在這里：我們將一起：暢游一個(gè)當(dāng)下中國(guó)大型房企現(xiàn)狀的宏偉藍(lán)圖，透視一個(gè)真實(shí)的一二線市場(chǎng)、總結(jié)一個(gè)當(dāng)前依然存在的、真實(shí)的三四線市場(chǎng)的普遍亂象…… 2012年，作為購(gòu)房者，真正需要警惕和注意的是三線市場(chǎng)、四線市場(chǎng)，價(jià)格雖低，但可能使你“血本無(wú)歸”…… “不能有絲毫松懈、已限購(gòu)的城市要繼續(xù)限購(gòu)、一定要讓房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位”的政治意圖將伴隨著疲弱的市場(chǎng)一起走進(jìn)2012年，近期市場(chǎng)關(guān)于一二線城市的一些開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目“延期開工”、“停工”、“開發(fā)商股權(quán)轉(zhuǎn)讓”、“實(shí)業(yè)老板跑路”的傳言不斷，一些媒體也喜歡捕風(fēng)捉影引起爭(zhēng)議。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的20年以來(lái)，無(wú)論是對(duì)于開發(fā)企業(yè)還是職業(yè)人，壓力總是伴隨著其成長(zhǎng)與發(fā)展！調(diào)控的2011年，一二線城市的開發(fā)商、尤其是大開發(fā)商，財(cái)大氣粗，銀根再緊、限購(gòu)再怎么郁悶，臨近年底了，報(bào)表還是很漂亮，日子過(guò)得還是很瀟灑的，盡管近期大多盤出貨緩慢、部分樓盤也確實(shí)采取略為降價(jià)進(jìn)行促銷，無(wú)外乎也就是業(yè)績(jī)和資金壓力大一點(diǎn)的降一點(diǎn)，賣快點(diǎn)；壓力沒(méi)那么大的，慢慢賣，撐一撐……進(jìn)入2012年，大開發(fā)商依然瀟灑，就算是個(gè)別飆了“高價(jià)地王”的，老百姓也無(wú)需替他擔(dān)心，沒(méi)操過(guò)盤的所謂專家學(xué)者、研究人士、特約評(píng)論員更加不要瞎操心，無(wú)外乎也就是現(xiàn)貨多一點(diǎn)與少一點(diǎn)、快一點(diǎn)與慢一點(diǎn)的問(wèn)題、成本怎么壓與攤的問(wèn)題、那個(gè)項(xiàng)目先那個(gè)項(xiàng)目后的問(wèn)題，哪怕一個(gè)地王項(xiàng)目初始不怎么賺錢、甚至虧本賣，也沒(méi)什么大不了，真正的一級(jí)土地市場(chǎng)開發(fā)，大開發(fā)商有很多種玩法的。 原因很簡(jiǎn)單：大開發(fā)商從來(lái)就沒(méi)缺過(guò)錢。一方面銀行、甚至國(guó)家開發(fā)銀行喜歡把錢投向大開發(fā)商，資金規(guī)模大，企業(yè)授信額度高；另一方面：大開發(fā)商、上市房企融資渠道廣，除了銀行融資信貸以外，債券、基金、保險(xiǎn)、土地轉(zhuǎn)讓、國(guó)外投資基金等等，大把路徑，無(wú)外乎也是融資規(guī)模、放款時(shí)間、資金成本的比較和區(qū)別而已，對(duì)于大開發(fā)商，撓癢癢的一點(diǎn)影響都沒(méi)有。更何況：經(jīng)過(guò)十年以上風(fēng)雨的大型房企，已從單純的“開發(fā)賣房”到“交叉持股、兼營(yíng)商業(yè)、投資銀行、保險(xiǎn)、影視、體育、地鐵、路橋、電力、大型基建、城市改造、會(huì)展、酒店、旅游、公共事業(yè)等多元化”的轉(zhuǎn)型，還可以用旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)身地產(chǎn)等不同的主題和噱頭低價(jià)圈地玩花樣，無(wú)外乎也是這邊來(lái)錢快、那邊來(lái)錢穩(wěn)的問(wèn)題，今天的中國(guó)大型房企已有足夠的實(shí)力高呼“對(duì)不起，我已上岸”，“走自己的路，讓那些窮酸的專家們瞎擔(dān)心去吧”！ 而政策抑制、打壓、調(diào)控下的市場(chǎng)，小型房企小本買賣、除了銀行融貸就是高利貸，耗不起、撐不起，市道好牛氣沖天，市道不好則看天吃飯，與大型房企相比：壓力則是不同的滋味！ 2012年，特別值得全國(guó)性范圍內(nèi)購(gòu)房者警惕、注意的是：三線市場(chǎng)、四線市場(chǎng)的開發(fā)商跑路、“不玩了”！ 這幾年，有幸在國(guó)內(nèi)多個(gè)三四線城市操盤與考察的經(jīng)歷，對(duì)三四線城市的體會(huì)很多，2012年，作為投資者和購(gòu)房者，需要特別警惕和引起注意的幾個(gè)問(wèn)題是： 第一、中國(guó)的三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有那些亂象依然存在？ 第二、為什么這些亂象在市場(chǎng)好的時(shí)候沒(méi)關(guān)系，市場(chǎng)不好的時(shí)候很致命？ 第三、三四線城市開發(fā)商的土地是怎么來(lái)的？ 第四、三四線城市開發(fā)商的資金是怎么來(lái)的？ 第五、三四線城市的開發(fā)商是什么樣的一些人？ 第六、調(diào)控和政策打壓下的觀望市，三四線城市中小開發(fā)商承受壓力的實(shí)力和能力有多強(qiáng)？ 第七、為什么三四線市場(chǎng)住宅漲得很慢，跌得更快？ 國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)大多發(fā)展了20年，中小城市10年之久，有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)中國(guó)的城市化率已達(dá)50%，而今天，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在的普遍亂象是： 1、有售樓部有模型有圖紙就能賣房，工地一動(dòng)工就發(fā)預(yù)售證，沒(méi)預(yù)售證也照樣賣房； 2、土地取得是“圍繞政策做做樣子、假招拍掛高價(jià)拿地”，實(shí)則靠置換和市政工程款抵地塊； 3、簽定購(gòu)房合同，遲遲不見開發(fā)商辦交易登記； 4、容積率和規(guī)劃隨意改，公建配套最后不做改建房； 5、市政增容費(fèi)不交，業(yè)主臨水臨電半輩子； 6、土地增值費(fèi)和稅費(fèi)開發(fā)商遲遲不轉(zhuǎn)交，項(xiàng)目開發(fā)永不完結(jié)； 7、維修基金遲遲不移交、監(jiān)管缺失，項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束被開發(fā)商一并轉(zhuǎn)移； 8、工程質(zhì)量差，監(jiān)理缺失、監(jiān)管缺失； 9、抵押房出售、已售出的房再抵押，業(yè)主蒙查查； 10、房是一手房，證是二手房； 11、購(gòu)房雜費(fèi)、物業(yè)管理亂收費(fèi)； 12、購(gòu)房者投訴無(wú)門，任何事情都被大事化小、小事化了； …… 一線二線城市隨著這些年監(jiān)管體系的逐步完善，以及隨著中心城市的地價(jià)的上漲，競(jìng)爭(zhēng)門檻的提高，以上亂象已相對(duì)較少，而三四線城市卻依然突出、監(jiān)管落后。在三四線城市，由于地價(jià)的便宜以及土地取得的多樣化，開發(fā)蓋房的門檻較低，開發(fā)商大多是當(dāng)?shù)氐囊恍┑V山、工程小老板、當(dāng)?shù)毓S老板的轉(zhuǎn)型，資金實(shí)力、融資規(guī)模小、融資渠道窄，能取得完整土地手續(xù)向銀行做開發(fā)信貸的往往只是少數(shù)，更不能像一二線城市大型房企一樣取得銀行的授信貸款。而在建工程抵押銀行也有自己的評(píng)估體系，往往能貸到的機(jī)會(huì)和額度并不多，相比之下，評(píng)估、審批時(shí)間從支行、分行、主管上一級(jí)市行、省行一路上來(lái)，時(shí)間長(zhǎng)、成本高、且不同級(jí)別的銀行各自都有自己的評(píng)估和風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)。 三四線城市開發(fā)商的開發(fā)啟動(dòng)資金往往是：自有原始積累和其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入來(lái)滾動(dòng)投入、開發(fā)，拖欠供應(yīng)商和建筑商來(lái)上工程，抵御政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、抵御投資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，搏的是規(guī)劃一審批出來(lái)趕緊做個(gè)像模像樣的售樓部“賣樓圈錢”，資金緊張的時(shí)候往往先想到的是能賣的趕緊賣樓、對(duì)于供應(yīng)商，催得緊的先應(yīng)付、拖東家壓西家，撐不住的時(shí)候，往往只能靠的不是銀行，而是更為短平快的民間的、當(dāng)?shù)亟浑H圈內(nèi)的老板與老板之間的借貸周轉(zhuǎn)，市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，三四線城市伴隨著一二線城市的上漲價(jià)格也自然水漲船高，且由于相比一二線城市而言，有著相對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引外來(lái)投資與消費(fèi)，在限購(gòu)、限外、限貸等政策打壓的行政抑制下，再加上中央領(lǐng)導(dǎo)年底明確“2012年調(diào)控不可有松懈，讓房?jī)r(jià)合理回歸”的政治決心下，一線二線城市價(jià)格總體已有小幅回落，局部個(gè)盤降價(jià)促銷被“市場(chǎng)的觀望”所覆蓋，促銷所取得的收效甚微，業(yè)內(nèi)朋友聚會(huì)交流時(shí)反饋的更多的依然是“動(dòng)不了”、“賣不動(dòng)”、“客戶都很冷靜”諸如此類的聲音……市場(chǎng)降價(jià)的氣氛更大程度的蔓延，消費(fèi)者觀望心態(tài)的程度也更加的突出，使大多熱火朝天的推廣及宣傳被市場(chǎng)的“冷靜”化為無(wú)形，不搞活動(dòng)和宣傳則門庭冷落、一客難求；搞活動(dòng)好不容易把人氣聚起來(lái)，但又未能有效的拉動(dòng)銷售，呈現(xiàn)出一番“場(chǎng)面很熱、工作人員很熱、惟獨(dú)客戶不熱，旺丁不旺財(cái)”的尷尬局面，這就是當(dāng)前畸形的市場(chǎng)，沒(méi)開盤的心驚膽跳，開盤的則心急如焚，反復(fù)推還是推不動(dòng)的則心力交瘁，開發(fā)商的銷售信心大受挫傷； 相比缺少一二線城市人口密度和剛需的三四線城市，往往有著對(duì)政策的反應(yīng)慢、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的反應(yīng)慢、而觀望的周期卻更長(zhǎng)，漲上去慢，降下來(lái)更快、市場(chǎng)更冷靜的諸多特點(diǎn)，撐了1年的三四線城市價(jià)格也已出現(xiàn)局部的松動(dòng)和暗降，而目前的狀況是：三四線城市的開發(fā)商，資金壓力也難以從短期旺銷來(lái)套現(xiàn)，面臨年前年后的各項(xiàng)政府規(guī)費(fèi)、工程材料款清算和結(jié)算高點(diǎn)，全國(guó)性三四線城市購(gòu)房者著急購(gòu)房的也謹(jǐn)慎選擇已形成規(guī)模、可交付使用的現(xiàn)房，避免因開發(fā)商因資金鏈斷裂、開不開發(fā)下去都已圈得一部分錢、不開發(fā)比開發(fā)的利潤(rùn)更高、資不抵債等各種因素最終跑路而使項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房款血本無(wú)歸。 |
