“新國(guó)五條”的出臺(tái)，對(duì)住宅市場(chǎng)或有一定影響，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強(qiáng)心劑，不少業(yè)內(nèi)專家指出，住宅限購(gòu)、限貸等調(diào)控持續(xù)從緊，將進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求，有望進(jìn)一步拉動(dòng)廣州寫字樓、商鋪和商用公寓價(jià)格，預(yù)計(jì)商用物業(yè)今年價(jià)格漲幅將超10%。
發(fā)展商加快轉(zhuǎn)型布局商業(yè)項(xiàng)目
廣州高力國(guó)際市場(chǎng)研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋指出，“新國(guó)五條”不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，要對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市及時(shí)采取限購(gòu)措施及建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作問(wèn)責(zé)制等內(nèi)容。堅(jiān)持對(duì)住宅調(diào)控，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)就是一個(gè)極大的利好，更多的投資繼續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。近年因住宅持續(xù)調(diào)控而大熱的商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)還會(huì)更旺。陳厚橋透露，春節(jié)過(guò)后，該公司接觸到的新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)明顯增加，發(fā)展商們都看好商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，更多原來(lái)專注住宅的發(fā)展商正加快轉(zhuǎn)型，全面布局商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展。預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)更熱。
傳統(tǒng)商圈升級(jí)轉(zhuǎn)型帶來(lái)機(jī)遇
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人士王智高認(rèn)為，目前廣州正處于各大傳統(tǒng)商圈的升級(jí)轉(zhuǎn)型期，商務(wù)服務(wù)和配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著集約土地利用等政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和電子商務(wù)的高速發(fā)展，近幾年商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)千載難逢的機(jī)遇。作為全國(guó)商貿(mào)業(yè)發(fā)展最早、最早出現(xiàn)專業(yè)市場(chǎng)的城市，廣州的各大傳統(tǒng)商圈目前都在加速升級(jí)中，特別是從去年開(kāi)始，廣州市政府提出了新的發(fā)展思路：集約利用土地資源、加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流、大力發(fā)展電子商務(wù)、大力推動(dòng)展貿(mào)經(jīng)濟(jì)……大力推進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展，借助傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢(shì)，形成“千年商都”與“現(xiàn)代商都”互動(dòng)發(fā)展的新格局，給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了更多機(jī)遇。
另外，目前廣州市中心外圍商業(yè)配套的缺失，已引起新一屆領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，番禺板塊、金沙洲板塊、南沙板塊、東部板塊等多個(gè)區(qū)域的大型商業(yè)配套正加速規(guī)劃推進(jìn)中，亮點(diǎn)很多，隨著政策的持續(xù)刺激和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)向好，廣州的商業(yè)地產(chǎn)投資會(huì)迎來(lái)新一輪的投資熱潮。
市場(chǎng)明朗，投資客更多轉(zhuǎn)向商業(yè)
中立地產(chǎn)高級(jí)分析師相韡表示，“新國(guó)五條”雖然表明調(diào)控不會(huì)放松，但卻也直接說(shuō)明了在目前通脹壓力日益增加的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不斷提升，是各方面資金的首選。而調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，則意味著將會(huì)把更多不同層面的買家吸引過(guò)來(lái)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一條利好消息。
王智高認(rèn)為：“新國(guó)五條”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)積極作用明顯，將合理疏導(dǎo)一些投資資金流向商用公寓、寫字樓、商鋪這類經(jīng)營(yíng)性的商用物業(yè)，促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，但如果央行整體的貨幣信貸政策收緊，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展也會(huì)有些影響。
陳厚橋則分析道：在住宅限購(gòu)刺激下，近年來(lái)雖然商業(yè)地產(chǎn)投資大旺，但仍有不少投資客對(duì)該市場(chǎng)持觀望態(tài)度，新一輪的地產(chǎn)調(diào)控，將進(jìn)一步打消這些投資客持續(xù)觀望的心理，推動(dòng)更多投資客轉(zhuǎn)向商用物業(yè)市場(chǎng)。畢竟，對(duì)手有閑錢的資產(chǎn)一族來(lái)說(shuō)，通脹壓力的持續(xù)上升加上股市等投資途徑不理想，商用物業(yè)無(wú)疑將成為其更好的選擇。
■特別關(guān)注
商業(yè)地產(chǎn)短期可能過(guò)剩但不會(huì)出現(xiàn)泡沫
對(duì)持續(xù)大熱的商業(yè)地產(chǎn)投資潮，有人擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)泡沫。但新快報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，面對(duì)一波接一波的商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮，不少業(yè)內(nèi)人士卻指出，從目前來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)仍不存在出現(xiàn)泡沫的可能。
相韡分析道，在我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，住宅地產(chǎn)各方面的增速遠(yuǎn)比商業(yè)來(lái)得快，也正因?yàn)榇�，政府才不得不出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策。而寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展目前來(lái)說(shuō)還是相對(duì)理性的，因?yàn)槠滟?gòu)買客戶類型的組成，以及其需求量是相對(duì)健康的。投資散戶僅僅是這兩年因?yàn)橄嚓P(guān)的調(diào)控，才更多地慢慢將目光轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，而市場(chǎng)更多的是以自用剛需型為主。所以從目前來(lái)講，還不需要擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。陳厚橋也分析道，去年底廣州之所以有寫字樓出現(xiàn)泡沫的擔(dān)憂，是因?yàn)閷懽謽翘貏e是高端寫字樓供應(yīng)集中放量，市場(chǎng)需要一定的時(shí)間來(lái)消化，只是出現(xiàn)短期性的過(guò)剩，而從長(zhǎng)期看，廣州寫字樓供需關(guān)系一直呈現(xiàn)比較平衡的狀態(tài)。
另外，市場(chǎng)擔(dān)心因?yàn)樾略龉⿷?yīng)太大，廣州部分購(gòu)物中心招商難，對(duì)此，陳厚橋分析稱，廣州整體消費(fèi)水平逐年增長(zhǎng)，居民消費(fèi)實(shí)力日益增強(qiáng)，從長(zhǎng)期看，是不會(huì)存在購(gòu)物中心“租不滿”的問(wèn)題的，現(xiàn)在大多數(shù)項(xiàng)目招商難，主要還是因?yàn)槎ㄎ徊豢茖W(xué)，規(guī)劃不到位所致。大家都要做高端，要差異化，最后卻失去了市場(chǎng)。對(duì)業(yè)界擔(dān)憂網(wǎng)購(gòu)的發(fā)展將打擊實(shí)體商店市場(chǎng)的問(wèn)題，陳厚橋表示，2013年，網(wǎng)購(gòu)的發(fā)展肯定會(huì)越來(lái)越旺，但網(wǎng)購(gòu)所面對(duì)的基本是中低端消費(fèi)層面，對(duì)更注重體驗(yàn)式消費(fèi)的中高端消費(fèi)層面影響不大;更重要的是，對(duì)實(shí)體商店來(lái)說(shuō)，餐飲、娛樂(lè)，還有兒童活動(dòng)中心等需要現(xiàn)場(chǎng)參與、體驗(yàn)的消費(fèi)，是網(wǎng)購(gòu)無(wú)法替代的，這正是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基石所在。
■行情寫字樓售價(jià)漲幅有望超一成
展望2013年市場(chǎng)，相韡指出，因?yàn)榻衲陱V州將有很多只租不售的高端寫字樓集中推出，加上通脹等因素令租金日益上升，目前已有自用型企業(yè)選擇購(gòu)買物業(yè)自持為主，無(wú)論從經(jīng)營(yíng)成本還是從企業(yè)的固定資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)來(lái)分析，購(gòu)買已成為它們的首選，所以，預(yù)計(jì)今年寫字樓的買賣市場(chǎng)整體表現(xiàn)將會(huì)比2012年更加活躍，也因此將帶動(dòng)寫字樓租金的上漲。陳厚橋估計(jì)，2013年廣州寫字樓價(jià)格至少有10%的漲幅。
商鋪
租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)，售價(jià)仍漲
商鋪市場(chǎng)方面，陳厚橋指出，大型購(gòu)物中心郊區(qū)化、多元化發(fā)展大趨勢(shì)，將一定程度上令廣州商鋪市場(chǎng)的整體租金出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降;但從各區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，不管是市中心還是郊區(qū)，其商鋪?zhàn)鈨r(jià)仍將會(huì)是持續(xù)向上的，這主要是因?yàn)椋艹擎?zhèn)化和工資收入倍增政策影響，居民消費(fèi)實(shí)力大增，社會(huì)零售需求也將日益增加，進(jìn)一步促進(jìn)商鋪市場(chǎng)需求，加上投資需求的進(jìn)一步增加，有望拉動(dòng)商鋪價(jià)格繼續(xù)向上，預(yù)計(jì)漲幅也可能達(dá)10%左右。
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