6月5日，由奧園集團(tuán)主辦的“暢享新商業(yè)地產(chǎn)”——奧園集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)暨商業(yè)精英高峰論壇在廣州舉行。中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)首席專家、亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)中國(guó)委員會(huì)副理事長(zhǎng)禹來(lái)博士就“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)”發(fā)表了主題演講。
以下文字實(shí)錄：
禹來(lái)： 尊敬主持人，奧園集團(tuán)朋友，各位來(lái)賓大家下午好，我今天就商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)談一點(diǎn)自己的思考。
主要說(shuō)兩個(gè)，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我從兩個(gè)方面談?wù)劇?/FONT>
第一、從購(gòu)物中心看商業(yè)地產(chǎn)，從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的基本條件。
商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品很多，有代表性就兩個(gè)，一個(gè)就是購(gòu)物中心，一個(gè)是城市綜合體，城市綜合體按照大家爭(zhēng)論比較多，一般來(lái)說(shuō)城市綜合體里面一定要有大購(gòu)物，否則不成為城市綜合體，現(xiàn)在看一看從購(gòu)物中心看商業(yè)地產(chǎn)大概四個(gè)內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)投資目前快速增長(zhǎng)，在快速增長(zhǎng)中間購(gòu)物中心也是蓬勃增長(zhǎng)；中國(guó)固有的特色，超大不斷明顯，購(gòu)物中心二分之一現(xiàn)象給大家談?wù)劇?/FONT>
商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)可以看出來(lái)，藍(lán)色是商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資，現(xiàn)在逐步逐步超過(guò)了綠色的線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速非�？欤�08年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)保持15%的增速，10年商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到30%，高于房地產(chǎn)平均投資增速，這個(gè)原因既有企業(yè)主動(dòng)做商業(yè)地產(chǎn)原因，更多原因系我們的土地出讓政策包括城市規(guī)劃的現(xiàn)狀所造成的。
同時(shí)從這個(gè)施工面積來(lái)看，商業(yè)施工面積雖然增速目前略有下降，但同比增速還是很快的，11年全年商業(yè)地產(chǎn)投資7千億，同比增長(zhǎng)31%，12年商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)略有放慢，但依然在25%的增長(zhǎng)，整體情況還是非�？陀^，中國(guó)大中城市成交量，深藍(lán)色住宅用地，黃色是商住用地，淺色商住綜合用地，11年這一塊商住用地的增長(zhǎng)速度比較快，目前商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論從投資，從面積，增速來(lái)看都是非常發(fā)展迅速，發(fā)展迅猛同時(shí)里面有一個(gè)最重要的因素就是購(gòu)物中心在同步增長(zhǎng)。
大家看一看虛線圍起來(lái)的框框，這是中國(guó)城市化的增速，城市化增速是逐步下降，剛好購(gòu)物中心的發(fā)展，雖然增速有所下降，但大家不要介意這個(gè)事實(shí)，目前我們基礎(chǔ)很大，11年開(kāi)始中國(guó)的購(gòu)物中心增長(zhǎng)每年進(jìn)入300家，以前每年增長(zhǎng)都在300家以上，11年之后就開(kāi)始進(jìn)入300家，如果把最近預(yù)計(jì)要做的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)擋住了。
購(gòu)物中心增長(zhǎng)速度，我們分為四大類，綜合體，還有超大購(gòu)物中心等。在300家增長(zhǎng)速度里面最多就是商業(yè)綜合體，還有就是購(gòu)物中心，這個(gè)比例是比較大，兩個(gè)加起來(lái)都接近60%，同比增長(zhǎng)不僅僅在一線城市，從09年開(kāi)始也開(kāi)始在二、三線城市快速滿然，12年1月中國(guó)現(xiàn)在占全球總面積一半，以二、三線城市為主，天津（樓盤(pán)）、沈陽(yáng)，這些城市在建購(gòu)物中心面積都超過(guò)兩百萬(wàn)平方米，城市量供應(yīng)非常非常大，成都原來(lái)數(shù)據(jù)突破一百個(gè)億，大概都在一百個(gè)，十萬(wàn)平方米，也邁入200萬(wàn)平方米的行業(yè)。
5月31日南方都市報(bào)的資料，這是千萬(wàn)級(jí)的資料，保利相關(guān)資料，雅居樂(lè)等，大家都知道這是千萬(wàn)級(jí)的資料，天津，廣州、這些千萬(wàn)級(jí)不斷涌現(xiàn)，南京（樓盤(pán)），貴州（樓盤(pán)），千萬(wàn)級(jí)的出現(xiàn)我覺(jué)得見(jiàn)怪不見(jiàn)怪了，為什么？國(guó)家中心地產(chǎn)工作的時(shí)候，我們講項(xiàng)目有時(shí)候不是講平方米，而是平方公里，我們?cè)诔啥寄?平方公里，5平方公里是比較小，5000萬(wàn)，在海南（樓盤(pán)）拿項(xiàng)目的時(shí)候120平方公里，到廬山拿300多平方公里是這樣拿地的，這些地是不是都可以做成商業(yè)地產(chǎn)，或者旅游地產(chǎn)呢？我們就要逐一分析。
無(wú)論怎樣，對(duì)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目在十年前我預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)購(gòu)物中心二分之一現(xiàn)象，二分之一現(xiàn)象是什么意思？現(xiàn)在所有的購(gòu)物中心項(xiàng)目里面大型的購(gòu)物中心項(xiàng)目里面二分之一根本開(kāi)不了工，開(kāi)工里面有二分之一根本開(kāi)不了業(yè)，開(kāi)業(yè)里面有二分之一經(jīng)營(yíng)不善，換句話說(shuō)中國(guó)購(gòu)物中心成功率大概就是八分之一，二分之一，現(xiàn)在大家可以檢驗(yàn)我們的現(xiàn)象，過(guò)去十年以后十年會(huì)不會(huì)這樣？我補(bǔ)充說(shuō)明一下，我們說(shuō)到購(gòu)物中心二分之一現(xiàn)象的時(shí)候，說(shuō)到中國(guó)企業(yè)這應(yīng)該是二分之一的市場(chǎng)才對(duì)，說(shuō)明一下，購(gòu)物中心二分之一現(xiàn)象是我提出來(lái)，不一定很準(zhǔn)確，有兩個(gè)前提，二分之一是瞄準(zhǔn)一個(gè)趨勢(shì)，不是準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，二分之一現(xiàn)象描述全國(guó)范圍而不是某一個(gè)城市或者某一個(gè)地區(qū)。
既然說(shuō)購(gòu)物中心有二分之一的現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，是不是我們遇到挑戰(zhàn)很多，購(gòu)物中心既然有八分之一的成功率，八分之一的購(gòu)物中心給我們房地產(chǎn)商，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)無(wú)窮的利益，這些存在的這些購(gòu)物中心，將會(huì)成為房地產(chǎn)商真正立足于市場(chǎng)很有利的條件，目前的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型作為商業(yè)地產(chǎn)商，究竟要具備什么基本條件呢？
可以這樣說(shuō)，這幾年或者前幾年房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)商是被迫，被迫居多，為什么？因?yàn)閲?guó)家的土地出讓政策不是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)給一個(gè)特殊政策，而是把商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)捆綁出讓的原則；城市規(guī)劃，所有城市規(guī)劃里面都希望有這種大型的綜合體，大型的購(gòu)物中心，或者大型的其他商業(yè)，商務(wù)等項(xiàng)目，所以逼著拿地的時(shí)候，必須滿足這些條件，所以早期的房地產(chǎn)公司拿地里面，特別哪大土地用地的時(shí)候都拿了很多這樣的地，不得不轉(zhuǎn)型。
這幾年主動(dòng)轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越多了，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，我認(rèn)為要有三個(gè)條件：可行的盈利模式，可行的盈利模式解決現(xiàn)金流的問(wèn)題，現(xiàn)金流對(duì)于目前的大多數(shù)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，主要就是解決租售結(jié)合的問(wèn)題；持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，解決房地產(chǎn)周期性問(wèn)題，曾經(jīng)跟香港幾家上市的房地產(chǎn)公司的老板都交換過(guò)這個(gè)意見(jiàn)，我跟他們提出這樣問(wèn)題，我說(shuō)房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)是一個(gè)周期性很強(qiáng)的行業(yè)，如何避免行業(yè)，香港這幾個(gè)大公司老板都說(shuō)，中國(guó)大部分的房地產(chǎn)商并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)真正的房地產(chǎn)周期，他說(shuō)你們要想象一下，連續(xù)40多天賣(mài)不出去一套房子，買(mǎi)出一套400多尺房地產(chǎn)的時(shí)候，全公司一千多人都慶祝，哪個(gè)時(shí)候，哪就叫周期。所以現(xiàn)在如何避免周期，他說(shuō)避免周期就是持有物業(yè)，持有物業(yè)什么好處，可以運(yùn)平這個(gè)周期，好東西要自己留下來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)就把這這些賣(mài)掉，持有一定商業(yè)物業(yè)有一個(gè)最大好處是什么？就是品牌，很多東西你在說(shuō)一千道一萬(wàn)不如拿一些項(xiàng)目拿出來(lái)，做住宅項(xiàng)目沒(méi)有幾個(gè)人能給大家看，有幾個(gè)給大家留下項(xiàng)目，這些著名房地產(chǎn)商可以拿出什么項(xiàng)目給大家留下印象嗎？不可能，因?yàn)樽≌矫苄詻Q定了，只有開(kāi)放的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才可能給出這種。
專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)其實(shí)是解決商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的穩(wěn)定性問(wèn)題，奧園集團(tuán)非常多的篇幅談到管理團(tuán)隊(duì)問(wèn)題，我覺(jué)得奧園集團(tuán)可以比較好規(guī)避二分之一現(xiàn)象。
下面分析一下這些條件，有規(guī)律的盈利模式，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)盈利模式比較，住宅地產(chǎn)比較簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)就不一樣，除了可以銷售盈利以外，還可以帶來(lái)其他的增值盈利，一個(gè)就是把周邊土地增值，住宅地產(chǎn)增值及還有可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)盈利，通過(guò)杠桿系數(shù)，無(wú)論做什么，經(jīng)營(yíng)模式就是一個(gè)租，一個(gè)售，這個(gè)售是少售，而不是正售，任何房地產(chǎn)，無(wú)論商用還是住宅都是賣(mài)，只不過(guò)方式不一樣，通過(guò)這個(gè)杠桿可以實(shí)現(xiàn)銷售盈利，也可以資本盈利，任何一個(gè)購(gòu)物中心你問(wèn)他基本職責(zé)是什么，標(biāo)準(zhǔn)答案都是一樣，使物業(yè)增值，沒(méi)有其他答案。
如何使物業(yè)增值？不斷提高收入。這是一個(gè)公開(kāi)資料，曾經(jīng)對(duì)一家大型商業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)行商業(yè)模式探討，商業(yè)模式里面探討大家看一看由于時(shí)間關(guān)系，如果通過(guò)資產(chǎn)抵押貸款，雙重抵押貸款拿到資金可以形成自有資金嗎？做不到，通過(guò)租金收益還銀行貸款，形成自有資金這是比較沖突。既然滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)都拿去經(jīng)營(yíng)抵押貸款何來(lái)自有的資金，就談不上IPO上市。
大概在7、8年前，國(guó)內(nèi)很著名的商業(yè)地產(chǎn)商，他要（英文），我說(shuō)不行，我說(shuō)只有兩個(gè)地方可以做，一個(gè)新加坡、香港，有兩個(gè)基本條件，回報(bào)率要達(dá)到7%以上，還要拿出90%以上的收益進(jìn)行（英文），不管你是否愿意拿出90%，第一條你就達(dá)不到，你現(xiàn)在所有好的商鋪都賣(mài)，留下都是沃爾瑪這樣，租金回報(bào)率達(dá)不到2%，實(shí)踐證明他現(xiàn)在都做不了。
如果你把資產(chǎn)抵押貸款拿去搞這些事，IPO上市是非常困難的。我們?cè)龠M(jìn)行分析，這是一家公司自己公布的公開(kāi)數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)公司11年的收入953億，租金收入34.6億，交繳率99.8%，公計(jì)持有物業(yè)面積為903萬(wàn)平方米，物業(yè)面積的平均租金按照34.6除以面積，一個(gè)月32塊錢(qián)左右，但我們要考慮一個(gè)問(wèn)題，在903萬(wàn)平方米的面積里面可能會(huì)有新開(kāi)業(yè)，可能是處于人家免租期，我們給一個(gè)系數(shù)，正常達(dá)到80%，這樣就可以提出到40塊，我們?cè)傧胍幌耄赡苓�有一些地段不好，免租期比較長(zhǎng)，在903萬(wàn)平方米，只有50是正常率用，這個(gè)時(shí)候租金就可以提到64塊錢(qián)，這三個(gè)租金我們按照現(xiàn)在國(guó)際市場(chǎng)上通常計(jì)算，我們的收益7%進(jìn)行計(jì)算，物業(yè)價(jià)值百分之一百駐進(jìn)去，可以賣(mài)到六千多塊錢(qián)，如果50%就一萬(wàn)塊錢(qián)，一萬(wàn)塊錢(qián)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積，價(jià)值可以值多少錢(qián)，這個(gè)物業(yè)基本上賣(mài)不出去，大家可以思考這個(gè)問(wèn)題。
說(shuō)這些什么意思？持有這個(gè)物業(yè)可以帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但不定要多，一定要可以盈利，可以帶來(lái)現(xiàn)金流，可以帶來(lái)品牌效應(yīng)，否則開(kāi)10個(gè)有8個(gè)不行，最后人家夠覺(jué)得有問(wèn)題。換句話說(shuō)剩下這些不值錢(qián)，但在目前這種形式下應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)這種做法不可厚非這也是一種盈利模式，做商業(yè)街，把商鋪賣(mài)出去，把住宅賣(mài)出去，已經(jīng)把這部分錢(qián)賺回來(lái)了，上次這些公司討論這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，我說(shuō)你們這樣留下無(wú)窮的后患。
我們看一看既然二分之一，又說(shuō)做多不行，現(xiàn)在做多少？這是我曾經(jīng)做過(guò)天河城購(gòu)物中心，天河城在粵海投資里面，在香港上市年報(bào)里面摘錄出來(lái)，不是內(nèi)部數(shù)據(jù)，7.88億港元，從我離天河城到現(xiàn)在，這六年增長(zhǎng)速度非�？�，面積多少？11萬(wàn)（不含停車(chē)場(chǎng)），你看租金也不過(guò)才500、600塊錢(qián)，在購(gòu)物中心大家講平均租金，有一些物業(yè)說(shuō)有一些商場(chǎng)平均租金都已經(jīng)到1000、2500了。
我們代看看比較出名的恒隆，恒隆在年報(bào)摘出來(lái)，這個(gè)租金其實(shí)也就是500多塊錢(qián)在香港，在內(nèi)地也就是300多塊錢(qián)，當(dāng)然這里面所有，這不是指購(gòu)物中心，是包括所有，也包括剛剛開(kāi)業(yè)，比如說(shuō)在濟(jì)南（樓盤(pán)）等等地區(qū)項(xiàng)目新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，這些都是盈利比較好的，盈利比較好的購(gòu)物中心確實(shí)可以帶來(lái)，因?yàn)樽鲆粋�(gè)項(xiàng)目要賺十幾個(gè)億，二十個(gè)億，這也是不是一件簡(jiǎn)單的事，但這是每年都有的。
當(dāng)發(fā)生所謂金融風(fēng)暴或者亞洲金融危機(jī)的時(shí)候，這個(gè)中心項(xiàng)目受的影響要比房地產(chǎn)商，零售住宅受影響小很多，恒隆我們看一看，商鋪占比5%以上，這是比例很高，奧園地產(chǎn)，奧園集團(tuán)也說(shuō)了今后這一片占40%，我覺(jué)得這40%是非常偉大的目標(biāo)，但要做到，要付出很大很大的努力。 一家公司如果租金收入占4%，這一家公司一定跑不掉，一定非常有實(shí)力。新鴻基小收入370億，租金收入144億，為什么有這樣的比例，因?yàn)橛袔讉�(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目還沒(méi)有上，在香港553塊錢(qián)，這不包括酒店的，在內(nèi)地那么低，什么原因？在北京（樓盤(pán)）項(xiàng)目，上海（樓盤(pán)）項(xiàng)目開(kāi)業(yè)不久，但后期還是可以，不動(dòng)產(chǎn)收益21%，但實(shí)際上還會(huì)高一些，時(shí)間關(guān)系就不多說(shuō)。
三個(gè)條件之一就是選擇商業(yè)模式，選擇商業(yè)模式的實(shí)質(zhì)就是租售結(jié)合，接下來(lái)我們要選擇穩(wěn)定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)商，其他做實(shí)業(yè)也好都利用現(xiàn)金流做企業(yè)，沒(méi)有一家企業(yè)因?yàn)榍穫^(guò)多或者其他原因垮掉，都是因?yàn)楝F(xiàn)金流垮掉，現(xiàn)在要解決銷售，租金收入，找到現(xiàn)金流的問(wèn)題可以找資本市場(chǎng)融資，這四個(gè)構(gòu)成現(xiàn)金流主要來(lái)源，經(jīng)濟(jì)周期，政策周期對(duì)這四點(diǎn)的影響都是比較大，顯而易見(jiàn)可以看到，影響最大這四個(gè)是哪個(gè)影響最大？按道理來(lái)講，說(shuō)經(jīng)濟(jì)就可以，為什么還說(shuō)政策周期，中國(guó)的房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)受政策影響非常大，這個(gè)政策周期跟經(jīng)濟(jì)周期不一定同步，大家一定要注意，我們換屆的政策周期發(fā)生變化，這跟經(jīng)濟(jì)不一定吻合，顯然經(jīng)濟(jì)周期，政策周期對(duì)于哪兩個(gè)影響最大？在這兩個(gè)里面顯然對(duì)銷售收入影響比租金收入影響大很多，這比資金市場(chǎng)影響大一些，房地產(chǎn)公司要轉(zhuǎn)型的時(shí)候，一定要把周期波動(dòng)避免作為長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)考慮。
管理團(tuán)隊(duì)，我們現(xiàn)在都注意到資金密集型，很多會(huì)注意技術(shù)密集型，大家都很注重招商，我覺(jué)得招商不是重要，我沒(méi)有當(dāng)做一個(gè)單獨(dú)環(huán)節(jié)來(lái)看，如果作為一個(gè)單獨(dú)環(huán)節(jié)來(lái)看這個(gè)項(xiàng)目必?cái) ?/FONT>
大型購(gòu)物中心項(xiàng)目有這樣的特征，按照二分之一現(xiàn)象分析，其中有一些是自己做的，有一些是人家給我分析的，我認(rèn)為現(xiàn)在管理團(tuán)隊(duì)不到位，不專業(yè)的現(xiàn)象特別突出。
對(duì)開(kāi)發(fā)商特別的問(wèn)題，將招商團(tuán)隊(duì)等同于管理團(tuán)隊(duì)，這是開(kāi)發(fā)商普遍的現(xiàn)象，一個(gè)非常低級(jí)的錯(cuò)誤；用專業(yè)顧問(wèn)公司替代管理團(tuán)隊(duì)，在一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)一直到經(jīng)營(yíng)過(guò)程中間，無(wú)論前期策劃，設(shè)計(jì)，規(guī)劃，我們的功能建設(shè)，開(kāi)業(yè)，或者招商，運(yùn)營(yíng)，營(yíng)銷，專業(yè)顧問(wèn)公司都代替不了管理團(tuán)隊(duì)，奧園就要注意這個(gè)問(wèn)題，都說(shuō)今后建立自己的管理團(tuán)隊(duì)，有一個(gè)詞給你們一個(gè)建議：管理團(tuán)隊(duì)一定要指導(dǎo)專業(yè)顧問(wèn)公司的，一定要控制專業(yè)顧問(wèn)公司，不能以專業(yè)顧問(wèn)公司的意見(jiàn)為第一意見(jiàn)，如果專業(yè)顧問(wèn)公司都說(shuō)了，你還要用來(lái)干什么？真正使用這個(gè)項(xiàng)目是管理團(tuán)隊(duì)。不斷更換管理團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商更換管理團(tuán)隊(duì)就像中國(guó)足球搞不好就換教練，我覺(jué)得也可以，但不能換一把手，否則要很長(zhǎng)時(shí)間適應(yīng)。管理團(tuán)隊(duì)不能按時(shí)到位，不能按進(jìn)度配備齊人員，一個(gè)項(xiàng)目一走進(jìn)去就可以看到十個(gè)以上的設(shè)計(jì)毛病，十個(gè)以上的管理毛病這個(gè)項(xiàng)目就很有問(wèn)題，但我經(jīng)常問(wèn)他們的總經(jīng)理他們都講很委屈，我說(shuō)你這個(gè)怎么設(shè)計(jì)成這樣？他說(shuō)他來(lái)的時(shí)候就設(shè)計(jì)成這樣，項(xiàng)目就選址開(kāi)始，這是非�？茖W(xué)的，但有一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，大家忽視了，對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的作用，管理團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段的意見(jiàn)管理團(tuán)隊(duì)意見(jiàn)是第一位，任何設(shè)計(jì)公司和任何的顧問(wèn)公司可以代替管理團(tuán)隊(duì)搞運(yùn)營(yíng)。
管理團(tuán)隊(duì)目前也有一個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題就是行業(yè)缺乏人力資源，真正從事這方面的人才比較缺，做出購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)或者經(jīng)營(yíng)管理人員短缺，還有管理缺乏專業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)歷購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程的從業(yè)人員很短缺，我們做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候關(guān)于設(shè)計(jì)選型的問(wèn)題，專業(yè)公司提意見(jiàn)，管理團(tuán)隊(duì)提意見(jiàn)等都有要求，但管理團(tuán)隊(duì)還找不到，我說(shuō)你們一定要找兩批提意見(jiàn)，你找人要跟同類，都是同一類型的購(gòu)物中心，在同樣規(guī)模的購(gòu)物中心里面工作五年以上的人群，做過(guò)同樣購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)等給我提意見(jiàn)，這樣的人找起來(lái)就比較可靠。團(tuán)隊(duì)缺乏合作領(lǐng)導(dǎo)，熟悉開(kāi)發(fā)控制和商業(yè)靜音和企業(yè)管理的職業(yè)經(jīng)理人極其短缺，現(xiàn)在找總經(jīng)理把這三者同時(shí)兼顧的人很短缺，還有分工缺乏市場(chǎng)條件，職業(yè)化的咨詢中心專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，管理公司幾乎沒(méi)有，這些問(wèn)題是我分析一些案例發(fā)表于一些雜志上面的。
總體來(lái)說(shuō)我認(rèn)為在地產(chǎn)有很多分析，一個(gè)就是選址，第二選擇，第三還是選址，天河城這個(gè)地址就是在一片稻田里面創(chuàng)造的，我們搞好營(yíng)商環(huán)境和客戶關(guān)系的情況下，我們第一是團(tuán)隊(duì)，第二還是團(tuán)隊(duì)，第三還是團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在為什么老是說(shuō)我們不要把招商當(dāng)做單獨(dú)的環(huán)節(jié)來(lái)看？一個(gè)購(gòu)物中心能夠招到商是一回事，能夠把商家留下來(lái)是又是另一回事，能賺錢(qián)也是另外一回事，能舒服賺錢(qián)又是另外一回事，我覺(jué)得要為商家提供最好的營(yíng)商環(huán)境，我們要跟商場(chǎng)結(jié)成長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，如果都是這樣，這個(gè)購(gòu)物中心就比其他購(gòu)物中心有競(jìng)爭(zhēng)力，奧園集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略里面我覺(jué)得隱含了這個(gè)思想，但提法不一樣而已。
總體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)機(jī)遇和挑戰(zhàn)按照目前的趨勢(shì)，目前的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)總體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)風(fēng)雨大于機(jī)會(huì)，面對(duì)單個(gè)企業(yè)來(lái)講，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)，按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的政策，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是必選擇，無(wú)論選擇什么樣的轉(zhuǎn)型方式，規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)較優(yōu)的資產(chǎn)負(fù)債率租售收入比例是回避周期性的生存發(fā)展之道。
前不久人家問(wèn)我如何看待新國(guó)五條對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響？我說(shuō)新國(guó)五條出臺(tái)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)肯定是一個(gè)利好，我認(rèn)為每一次的宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)肯定是一個(gè)利好，但同時(shí)提高了商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻，要求你做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)要求更高了，我相信大家可以找一個(gè)好模式，可以實(shí)行長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略有一個(gè)穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)，這樣的企業(yè)一定能夠在轉(zhuǎn)型過(guò)程當(dāng)中長(zhǎng)期發(fā)展，奧園集團(tuán)剛才聽(tīng)了一下我第一次聽(tīng)，剛才講的內(nèi)容我覺(jué)得不要講了，因?yàn)檫@三個(gè)方面都講到了，最后祝愿奧園集團(tuán)能夠在新形勢(shì)下地能夠抓住這個(gè)機(jī)遇，迎接這個(gè)挑戰(zhàn)，取得更好的成績(jī)，謝謝大家！
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