關(guān)于番禺商圈的幾點(diǎn)見(jiàn)解 關(guān)于番禺商圈的討論是第二次，三年前也搞了一次，今天再看這個(gè)，我想我們討論這個(gè)課題的時(shí)候，我個(gè)人認(rèn)為把第四商圈的概念要搞清楚，三年說(shuō)還可以，我認(rèn)為作為番禺，作為第四商圈的命名，我把廣州市如何變成四個(gè)商圈，應(yīng)該是整個(gè)東三區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)是一個(gè)商圈，第二個(gè)商圈是天河圈，第三個(gè)是河南為代表，第四個(gè)是番禺商圈。 如果再有第五商圈，我就認(rèn)為是白云山一帶，因?yàn)樗F(xiàn)在不成功，特別是萬(wàn)達(dá)那個(gè)商圈還沒(méi)有成功。第六就是黃埔，芳村不可能成為商圈。我認(rèn)為這幾年發(fā)展最好的是番禺商圈，除了天河、河南，因?yàn)閺V州市是一個(gè)商圈，外省說(shuō)廣州沒(méi)有商圈，廣州跟重慶相比肯定沒(méi)有商圈，重慶一個(gè)區(qū)搞得多好，政府從來(lái)沒(méi)有搞過(guò)，因?yàn)閺V州是騎樓商業(yè)，騎樓商業(yè)是沒(méi)有空調(diào)而已，廣州是歷史上有街就有鋪怎么沒(méi)有商圈，北京、成都沈陽(yáng)從來(lái)就是有街沒(méi)有鋪的，都是圍墻的，廣州不存在這個(gè)問(wèn)題，廣州就是天河、荔灣、越秀，所以評(píng)判第四商圈的時(shí)候把商圈的概念搞好。 在商圈里面分三個(gè)，大學(xué)城、市橋，大學(xué)城南站離市橋很遠(yuǎn)。 我從三個(gè)地方分析商圈，因?yàn)樾律倘�、新機(jī)遇。 第一，剛剛商圈的定位已經(jīng)說(shuō)了。 第二，關(guān)于商圈的消費(fèi)特點(diǎn)，我認(rèn)為有三個(gè)特點(diǎn)，“相結(jié)合，交替、碰撞”商圈的消費(fèi)特點(diǎn)目標(biāo)的消費(fèi)群是原著居民和新居民的相結(jié)合，這個(gè)是很多商圈沒(méi)有的，天河商圈沒(méi)有原著民，全部是新居民�，F(xiàn)在天河密度很大，因?yàn)槿诵械勒�，人們出不了馬路，密度是很大的，新居民是很大的特點(diǎn)，所以一定要明確居民的構(gòu)成，再明確商場(chǎng)和購(gòu)物中心的定位。剛才說(shuō)到GDP，真的搞商場(chǎng)拿這些來(lái)搞嗎？老板不信你的。我在珠江新城上班，旁邊就是石牌，城中村的農(nóng)民、征地的農(nóng)民錢(qián)相當(dāng)多，消費(fèi)相當(dāng)?shù)�，搞商�?chǎng)靠不了他們，真正的消費(fèi)人群是工資5000元以上的白領(lǐng)們，5000元以下沒(méi)有付款力。 第二個(gè)是交替，交替就是固定消費(fèi)和流動(dòng)消費(fèi)交替，這個(gè)就是商圈的用意和特點(diǎn)。天河商圈流動(dòng)商圈占很大比例，天河城每天旅游巴士一來(lái)40個(gè)人，一下35臺(tái)，現(xiàn)在從北京沒(méi)有到南方大廈了，一來(lái)就是到天河城和正佳走走，現(xiàn)在還有太古匯，這個(gè)是交替。 第三個(gè)就是目前的商業(yè)狀態(tài)，實(shí)際上現(xiàn)在的商業(yè)和舊商業(yè)模式的一個(gè)碰撞，現(xiàn)在商業(yè)模式最現(xiàn)代的就是天河城百貨，還有海印又一城這都是很先進(jìn)的，包括將來(lái)萬(wàn)達(dá)的出現(xiàn)和永旺的出現(xiàn)，但是它還有一個(gè)原來(lái)市橋的商業(yè)。市橋商業(yè)就是番禺友誼那一帶的碰撞很厲害，這個(gè)時(shí)候消費(fèi)者可以有很明確的選擇。飛機(jī)場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)沒(méi)有很明確的選擇，北京路沒(méi)有購(gòu)物中心，名勝(音)廣場(chǎng)失敗了，天河城百貨很辛苦的過(guò)日子。搞清楚特點(diǎn)才知道怎么辦。這個(gè)商圈實(shí)際上交通是很便利的，比如說(shuō)有地鐵，路面交通沒(méi)有橋過(guò)這個(gè)就是很好的，白云機(jī)場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)，我們經(jīng)常到機(jī)場(chǎng)一過(guò)就走了，但是番禺至少搞了幾個(gè)立交橋還看得清楚天河城百貨和萬(wàn)博。但是如果走飛機(jī)場(chǎng)走下面很生氣，在上面很舒服，加一個(gè)油門(mén)就過(guò)去了。所以現(xiàn)在的交通，比如說(shuō)天河路的交通和天河城一帶的交通就是相當(dāng)?shù)碾y搞，相當(dāng)?shù)牟恍小＿@里有很多的大學(xué)、過(guò)江龍和500強(qiáng)永旺敢來(lái)呢？首先就是看到地鐵和交通。 我感覺(jué)到在番禺商圈做商業(yè)的，一般商業(yè)是研究消費(fèi)群，有多少固定消費(fèi)者，能來(lái)多少人，我們一般是三個(gè)15分鐘，走路15分鐘多少人？騎自行車(chē)15分鐘多少人，開(kāi)車(chē)、打的、大巴過(guò)來(lái)多少人，但是番禺是半個(gè)小時(shí)，天河城這個(gè)數(shù)也可以算，但是天河城要算三個(gè)小時(shí)車(chē)程，因?yàn)樗禽椛淙�，輻射整個(gè)珠江三角洲，番禺是半個(gè)小時(shí)，一劃把南沙和廣州天河算進(jìn)去，我就是天河人，我經(jīng)常到番禺過(guò)來(lái)消費(fèi)，所以我們就定了一個(gè)半小時(shí)商圈。15分鐘步行是品牌消費(fèi)，自行車(chē)15分鐘是吸引消費(fèi)，開(kāi)車(chē)打的的15分鐘過(guò)來(lái)就是特色的、定位的、輻射力，都是一樣的東西，人家為什么要來(lái)，所以搞購(gòu)物中心的人都會(huì)研究這個(gè)東西，為什么會(huì)來(lái)。 在這個(gè)情況下，我認(rèn)為番禺商圈應(yīng)該是這樣說(shuō)的，不知道對(duì)不對(duì)。應(yīng)該以市橋商圈為基礎(chǔ)，我們把這個(gè)商圈三個(gè)合在一塊，以迎賓路一帶為龍頭，就是萬(wàn)博是龍頭，這個(gè)商圈必須輻射廣州市和珠江三角洲，如果不是這樣輻射，去年組織三萬(wàn)，明年組織三萬(wàn)，那還搞什么，你不輻射那么大的地方，養(yǎng)不活人。因?yàn)橘?gòu)物中心和商業(yè)要有基本的人流問(wèn)題，靠番禺100多萬(wàn)人養(yǎng)不住200萬(wàn)的商業(yè)，所以就要輻射廣州市以及珠江三角洲。 怎么辦呢？還是三條，第一個(gè)繼續(xù)增強(qiáng)交通便利性，交通的便利性在于幾個(gè)大馬路的攔截，互相的互動(dòng)動(dòng)不了，你不開(kāi)車(chē)人是走不過(guò)去的。 第二個(gè)強(qiáng)化停車(chē)優(yōu)勢(shì)，停車(chē)優(yōu)勢(shì)是番禺做商業(yè)的很大的優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)達(dá)一來(lái)搞5000個(gè)車(chē)位，最好5000個(gè)都停在地面，這個(gè)是停車(chē)優(yōu)勢(shì)。 第三個(gè)就是強(qiáng)調(diào)差異化經(jīng)營(yíng)，豐富業(yè)態(tài)組合。在GOGO新天地里面吃還是不吃，這個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智，實(shí)際上在番禺的購(gòu)物中心里面沒(méi)有必要考慮番禺現(xiàn)成的偉大的餐飲業(yè)，因?yàn)槲覀儊?lái)番禺就不去購(gòu)物中心吃，到處停車(chē)停得好好的，買(mǎi)完就走了。羊肉是番禺的特色，你不要把羊肉搞到購(gòu)物中心，你還是搞肯德基、麥當(dāng)勞就算了，因?yàn)槿思腋愕煤煤玫摹?/p> 我再說(shuō)說(shuō)鉆匯寶廣場(chǎng)，實(shí)際上職業(yè)經(jīng)理人也好，經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)也好，購(gòu)物中心也好，你永遠(yuǎn)記住百貨中心的購(gòu)物公司變化是永恒的，不可不變，你不要以為賣(mài)鉆石就永遠(yuǎn)是賣(mài)鉆石的，它是跟著市場(chǎng)走的，生命是有限的，為人民服務(wù)是無(wú)限的，這個(gè)是昨天習(xí)近平說(shuō)的。你調(diào)整好了，撤了一半，又招，招了一半又調(diào)整。天河城這么棒500元租金，不行，明年600。這個(gè)是危機(jī)管理，做商業(yè)地產(chǎn)不是定位，不是建筑，也不是水平，什么都不是。我做了三個(gè)場(chǎng)，做了三十年，總結(jié)一句話，就是商業(yè)的特點(diǎn)與投資者的收益回報(bào)的反差是最頭疼的問(wèn)題，其他的問(wèn)題不是問(wèn)題。 |
