[原創(chuàng)]驚爆:史上最低開(kāi)發(fā)成本商業(yè)綜合體50萬(wàn)封頂
時(shí)間:2013-03-29 14:26來(lái)源: 作者:
你沒(méi)有看錯(cuò)標(biāo)題，是的，本項(xiàng)目可能是史上最低開(kāi)發(fā)成本的商業(yè)綜合體，成本僅僅50萬(wàn)。
50萬(wàn)相對(duì)比起知名商業(yè)顧問(wèn)公司的動(dòng)輒百萬(wàn)的所謂前策費(fèi)用可謂少之又少，然，從我個(gè)人商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，真正有分量的前期服務(wù)，并不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調(diào)研和分析定位報(bào)告那么簡(jiǎn)單，當(dāng)然，這并不是說(shuō)市場(chǎng)調(diào)研不重要；
2010-2012年起，就是商業(yè)地產(chǎn)的白熱化的開(kāi)端，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)也紛紛投入商業(yè)開(kāi)發(fā)大軍，全國(guó)各大城市商業(yè)風(fēng)起云涌，然而，在開(kāi)發(fā)之前，地段優(yōu)勢(shì)其實(shí)是偽命題，誰(shuí)都明白地段的重要，問(wèn)題是投資方是否有實(shí)力搶的最大的香餑餑，在廣州誰(shuí)不知道天河地段好？在南京誰(shuí)不想要新街口？投資方在拿地之后，就是一場(chǎng)不可逆轉(zhuǎn)的商場(chǎng)賭博或者勇敢者游戲。
每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目/綜合體投資方都想找專業(yè)的商業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，是否做了市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目定位報(bào)告就完成了前期服務(wù)工作呢？目前而言，答案是：YES，而我們今天要給出不一樣的答案：SORRY，NO！因?yàn)�，那還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠看頭。
很多人都知道在項(xiàng)目進(jìn)入（1）建筑設(shè)計(jì)階段，就必須融入（2）商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容，但是具體怎么樣融合，卻是各有說(shuō)法，為什么要這樣呢？
首先，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院出圖是根據(jù)建設(shè)部門(mén)的指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，考慮更多的滿足項(xiàng)目指標(biāo)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（如消防分區(qū)和消防疏散面積），對(duì)于功能性設(shè)備的布局和商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)管理的要求信息溝通完全與投資方不對(duì)稱，許多投資方這個(gè)階段還沒(méi)有組建商業(yè)團(tuán)隊(duì)，你拿什么去跟設(shè)計(jì)院溝通交流？
其次，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是兩個(gè)方向；
商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)包括的內(nèi)容要生動(dòng)和鮮活很多，跳躍與紙上，要根據(jù)消防分區(qū)和主力店的物業(yè)條件要求，特種行業(yè)的特殊要求（如，電影院，餐飲，娛樂(lè)）要考慮消費(fèi)者的購(gòu)物感受——客流平面動(dòng)線和垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)；還要考慮項(xiàng)目的定位和二次升級(jí)改造的需求，不一樣的路線和定位，商業(yè)規(guī)劃布局之間的差距相當(dāng)大。
理論的分析，我們點(diǎn)到即止，我們一起來(lái)分享一下我們最近實(shí)操的項(xiàng)目是如何做一個(gè)不一樣的前期服務(wù)，如何用最低的成本采用——“模擬開(kāi)發(fā)”的模式進(jìn)行實(shí)景推演的。
第一天，演變成平面的商業(yè)規(guī)劃圖；從手繪描圖到電腦按照CAD圖紙參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)規(guī)劃布局；
難度在于：
（1）工業(yè)廠房改造商業(yè)項(xiàng)目，不改變?cè)腥魏我粋�(gè)現(xiàn)有設(shè)備房，貨梯，柱距，消防通道；
（2）所有規(guī)劃采用隱柱式設(shè)計(jì)，公共通道上幾乎沒(méi)有單柱出現(xiàn)；
（3）除了正門(mén)通道略寬以外，所有通道均3米，更好的實(shí)現(xiàn)商業(yè)空間利用率；
（4）有效的利用錯(cuò)層結(jié)構(gòu)和采光井，使用交叉剪刀式手扶梯，沒(méi)有要求打樓板；
（5）……略，各位自己分析。
然后到輸入標(biāo)準(zhǔn)尺寸的柱距和面積，特有的模擬開(kāi)發(fā)模式正式開(kāi)啟。
用標(biāo)準(zhǔn)的工程CAD圖紙進(jìn)行立體式建筑。
所謂動(dòng)線設(shè)計(jì)，商業(yè)布局，用立體的規(guī)劃更加顯現(xiàn)出建筑規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的統(tǒng)一合理性；
避免很多盲目自信的想當(dāng)然和實(shí)際規(guī)劃過(guò)程中的盲區(qū)和死角
圖紙上簡(jiǎn)單的拆遷，移動(dòng)，在我們項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，成本是以十萬(wàn)為單位進(jìn)行計(jì)算的。
前面做單層的時(shí)候花費(fèi)的精力和心血是超乎想象的，各位可以看看局部特寫(xiě)部分的精細(xì)化程度，雖然還比較簡(jiǎn)單，但是作為建筑模擬，已經(jīng)比毛坯階段的施工現(xiàn)場(chǎng)要有趣多了。
整體和局部都同樣的重要，所謂細(xì)節(jié)決定成�。粚�(duì)于商業(yè)而已更是如此，消費(fèi)者的體驗(yàn)式和商業(yè)的細(xì)節(jié)處理的境界卻永無(wú)止境。
平面動(dòng)線和垂直動(dòng)線，消費(fèi)者視線都是考慮范圍之內(nèi)的必要條件。
第5天，就進(jìn)入了多樓層階段。
如圖所示，史上最低成本的商業(yè)綜合體正式誕生了；
發(fā)本帖子時(shí)，項(xiàng)目已經(jīng)順利封頂；
——胡廣華
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