關(guān)于番禺商圈的幾點(diǎn)見解 關(guān)于番禺商圈的討論是第二次，三年前也搞了一次，今天再看這個，我想我們討論這個課題的時候，我個人認(rèn)為把第四商圈的概念要搞清楚，三年說還可以，我認(rèn)為作為番禺，作為第四商圈的命名，我把廣州市如何變成四個商圈，應(yīng)該是整個東三區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)是一個商圈，第二個商圈是天河圈，第三個是河南為代表，第四個是番禺商圈。 如果再有第五商圈，我就認(rèn)為是白云山一帶，因?yàn)樗F(xiàn)在不成功，特別是萬達(dá)那個商圈還沒有成功。第六就是黃埔，芳村不可能成為商圈。我認(rèn)為這幾年發(fā)展最好的是番禺商圈，除了天河、河南，因?yàn)閺V州市是一個商圈，外省說廣州沒有商圈，廣州跟重慶相比肯定沒有商圈，重慶一個區(qū)搞得多好，政府從來沒有搞過，因?yàn)閺V州是騎樓商業(yè)，騎樓商業(yè)是沒有空調(diào)而已，廣州是歷史上有街就有鋪怎么沒有商圈，北京、成都沈陽從來就是有街沒有鋪的，都是圍墻的，廣州不存在這個問題，廣州就是天河、荔灣、越秀，所以評判第四商圈的時候把商圈的概念搞好。 在商圈里面分三個，大學(xué)城、市橋，大學(xué)城南站離市橋很遠(yuǎn)。 我從三個地方分析商圈，因?yàn)樾律倘�、新機(jī)遇。 第一，剛剛商圈的定位已經(jīng)說了。 第二，關(guān)于商圈的消費(fèi)特點(diǎn)，我認(rèn)為有三個特點(diǎn)，“相結(jié)合，交替、碰撞”商圈的消費(fèi)特點(diǎn)目標(biāo)的消費(fèi)群是原著居民和新居民的相結(jié)合，這個是很多商圈沒有的，天河商圈沒有原著民，全部是新居民�，F(xiàn)在天河密度很大，因?yàn)槿诵械勒藗兂霾涣笋R路，密度是很大的，新居民是很大的特點(diǎn)，所以一定要明確居民的構(gòu)成，再明確商場和購物中心的定位。剛才說到GDP，真的搞商場拿這些來搞嗎？老板不信你的。我在珠江新城上班，旁邊就是石牌，城中村的農(nóng)民、征地的農(nóng)民錢相當(dāng)多，消費(fèi)相當(dāng)?shù)停闵虉隹坎涣怂麄�，真正的消費(fèi)人群是工資5000元以上的白領(lǐng)們，5000元以下沒有付款力。 第二個是交替，交替就是固定消費(fèi)和流動消費(fèi)交替，這個就是商圈的用意和特點(diǎn)。天河商圈流動商圈占很大比例，天河城每天旅游巴士一來40個人，一下35臺，現(xiàn)在從北京沒有到南方大廈了，一來就是到天河城和正佳走走，現(xiàn)在還有太古匯，這個是交替。 第三個就是目前的商業(yè)狀態(tài)，實(shí)際上現(xiàn)在的商業(yè)和舊商業(yè)模式的一個碰撞，現(xiàn)在商業(yè)模式最現(xiàn)代的就是天河城百貨，還有海印又一城這都是很先進(jìn)的，包括將來萬達(dá)的出現(xiàn)和永旺的出現(xiàn)，但是它還有一個原來市橋的商業(yè)。市橋商業(yè)就是番禺友誼那一帶的碰撞很厲害，這個時候消費(fèi)者可以有很明確的選擇。飛機(jī)場的萬達(dá)沒有很明確的選擇，北京路沒有購物中心，名勝(音)廣場失敗了，天河城百貨很辛苦的過日子。搞清楚特點(diǎn)才知道怎么辦。這個商圈實(shí)際上交通是很便利的，比如說有地鐵，路面交通沒有橋過這個就是很好的，白云機(jī)場的萬達(dá)，我們經(jīng)常到機(jī)場一過就走了，但是番禺至少搞了幾個立交橋還看得清楚天河城百貨和萬博。但是如果走飛機(jī)場走下面很生氣，在上面很舒服，加一個油門就過去了。所以現(xiàn)在的交通，比如說天河路的交通和天河城一帶的交通就是相當(dāng)?shù)碾y搞，相當(dāng)?shù)牟恍小＿@里有很多的大學(xué)、過江龍和500強(qiáng)永旺敢來呢？首先就是看到地鐵和交通。 我感覺到在番禺商圈做商業(yè)的，一般商業(yè)是研究消費(fèi)群，有多少固定消費(fèi)者，能來多少人，我們一般是三個15分鐘，走路15分鐘多少人？騎自行車15分鐘多少人，開車、打的、大巴過來多少人，但是番禺是半個小時，天河城這個數(shù)也可以算，但是天河城要算三個小時車程，因?yàn)樗禽椛淙�，輻射整個珠江三角洲，番禺是半個小時，一劃把南沙和廣州天河算進(jìn)去，我就是天河人，我經(jīng)常到番禺過來消費(fèi)，所以我們就定了一個半小時商圈。15分鐘步行是品牌消費(fèi)，自行車15分鐘是吸引消費(fèi)，開車打的的15分鐘過來就是特色的、定位的、輻射力，都是一樣的東西，人家為什么要來，所以搞購物中心的人都會研究這個東西，為什么會來。 在這個情況下，我認(rèn)為番禺商圈應(yīng)該是這樣說的，不知道對不對。應(yīng)該以市橋商圈為基礎(chǔ)，我們把這個商圈三個合在一塊，以迎賓路一帶為龍頭，就是萬博是龍頭，這個商圈必須輻射廣州市和珠江三角洲，如果不是這樣輻射，去年組織三萬，明年組織三萬，那還搞什么，你不輻射那么大的地方，養(yǎng)不活人。因?yàn)橘徫镏行暮蜕虡I(yè)要有基本的人流問題，靠番禺100多萬人養(yǎng)不住200萬的商業(yè)，所以就要輻射廣州市以及珠江三角洲。 怎么辦呢？還是三條，第一個繼續(xù)增強(qiáng)交通便利性，交通的便利性在于幾個大馬路的攔截，互相的互動動不了，你不開車人是走不過去的。 第二個強(qiáng)化停車優(yōu)勢，停車優(yōu)勢是番禺做商業(yè)的很大的優(yōu)勢，萬達(dá)一來搞5000個車位，最好5000個都停在地面，這個是停車優(yōu)勢。 第三個就是強(qiáng)調(diào)差異化經(jīng)營，豐富業(yè)態(tài)組合。在GOGO新天地里面吃還是不吃，這個見仁見智，實(shí)際上在番禺的購物中心里面沒有必要考慮番禺現(xiàn)成的偉大的餐飲業(yè)，因?yàn)槲覀儊矸筒蝗ベ徫镏行某�，到處停車停得好好的，買完就走了。羊肉是番禺的特色，你不要把羊肉搞到購物中心，你還是搞肯德基、麥當(dāng)勞就算了，因?yàn)槿思腋愕煤煤玫摹?/p> 我再說說鉆匯寶廣場，實(shí)際上職業(yè)經(jīng)理人也好，經(jīng)營商場也好，購物中心也好，你永遠(yuǎn)記住百貨中心的購物公司變化是永恒的，不可不變，你不要以為賣鉆石就永遠(yuǎn)是賣鉆石的，它是跟著市場走的，生命是有限的，為人民服務(wù)是無限的，這個是昨天習(xí)近平說的。你調(diào)整好了，撤了一半，又招，招了一半又調(diào)整。天河城這么棒500元租金，不行，明年600。這個是危機(jī)管理，做商業(yè)地產(chǎn)不是定位，不是建筑，也不是水平，什么都不是。我做了三個場，做了三十年，總結(jié)一句話，就是商業(yè)的特點(diǎn)與投資者的收益回報(bào)的反差是最頭疼的問題，其他的問題不是問題。 |
