)狀。
博主觀點： 北亭廣場啟動時一下子將攤子鋪得太大了，應(yīng)該分步開業(yè)，不用全部一步到位，亦沒考慮到大學(xué)生群體和寒暑假這兩個時段。且經(jīng)營上也直接將城內(nèi)的做法照搬過去，缺乏創(chuàng)新，。
“如果找到一個比較有實力、也愿意投入資金去打造的運營商，北亭廣場還是有望回轉(zhuǎn)”。黃華軍認為，大學(xué)城在將來會是極好的板塊，只要運營商腳踏實地不斷創(chuàng)新，守過一段時間會翻身。
美聯(lián)物業(yè)營業(yè)部經(jīng)理江芝儆則建議北亭廣場學(xué)習(xí)海印模式，首先是自主經(jīng)營獲得一些品牌代理權(quán)，其次才是從中獲利分成，且定時舉行促銷活動。
律師說法
長租20年風(fēng)險大
廣東唯杰律師事務(wù)所律師王美舟認為，北亭廣場當(dāng)年合同提出一次性支付租金本身就埋藏了巨大風(fēng)險，五年后對經(jīng)營不滿又可以退租其實與肥皂泡是一樣的。
“未來誰也不知道也說不準，但是經(jīng)營者可以在這段時間轉(zhuǎn)移了財產(chǎn)，最終可能打贏了官司，但或者也難以執(zhí)行”。王美舟建議，相關(guān)承租客如若打官司，應(yīng)委托法院或會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所之類去核查投資商有無轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，是否虛假出資，可以要求股東相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)法律責(zé)任；或者通過政府相關(guān)部門的協(xié)助，依法尋求幫助。 本文來源：南方都市報 邱永芬
|
------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
|
