今年樓市以穩(wěn)為主，不會大起大落
記者：2012年底樓市上升勢頭明顯，有內(nèi)人士預測今年樓市將強勢反彈，當然也有悲觀的言論，對于今年樓市走向，您的觀點是什么？
王智高：實施一年多的限購等一系列舉措政策和舉措，以及國務院、主管部委多次不斷強調(diào)嚴格調(diào)控樓市力度不放松，在一定程度上，對“過快上漲”、“投機投資需求”的抑制效果是明顯的。我們也注意到，在2012年的國慶前后，市場觀望有所緩解，加上年底的推盤高峰，逐步提振了市場購買力，壓抑一年多的剛需型需求和改善型需求在年底有較為明顯的釋放，資金壓力及年度銷售任務壓力不大的開發(fā)商也收緊折扣，成交簽約價格有所走高。今年的市場我整體感覺是“強勢反彈”或“悲觀”都談不上，也不符合國家調(diào)控平衡的意圖，樓市還是延續(xù)以穩(wěn)定為主，不會有明顯的大起大落。
記者：國務院總理溫家寶 2 月２０日主持召開國務院常務會議，再次強調(diào)堅決抑制投機投資性購房，這對今年房地產(chǎn)發(fā)展及政策將有什么影響？
王智高：本屆政府最后一次國務院常務會議，再次把主題放在研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作上。提出我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，并明確支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策;提出要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴格執(zhí)行并完善有關措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;要求進一步完善住房供應體系，健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制，加快形成引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。并再次強調(diào)完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管等5個方面的內(nèi)容;明確完善限購政策不放松、對其他上漲過快城市省政府應要求其及時采取限購等，以及提出了擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍、2013年用地供應量的指標總量原則上不低于過去五年平均實際供應量，要求全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務，配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用等方面做了明確。
“新國五條”內(nèi)容上應該沒超出市場預期，但給市場及地方政府普遍觀望的限購令年后是否退出、應不應退出的爭議樹立了指向性的意義，也給限購城市地方政府的觀望做了明確的回答。預計2013年，限購和擴大房產(chǎn)稅試點政策會有進一步跟進的措施會相應出臺。另外央行對自住需求和二套、多套住房所采取的差別化信貸政策會延續(xù)，也不排除會對投資投機型需求采取更為嚴厲的抑制措施。
新型商貿(mào)模式讓時空零距離
記者：您比較關注商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場的發(fā)展，您認為專業(yè)市場目前發(fā)展的機遇與難點在哪？
王智高：隨著集約土地利用等政策引導、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和電子商務的高速發(fā)展，近幾年商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場迎來了千載難逢的歷史機遇，以廣州為例，廣州作為全國最早出現(xiàn)專業(yè)市場的城市，也是專業(yè)市場最發(fā)達的城市，主要集中在荔灣區(qū)、越秀區(qū)和海珠區(qū)，目前單單荔灣區(qū)內(nèi)就已形成了一批全國乃至亞洲最大的專業(yè)市場，形成多項“廣州價格”，擁有200多個各具特色的專業(yè)市場，每年吸引來自世界各地的9000多萬人次的客流。對于老廣人及采購的客商而言，荔灣的一些地方是與行業(yè)劃等號的，“站前的服裝、站西的鞋、華林的玉器、清平的藥材、芳村的茶葉”幾乎人人耳目能詳;
以廣州荔灣的站西鞋業(yè)商圈為例：經(jīng)過10幾年的發(fā)展，已形成大大小小幾十個鞋業(yè)專業(yè)市場、1萬多個品牌，成為全國發(fā)展最早、最集中、最具規(guī)模的鞋類產(chǎn)品集散地和批發(fā)中心、全球鞋業(yè)專業(yè)市場最活躍的地區(qū)之一和領頭羊。站西環(huán)市西路鞋城商圈的鞋業(yè)銷量占全國內(nèi)銷和外銷總量的70%左右，是全國規(guī)模最大、品種最齊及輻射面最廣的一個鞋材、鞋類成品批發(fā)市場，據(jù)研究機構不完全統(tǒng)計，全世界每三雙鞋中有一雙出自站西路鞋業(yè)商圈。
在看到這類專業(yè)市場不斷的創(chuàng)富和高速發(fā)展的同時，站前路、站西路火車站商圈的交通已讓老百姓“忍無可忍”;廣州，只要有專業(yè)市場集聚的地方，“城市病”已是無法回避的事實，“站西路、一德路、中大、站前路、沙河、黃沙、解放北、廣源西”等專業(yè)市場商圈由于每日人流、車流量巨大，道路經(jīng)常嚴重堵塞，時間成本和停車等交通成本越來越高。當商業(yè)貿(mào)易大發(fā)展,帶動城市經(jīng)濟發(fā)展和給政府帶來頗為豐厚的財政收入的同時, 城市發(fā)展所帶來的“城市病”也隨之而至，交通問題已讓政府、經(jīng)營者、老百姓都極不滿意！
傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)從工廠、到大經(jīng)銷商、到專業(yè)市場、到貿(mào)易商、到用戶，從貨柜、到大貨車、到面包車、到三輪車、到手推車，這種買賣都要重復螞蟻搬家式的物流方式，我們稱為“現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場”的三現(xiàn)模式，一來增加了城市的交通負荷，二來物流成本高，三來這與國際化大都市極不匹配。當主城區(qū)擁擠、當專業(yè)商圈堵得無路可走，政府清楚的知道：再也不能這樣做！老百姓責怨：再也不能這樣活！這種對政府、對經(jīng)營商、對采購商、對老百姓都又愛又恨、民怨突出、吃力不討好的商業(yè)模式，已經(jīng)不能持續(xù)，必須轉(zhuǎn)型升級。要GDP ，要發(fā)展經(jīng)濟，更要和諧發(fā)展！
這幾年，政府提出了新的發(fā)展思路：集約利用土地資源、加快轉(zhuǎn)型升級，大力發(fā)展現(xiàn)代物流、大力發(fā)展電子商務、大力推動展貿(mào)經(jīng)濟……大力推進現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展，借助傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢，形成“千年商都”互動發(fā)展的新格局，隨著電子商務和現(xiàn)代物流的不斷發(fā)展，廣州展貿(mào)優(yōu)勢的日益突出，將加速“廣式交易”模式全面升級，傳統(tǒng)商業(yè)那種“人流等于錢流”、批發(fā)市場就是那種“螞蟻搬家式的大包小包”的商業(yè)格局將全面向新型專業(yè)市場商貿(mào)模式的轉(zhuǎn)型，加速注重展貿(mào)、環(huán)境、秩序、商務服務，勢在必行，展貿(mào)經(jīng)濟的時代，已經(jīng)到來！
展貿(mào)店成為品牌和產(chǎn)品的形象店、樣板展示、訂單中心，成為連接材料、配件、成品、物流的傳動軸和調(diào)度中心，現(xiàn)在已有一些專業(yè)市場，店面成了形象店、樣板店、訂單店，人流不多，而交易量很大，看完板簽了訂單空手走人，接下來的事情交給電子商務、工廠直接發(fā)貨、電子物流調(diào)度、電子銀行結匯、電子報關去完成。這種新型的商貿(mào)模式一來讓時間空間零距離，減少交易成本，二來這種發(fā)展才可以持續(xù)。
主題地產(chǎn)是發(fā)展必然局勢
記者：很多房地產(chǎn)企業(yè)談到轉(zhuǎn)型，包括一向排斥商業(yè)地產(chǎn)的萬科也松口可能涉及商業(yè)和養(yǎng)老，您怎么看？
王智高：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”我更大的理解是有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)向多元化、或者產(chǎn)業(yè)化的方向轉(zhuǎn)型。普通住宅產(chǎn)品開發(fā)的競爭、政策抑制、以及城市土地資源儲備的去化，越來越多的房企逐步從蓋房賣房、整合資源到打造自身上下游產(chǎn)業(yè)型經(jīng)濟發(fā)展模式的升級，探索涉足更高投資回報和溢價能力的綜合體、主題商業(yè)、經(jīng)營性國際酒店公寓等經(jīng)營性商用物業(yè)，也有涉足文化、體育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、教育、旅游、會展等主題地產(chǎn)，這既是發(fā)展的必然趨勢，又是“以人為本”的體現(xiàn)，也是多元化時代滿足國民精神需求的應有之義。隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不斷成熟和居民消費水平的不斷提高，市場細分、滿足精細化的需求越來越得到創(chuàng)新型房企的青睞，主題地產(chǎn)的發(fā)展，將成為行業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力和增長引擎。
記者：在房地產(chǎn)行業(yè)多年，對這個行業(yè)的理解與感悟是什么？
王智高：這么多年來我從事的惟一行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，有幸在這個行業(yè)里并伴隨著這個行業(yè)的高速發(fā)展，得到不斷的學習和成長，這是一個具有特殊魅力的行業(yè)，能夠身處這個行業(yè)中，見證它的發(fā)展同時做一點事情，我感到非常幸運，也很感恩，回顧過去10幾年充實的成長和工作歷程，應當講：能夠在不同的階段向同事們學習、向行業(yè)學習、向市場學習，不斷的加深對行業(yè)和市場的理解，是我一生的財富。
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