2008年無(wú)論是對(duì)于中國(guó),還是世界經(jīng)濟(jì),都是重大變革的一年......
日前在接受21CN和經(jīng)濟(jì)新動(dòng)向的訪談時(shí),王智高先生針對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、如何看待未來(lái)的樓市環(huán)境和政策導(dǎo)向回答了記者的提問(wèn)并發(fā)表了一些看法......
編 輯：華爾街金融海嘯爆發(fā)后，國(guó)家近期出臺(tái)了一系列應(yīng)對(duì)的救市措施,對(duì)于這些措施王總您怎么看？對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言是否意味著春天已經(jīng)到來(lái)？
王智高：為應(yīng)對(duì)越來(lái)越嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，降低中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到外來(lái)金融海嘯對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和未來(lái)發(fā)展的沖擊,穩(wěn)定、刺激、保持及促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)更快更好的發(fā)展，國(guó)家近期出臺(tái)了一系列的宏觀政策，涵蓋了金融、財(cái)政、民生、以及國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一系列利好來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，各地的地方政府也積極響應(yīng)國(guó)家“堅(jiān)定信心促發(fā)展”的號(hào)召，推出相應(yīng)的地方政策;從這些方面來(lái)看以及這一系列的政策出拳之重之狠都明顯看出國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)管理層促發(fā)展的堅(jiān)定決心和政策導(dǎo)向，其中如大幅度降息對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)趨勢(shì)將起到拉動(dòng)消費(fèi)需求的作用。
可以這么認(rèn)為：國(guó)家已經(jīng)從打壓房地產(chǎn)價(jià)格局部瘋漲、整體過(guò)快上漲的行政干預(yù)上轉(zhuǎn)變?yōu)檫m當(dāng)?shù)姆艑拰?duì)房地產(chǎn)業(yè)政策的抑制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展。但降息是一種貨幣政策，它的出臺(tái)以刺激城鄉(xiāng)居民消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需為主要目的，而不是為了救中國(guó)樓市。可以肯定一點(diǎn)：這一系列政策的出臺(tái)對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是利好、是刺激、是積極的。但無(wú)論對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體、還是身陷困境的房地產(chǎn)企業(yè)而言最困難的時(shí)期是否已經(jīng)過(guò)去？這個(gè)時(shí)候提春天，還為時(shí)尚早，換言之：由全球性虛擬經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊現(xiàn)在影響著更多的是國(guó)內(nèi)的虛擬經(jīng)濟(jì)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響最困難的時(shí)刻還沒(méi)有到來(lái)。 編 輯：依您的觀點(diǎn)來(lái)看，這個(gè)春天距離我們還有多遠(yuǎn)？ 王智高：首先：中國(guó)加入WTO之后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)始全面的推上了世界的舞臺(tái)，剛開(kāi)始老百姓對(duì)全球經(jīng)濟(jì)一體化對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)企業(yè)發(fā)展、居民生活的影響體會(huì)并不那么明顯，但這幾年大家的體會(huì)肯定是更深刻一些，看中國(guó)的經(jīng)濟(jì)需要站在全球化的角度上來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)跟國(guó)外市場(chǎng)相比盡管有著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)上的諸多差異，但這個(gè)時(shí)候看中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也要求我們需要有世界眼光，站在全球經(jīng)濟(jì)的角度上來(lái)看。全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程越快，對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和發(fā)展的外圍作用也更加明顯。 王智高： 其次：中國(guó)這一輪的房地產(chǎn)拐點(diǎn)和調(diào)整是多方面形成和催生的，在談春天什么時(shí)候到來(lái)，我們可以回過(guò)頭看看秋冬之前的夏天，縱觀房地產(chǎn)一年來(lái)變幻的風(fēng)云： 一、是房地產(chǎn)價(jià)格局部瘋漲、整體價(jià)格上漲過(guò)快，國(guó)家政策調(diào)控階段：國(guó)家出臺(tái)提高首付、征收營(yíng)業(yè)稅、推出限價(jià)地塊、第二套以上的利率政策、多次緊密的加息等價(jià)格調(diào)控政策打壓投機(jī)行為、抑制投資熱情，過(guò)濾出實(shí)實(shí)在在的需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，在08年上半年上至國(guó)務(wù)院總理、部委官員、個(gè)別省市行政首長(zhǎng)，下至房管局官員告誡老百姓暫時(shí)不要買(mǎi)房，要相信政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心和能力。引發(fā)消費(fèi)者觀望、等待。 二、局部的房地產(chǎn)價(jià)格也的確偏離實(shí)際價(jià)值、偏離消費(fèi)者的承受能力，這個(gè)階段我們把它稱之為消費(fèi)者的惶恐階段;哄漲聲一片，在今年的1月份廣州華南板塊曾有一樓盤(pán)由開(kāi)盤(pán)時(shí)的15000/平米，2個(gè)月后調(diào)價(jià)19000元/平米，開(kāi)發(fā)商老板在看到媒體報(bào)道某別墅盤(pán)將賣(mài)均價(jià)30000萬(wàn)/平米時(shí)，一夜之間上調(diào)均價(jià)6000元/平米售價(jià)直指25000/平米。同在華南板塊某一樓盤(pán)定價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商老板高姿態(tài)的聲稱“如果均價(jià)低于11000，將是我的恥辱�！睆V州天河中心區(qū)20000均價(jià)、珠江新城25000均價(jià)、越秀23000均價(jià)、花都9000不算貴，土地競(jìng)拍更是熱火朝天、地王頻出………那個(gè)階段是真正的價(jià)值偏離階段、瘋漲階段。消費(fèi)者盲然、惶恐、觀望加劇。 三、虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫擠壓階段：受外來(lái)投資熱錢(qián)的熱捧，上證綜指由上探6300點(diǎn)之后一路持續(xù)調(diào)頭向下急跌，國(guó)外游資熱錢(qián)獲利離場(chǎng)、國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)資金恐慌拋售，惟有信守“中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面沒(méi)有改變！中國(guó)人民幣升值趨勢(shì)沒(méi)有任何變化”的老百姓深陷其中，欲拔不能，套的都是老百姓的多年辛苦的積蓄。股市噤聲一片，緊接著是國(guó)內(nèi)物價(jià)過(guò)快上漲、國(guó)際能源、石油價(jià)格持續(xù)高位盤(pán)升、老百姓腰包收緊、觀望情緒蔓延。 四、行業(yè)龍頭企業(yè)帶頭降價(jià)階段：08年5月份開(kāi)始由萬(wàn)科帶頭的降價(jià)套現(xiàn)的全國(guó)性策略潮迅速波及萬(wàn)科周邊樓盤(pán)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間迅速展開(kāi)價(jià)格策略戰(zhàn)，隨即而來(lái)的是老業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的降價(jià)補(bǔ)償博奕。消費(fèi)者觀望加劇、等待加重。 五、5．12汶川地震震動(dòng)中國(guó)、撼動(dòng)世界：這一國(guó)難汶川震動(dòng)了每一個(gè)中國(guó)人的心，中國(guó)一度的陷入惶恐與不安，這一震不僅僅給我國(guó)的四川災(zāi)區(qū)帶來(lái)了史無(wú)前例的災(zāi)難，也震動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、震動(dòng)了每一個(gè)中國(guó)人的神經(jīng)、惶恐的中國(guó)老百姓更加捂緊了腰包。消費(fèi)者買(mǎi)房的觀望氣氛再度升溫、等待情緒加重。 六、2008中國(guó)北京奧運(yùn)旗鼓升天，這一刻：世界看中國(guó)：北京奧運(yùn)會(huì)從某種角度來(lái)講分散了中國(guó)人的注意力，將汶川的震后悲痛化為一股無(wú)比強(qiáng)勁的中國(guó)力量凝聚在世界奧運(yùn)的五環(huán)旗下。這一時(shí)期：開(kāi)發(fā)商普遍選擇節(jié)省彈藥、低調(diào)推廣。消費(fèi)者繼續(xù)觀望、等待…… 七、華爾街金融海嘯爆發(fā)、引發(fā)全球性的金融危機(jī)：中國(guó)這一制造大國(guó)出口受阻。以外向型加工制造業(yè)為發(fā)展根基的中國(guó)由南往東至北的中小型企業(yè)連片倒閉、裁員，除此之外：廣東沿海城市深圳、東莞、再到廣州的房地產(chǎn)價(jià)格急跌、開(kāi)發(fā)商資金面連續(xù)近一年資金回款壓力在四季度普遍爆發(fā)出來(lái)，這一刻：降價(jià)、套現(xiàn)、現(xiàn)金為王，在資金壓力吃緊的大環(huán)境底下，房地產(chǎn)商的資金壓力遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。而消費(fèi)者也深黯現(xiàn)金為王的生存法則、捂緊腰包、不出手，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變…… 至于春天：一方面全球經(jīng)濟(jì)的危機(jī)盡管各國(guó)都出臺(tái)了救市措施,中國(guó)也從中央到地方推出一系列的措施,這些措施都很好也及時(shí),但對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的刺激所帶來(lái)的作用和效益起碼要在明年的第二季度開(kāi)始才會(huì)逐步呈現(xiàn)出來(lái);剛性需求也將在整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步回暖、信心逐步恢復(fù)的前提下體現(xiàn)。第二方面：被擠壓后的房地產(chǎn)將“回歸家本位、回歸性價(jià)比”，產(chǎn)品有亮點(diǎn)有突出附加值的樓盤(pán)在價(jià)格回調(diào)到相對(duì)合理價(jià)位并被目標(biāo)消費(fèi)者所認(rèn)可，一定可以贏得受眾的青睞。此外：可以肯定的是房地產(chǎn)行業(yè)原來(lái)的那種以企業(yè)為本到逐步的以人為本這本身需要有一個(gè)過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中將凈化、提高行業(yè)的健康程度，房地產(chǎn)開(kāi)始步入健康軌道，回歸理性、平穩(wěn)、健康，成為一種常態(tài)產(chǎn)業(yè)，并由此告別暴利時(shí)代。 編 輯：房產(chǎn)商這個(gè)時(shí)候該怎樣度過(guò)寒冬？ 王智高：開(kāi)發(fā)商不能等也不能依賴政府救市，冬天無(wú)法回避，房產(chǎn)商不僅僅要過(guò)冬，還要學(xué)會(huì)冬泳。不同的企業(yè)要從企業(yè)本身的發(fā)展結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)來(lái)看：如資金供血壓力大的企業(yè)如富力、恒大、萬(wàn)科這一類早兩年土地儲(chǔ)備量大、資金缺口相對(duì)較大、現(xiàn)階段上市融資受阻、單一的依靠銀行貸款或發(fā)行企業(yè)債、捆綁基金阻力不小且形勢(shì)也不樂(lè)觀，企業(yè)應(yīng)該積極展開(kāi)自救，積極開(kāi)拓更多新的融資渠道，多元化的融資將成為現(xiàn)在和今后一段時(shí)間房產(chǎn)商的迫切需要。另外：年底臨近，對(duì)于地產(chǎn)商而言正是高支出的時(shí)期，地價(jià)繳付款、材料供應(yīng)商、工程結(jié)算款、營(yíng)銷廣告包裝費(fèi)用的結(jié)算、貸款利息等融資成本支出等等，都是要支付的，需要大量現(xiàn)金流來(lái)支撐。樓市低迷一年以來(lái)，大多地產(chǎn)商這個(gè)時(shí)候是處于“貧血、缺錢(qián)”最緊張的時(shí)候。以降價(jià)出貨換取現(xiàn)金流，保證企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，恒大近期有些項(xiàng)目直接以成本價(jià)出貨，這也是策略之一，在最壞的時(shí)代沒(méi)來(lái)之前，“走為上策”。另外：未啟動(dòng)的項(xiàng)目暫時(shí)盡量別動(dòng)，已經(jīng)啟動(dòng)的可以暫緩開(kāi)發(fā)的計(jì)劃、拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，握住現(xiàn)金“過(guò)冬”是最最好的辦法。 編 輯：年關(guān)將近，您對(duì)地產(chǎn)商有什么建議？ 王智高：與其單一的轟炸廣告還不如積極拓寬銷售渠道，與其贈(zèng)送、回贈(zèng)、假拍賣(mài)還不如實(shí)實(shí)在在的把價(jià)格降下來(lái)。另外：在現(xiàn)階段以贈(zèng)送面積和太過(guò)于奢華的精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)提高附加值變相降價(jià)的做法太泛濫且層出不窮，花樣百出，產(chǎn)品越來(lái)越好，檔次越來(lái)越高，在現(xiàn)階段不可取，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有必要擠車(chē)沒(méi)有必要急于在這方面加大投入增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。市場(chǎng)很脆弱，鋪天蓋地的大張旗鼓投入廣告的回報(bào)也將很渺茫，“靜”好過(guò)“動(dòng)”…… |
