今年樓市以穩(wěn)為主，不會(huì)大起大落
記者：2012年底樓市上升勢頭明顯，有內(nèi)人士預(yù)測今年樓市將強(qiáng)勢反彈，當(dāng)然也有悲觀的言論，對于今年樓市走向，您的觀點(diǎn)是什么？
王智高：實(shí)施一年多的限購等一系列舉措政策和舉措，以及國務(wù)院、主管部委多次不斷強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格調(diào)控樓市力度不放松，在一定程度上，對“過快上漲”、“投機(jī)投資需求”的抑制效果是明顯的。我們也注意到，在2012年的國慶前后，市場觀望有所緩解，加上年底的推盤高峰，逐步提振了市場購買力，壓抑一年多的剛需型需求和改善型需求在年底有較為明顯的釋放，資金壓力及年度銷售任務(wù)壓力不大的開發(fā)商也收緊折扣，成交簽約價(jià)格有所走高。今年的市場我整體感覺是“強(qiáng)勢反彈”或“悲觀”都談不上，也不符合國家調(diào)控平衡的意圖，樓市還是延續(xù)以穩(wěn)定為主，不會(huì)有明顯的大起大落。
記者：國務(wù)院總理溫家寶 2 月２０日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，這對今年房地產(chǎn)發(fā)展及政策將有什么影響？
王智高：本屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次把主題放在研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作上。提出我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，并明確支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策;提出要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。并再次強(qiáng)調(diào)完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等5個(gè)方面的內(nèi)容;明確完善限購政策不放松、對其他上漲過快城市省政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等，以及提出了擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍、2013年用地供應(yīng)量的指標(biāo)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量，要求全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)，配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用等方面做了明確。
“新國五條”內(nèi)容上應(yīng)該沒超出市場預(yù)期，但給市場及地方政府普遍觀望的限購令年后是否退出、應(yīng)不應(yīng)退出的爭議樹立了指向性的意義，也給限購城市地方政府的觀望做了明確的回答。預(yù)計(jì)2013年，限購和擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策會(huì)有進(jìn)一步跟進(jìn)的措施會(huì)相應(yīng)出臺。另外央行對自住需求和二套、多套住房所采取的差別化信貸政策會(huì)延續(xù)，也不排除會(huì)對投資投機(jī)型需求采取更為嚴(yán)厲的抑制措施。
新型商貿(mào)模式讓時(shí)空零距離
記者：您比較關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場的發(fā)展，您認(rèn)為專業(yè)市場目前發(fā)展的機(jī)遇與難點(diǎn)在哪？
王智高：隨著集約土地利用等政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和電子商務(wù)的高速發(fā)展，近幾年商業(yè)地產(chǎn)和專業(yè)市場迎來了千載難逢的歷史機(jī)遇，以廣州為例，廣州作為全國最早出現(xiàn)專業(yè)市場的城市，也是專業(yè)市場最發(fā)達(dá)的城市，主要集中在荔灣區(qū)、越秀區(qū)和海珠區(qū)，目前單單荔灣區(qū)內(nèi)就已形成了一批全國乃至亞洲最大的專業(yè)市場，形成多項(xiàng)“廣州價(jià)格”，擁有200多個(gè)各具特色的專業(yè)市場，每年吸引來自世界各地的9000多萬人次的客流。對于老廣人及采購的客商而言，荔灣的一些地方是與行業(yè)劃等號的，“站前的服裝、站西的鞋、華林的玉器、清平的藥材、芳村的茶葉”幾乎人人耳目能詳;
以廣州荔灣的站西鞋業(yè)商圈為例：經(jīng)過10幾年的發(fā)展，已形成大大小小幾十個(gè)鞋業(yè)專業(yè)市場、1萬多個(gè)品牌，成為全國發(fā)展最早、最集中、最具規(guī)模的鞋類產(chǎn)品集散地和批發(fā)中心、全球鞋業(yè)專業(yè)市場最活躍的地區(qū)之一和領(lǐng)頭羊。站西環(huán)市西路鞋城商圈的鞋業(yè)銷量占全國內(nèi)銷和外銷總量的70%左右，是全國規(guī)模最大、品種最齊及輻射面最廣的一個(gè)鞋材、鞋類成品批發(fā)市場，據(jù)研究機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，全世界每三雙鞋中有一雙出自站西路鞋業(yè)商圈。
在看到這類專業(yè)市場不斷的創(chuàng)富和高速發(fā)展的同時(shí)，站前路、站西路火車站商圈的交通已讓老百姓“忍無可忍”;廣州，只要有專業(yè)市場集聚的地方，“城市病”已是無法回避的事實(shí)，“站西路、一德路、中大、站前路、沙河、黃沙、解放北、廣源西”等專業(yè)市場商圈由于每日人流、車流量巨大，道路經(jīng)常嚴(yán)重堵塞，時(shí)間成本和停車等交通成本越來越高。當(dāng)商業(yè)貿(mào)易大發(fā)展,帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和給政府帶來頗為豐厚的財(cái)政收入的同時(shí), 城市發(fā)展所帶來的“城市病”也隨之而至，交通問題已讓政府、經(jīng)營者、老百姓都極不滿意！
傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)從工廠、到大經(jīng)銷商、到專業(yè)市場、到貿(mào)易商、到用戶，從貨柜、到大貨車、到面包車、到三輪車、到手推車，這種買賣都要重復(fù)螞蟻搬家式的物流方式，我們稱為“現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場”的三現(xiàn)模式，一來增加了城市的交通負(fù)荷，二來物流成本高，三來這與國際化大都市極不匹配。當(dāng)主城區(qū)擁擠、當(dāng)專業(yè)商圈堵得無路可走，政府清楚的知道：再也不能這樣做！老百姓責(zé)怨：再也不能這樣活！這種對政府、對經(jīng)營商、對采購商、對老百姓都又愛又恨、民怨突出、吃力不討好的商業(yè)模式，已經(jīng)不能持續(xù)，必須轉(zhuǎn)型升級。要GDP ，要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，更要和諧發(fā)展！
這幾年，政府提出了新的發(fā)展思路：集約利用土地資源、加快轉(zhuǎn)型升級，大力發(fā)展現(xiàn)代物流、大力發(fā)展電子商務(wù)、大力推動(dòng)展貿(mào)經(jīng)濟(jì)……大力推進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展，借助傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢，形成“千年商都”互動(dòng)發(fā)展的新格局，隨著電子商務(wù)和現(xiàn)代物流的不斷發(fā)展，廣州展貿(mào)優(yōu)勢的日益突出，將加速“廣式交易”模式全面升級，傳統(tǒng)商業(yè)那種“人流等于錢流”、批發(fā)市場就是那種“螞蟻搬家式的大包小包”的商業(yè)格局將全面向新型專業(yè)市場商貿(mào)模式的轉(zhuǎn)型，加速注重展貿(mào)、環(huán)境、秩序、商務(wù)服務(wù)，勢在必行，展貿(mào)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，已經(jīng)到來！
展貿(mào)店成為品牌和產(chǎn)品的形象店、樣板展示、訂單中心，成為連接材料、配件、成品、物流的傳動(dòng)軸和調(diào)度中心，現(xiàn)在已有一些專業(yè)市場，店面成了形象店、樣板店、訂單店，人流不多，而交易量很大，看完板簽了訂單空手走人，接下來的事情交給電子商務(wù)、工廠直接發(fā)貨、電子物流調(diào)度、電子銀行結(jié)匯、電子報(bào)關(guān)去完成。這種新型的商貿(mào)模式一來讓時(shí)間空間零距離，減少交易成本，二來這種發(fā)展才可以持續(xù)。
主題地產(chǎn)是發(fā)展必然局勢
記者：很多房地產(chǎn)企業(yè)談到轉(zhuǎn)型，包括一向排斥商業(yè)地產(chǎn)的萬科也松口可能涉及商業(yè)和養(yǎng)老，您怎么看？
王智高：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”我更大的理解是有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)向多元化、或者產(chǎn)業(yè)化的方向轉(zhuǎn)型。普通住宅產(chǎn)品開發(fā)的競爭、政策抑制、以及城市土地資源儲(chǔ)備的去化，越來越多的房企逐步從蓋房賣房、整合資源到打造自身上下游產(chǎn)業(yè)型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的升級，探索涉足更高投資回報(bào)和溢價(jià)能力的綜合體、主題商業(yè)、經(jīng)營性國際酒店公寓等經(jīng)營性商用物業(yè)，也有涉足文化、體育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、教育、旅游、會(huì)展等主題地產(chǎn)，這既是發(fā)展的必然趨勢，又是“以人為本”的體現(xiàn)，也是多元化時(shí)代滿足國民精神需求的應(yīng)有之義。隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不斷成熟和居民消費(fèi)水平的不斷提高，市場細(xì)分、滿足精細(xì)化的需求越來越得到創(chuàng)新型房企的青睞，主題地產(chǎn)的發(fā)展，將成為行業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力和增長引擎。
記者：在房地產(chǎn)行業(yè)多年，對這個(gè)行業(yè)的理解與感悟是什么？
王智高：這么多年來我從事的惟一行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，有幸在這個(gè)行業(yè)里并伴隨著這個(gè)行業(yè)的高速發(fā)展，得到不斷的學(xué)習(xí)和成長，這是一個(gè)具有特殊魅力的行業(yè)，能夠身處這個(gè)行業(yè)中，見證它的發(fā)展同時(shí)做一點(diǎn)事情，我感到非常幸運(yùn)，也很感恩，回顧過去10幾年充實(shí)的成長和工作歷程，應(yīng)當(dāng)講：能夠在不同的階段向同事們學(xué)習(xí)、向行業(yè)學(xué)習(xí)、向市場學(xué)習(xí)，不斷的加深對行業(yè)和市場的理解，是我一生的財(cái)富。
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