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商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫必然出現(xiàn)的九大因由

時間:2013-08-12 16:44來源: 作者:

      商業(yè)地產(chǎn)池塘究竟能容納多少游泳者?這幾年,商業(yè)地產(chǎn)江湖馬蹄嘈雜,熱鬧非常。各路大佬和行業(yè)外資金紛紛跳進(jìn)這深淺難測的池塘,其中不乏資深游泳健將:如新鴻基地產(chǎn)和中海地產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)各有16年、20多年。但更多的是倉促轉(zhuǎn)型的投機(jī)者盲目參加這一盛會。在淺水區(qū)玩玩,可能皆大歡喜;一旦進(jìn)入深水區(qū),嗆水者將不在少數(shù)。
  
       近三年多來,中國商業(yè)地產(chǎn)投資額月均同比增長30%左右,增速是同期住宅開發(fā)的1.3倍。2012年上半年,這一差異已擴(kuò)大至2倍。大量住宅企業(yè)和非地產(chǎn)資金流向商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)被不少人視作投資“避風(fēng)港”和“藍(lán)!保瑪(shù)量、體量猛增,大躍進(jìn)現(xiàn)象漸漸明顯。

      商業(yè)地產(chǎn)大干快上,硝煙滾滾,泥沙俱下,不少商業(yè)地產(chǎn)項目滯銷勢頭和運營難題初顯,區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫已然顯現(xiàn)。為什么商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫必然會出現(xiàn)?三炮不才,提出以下九條觀點,與業(yè)內(nèi)人士交流、商榷:
  
       一、問題的根源自然離不開困擾中國房地產(chǎn)市場多年的土地財政和唯GDP思維。地方官員們?yōu)榱俗非驡DP的快速增長,追企業(yè)本屆任期的政績,普遍將土地作為戰(zhàn)略大棒,拼命揮舞。在城市建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃方面,追求大而全,城市建設(shè)以“攤大餅“思維進(jìn)行無序擴(kuò)張。地方官員對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃不作為和亂作為,都可能造就更多商業(yè)地產(chǎn)爛尾項目,貽害無窮。健康的城市化必須讓大量失地農(nóng)民融入城市,繼而實現(xiàn)職業(yè)和社會身份的真正轉(zhuǎn)變。目前很多地方的城市化,并沒有輔之以農(nóng)民的市民化與現(xiàn)代化,農(nóng)民仍游離于城市之外,是一種“偽城市化”。地方官員基于GDP思維的造城運動,催生了太多政績工程、形象工程和商業(yè)爛尾樓, “偽城市化”將加速商業(yè)地產(chǎn)泡沫化。開發(fā)商們在地方官員這種思維的鼓勵、誘導(dǎo)甚至脅迫之下,雖說“藝高人膽大”,但有時候,“藝低膽更大”。他們樂于低價拿地,大額貸款,快速擴(kuò)張,賭性十足,樂于圈更大的地,建更高的樓。這樣的結(jié)果難免造成很多商業(yè)地產(chǎn)的失敗項目。
  
       二、城鎮(zhèn)化浪潮和多年的房地產(chǎn)調(diào)控(主要是住宅調(diào)控)助推商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)。住宅作為不符合國際慣例的畸形投資品,一直是國人積淀財富甚至用來增值財富的重要投資手段。連續(xù)多年的多重政策打壓和限購,住宅保值增值的神話逐漸破滅,散戶資金和行業(yè)外資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn),形成泡沫虹吸效應(yīng),加上商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)基本民生,不是官方調(diào)控重點,伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)熱潮,未來幾年將繼續(xù)上演商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)的重頭戲。商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)全面開花,多個城市項目密集,忽悠型招商之后,零售商虧損,拖欠租金,紛紛逃離,銀行見勢不妙收緊銀根,地產(chǎn)商最終資金鏈斷裂而崩盤,新一輪蕭條開始,其周期似不過5-8年。
  
       三、部分開發(fā)商轉(zhuǎn)型、升級、調(diào)整的過程中,誤將商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做未來的“藍(lán)!,前期準(zhǔn)備嚴(yán)重不足。在宏觀調(diào)控和限購的大環(huán)境下,不少開發(fā)商為緩解資金壓力,尋求新的增長點,病急亂投醫(yī),紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),有的甚至啟動跨地區(qū)開發(fā)、分銷模式。偏偏就有那么多玩慣短平快住宅項目的,牛哄哄、樂顛顛的玩起了商業(yè)地產(chǎn),規(guī)模小了,還不樂意。很多開發(fā)商只看到機(jī)會,看不到風(fēng)險,在資金、人才儲備、資源準(zhǔn)備不足的情況下,以一種“集體無意識”的態(tài)勢和“短平快”操作思路進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。不想在前期規(guī)劃調(diào)研階段花大錢,盡量不找專業(yè)機(jī)構(gòu),或只找便宜的策劃機(jī)構(gòu),盡量少花錢拿到方案。便宜必然犧牲品質(zhì),老板舍不得花錢,代價可能就是項目死掉。其實沒那么多“藍(lán)!,商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海只是個美麗的傳說。行業(yè)優(yōu)勢壁壘太容易被打破。用“模仿跟風(fēng),后發(fā)制人”的套路死守“藍(lán)海”很難成功。在一片實質(zhì)性的紅海里,采用同質(zhì)化的短平快開發(fā)思路,必然造就項目運營困境。生于真紅海,死于偽藍(lán)海。商業(yè)地產(chǎn)做不起來,不就是一堆廢磚爛瓦?
  
       四、資本與投資者的盲目追捧也是助力區(qū)域結(jié)構(gòu)性泡沫的一股力量。商業(yè)地產(chǎn)的泡沫泛起之日,也正是資本“禿鷲”們開始尋覓腐肉之時。私募基金等形式的資本禿鷲,正在四處尋找商業(yè)地產(chǎn)的老弱病殘項目。部分房產(chǎn)私募基金的年利率在25%以上。昂貴的資金成本,貪婪的狩獵方式,仍擋不隹眾多項目投懷送抱。掠食與被掠食、忽悠與反忽悠的資本游戲才剛剛開始,中小投資者在這場資本盛宴中充當(dāng)?shù)木烤故谦C手還是獵物,不言自明。雖有好鋪養(yǎng)三代,更有爛鋪毀一生。商業(yè)地產(chǎn)硝煙滾滾,泥沙俱下。曾國藩說:“久利之事勿為,眾爭之地勿往!睙狒[之后,必是慘烈的一地雞毛。殘酷競爭之下,冰點凍死一批企業(yè),沸點燙死一批企業(yè)。找準(zhǔn)定位、皮糙肉厚、運營得力的,才能活下來。
  
       五、部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目難以得到實體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的有力支撐。在多年全社會追求一切向錢看的大背景下,實體經(jīng)濟(jì)空心化態(tài)勢明顯,不少企業(yè)家和中小投資者更喜歡以錢生錢的資本游戲,不再熱衷實體經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)。全民資產(chǎn)房產(chǎn)化和與商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)性泡沫之間,有著必然的邏輯聯(lián)系。
  
       六、同質(zhì)化、山寨化、功利化是引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域機(jī)構(gòu)化泡沫的重要推力。城市綜合體全國遍地開花,同質(zhì)化嚴(yán)重,普遍追求大而全,面積動輒幾十萬平米以上,千萬平米級的項目也不鮮見!耙(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象漸次出現(xiàn)。在商業(yè)地產(chǎn)的汪洋中,不存在永不沉沒的泰坦尼克。耶穌說:“你們要走窄門,因為引到滅亡,那門是寬的,路是大的,去的人也多。”商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域機(jī)構(gòu)化泡沫在醞釀之中,成都、貴陽、沈陽、天津、鄂爾多斯等部分城市愈演愈烈。商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報期長,對策劃、招商、運營管理的要求更高。俗一點說,住宅房產(chǎn)方面,剛需買房的和灰色收入炒房的買家比較好糊弄;商業(yè)地產(chǎn)針對的人群不一樣,錢雖多,人不傻,不好蒙。弄不好,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商就成長期“房東”了。商業(yè)地產(chǎn)的普遍同質(zhì)化,代表著一種集體惰性,目前正是需要顛覆性假設(shè)和思維的時機(jī)。任何模式一經(jīng)固化就是過時,哪怕是萬達(dá)模式、凱德模式、恒隆模式。當(dāng)一個行業(yè)的經(jīng)營模式開始固化時,往往就是顛覆者出現(xiàn)之時。城市綜合體遍地開花了,但這些花,開好了就是現(xiàn)金奶牛,枯萎了就是現(xiàn)金漏斗。垃圾商業(yè)地產(chǎn)最后就是垃圾場。
  
       七、部分項目重招商、輕運營造成項目經(jīng)營困難,中小投資者深陷其中。香港恒隆主席陳啟宗在新地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)年會上曾有驚人之語 :“凡是需要招商的都是失敗的!住宅轉(zhuǎn)商業(yè)的早晚會死掉!”盲目上馬的商業(yè)地產(chǎn)項目,在緊縮的大環(huán)境下,多數(shù)會寄望于通過其住宅、公寓的快速銷售,并將商鋪進(jìn)行拆分散售,迅速回籠資金,實現(xiàn)收支平衡。不少傳統(tǒng)物業(yè)公司常參與營運管理,物業(yè)管理人員習(xí)慣以“包租婆”角度來看商業(yè)運營,重管理,輕運營。不少項目招商似乎正變成一種零和游戲。開發(fā)商(還有部分助紂為虐的策劃機(jī)構(gòu))設(shè)計出種種資本陷阱,讓中小投資者往里跳。商業(yè)地產(chǎn)拆細(xì)出售,缺乏一個強(qiáng)有力的統(tǒng)一經(jīng)營管理公司來持續(xù)經(jīng)營,各個小業(yè)主自發(fā)出租或自營,部分物業(yè)返租期滿陸續(xù)返還業(yè)主,小業(yè)主為租售十分頭疼,很容易陷入“各自為戰(zhàn),自生自滅”的境地。總之是千瘡百孔,疑難雜癥,都是急功近利惹的禍。如果中小投資客夠理性,倒霉的就是妄圖圈地圈錢的開發(fā)商了。個人的錢是理智的,但集體無意識影響下的錢,卻是非理性的。一定程度上,他說出了大家不敢說的話。三炮曰:凡需招商,必含忽悠;凡需忽悠,必含泡沫;凡泡沫,久必破。商鋪板塊多數(shù)胡亂分割出售或出租,多家租戶經(jīng)營思路各異,造成商業(yè)業(yè)態(tài)的大雜燴,最終人氣冷落,一蹶不振。商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)運營,而不是地產(chǎn)金融。以短平快的住宅地產(chǎn)思維,來操作慢商業(yè)地產(chǎn),難免演變?yōu)槿Φ厝﹀X游戲,在后期招商、運營等方面必然反復(fù)耍流氓。
  
       八、電商的迅速崛起對于部分無優(yōu)勢、無特色的商業(yè)地產(chǎn)項目形成巨大威脅。電商在價格、速度、運營成本方面的巨大優(yōu)勢,使得不少非體驗性傳統(tǒng)零售商業(yè)面臨競爭困境。傳統(tǒng)零售業(yè)如果不通過增加便捷性,走線上線下一體化的道路,將很難擺脫劣勢。商業(yè)地產(chǎn)PK電商,誰將性價比、服務(wù)體驗和品牌號召力做的更好,誰就會占有更多市場份額。不斷創(chuàng)新,與時俱進(jìn),是商業(yè)地產(chǎn)的不變主題。
  
       九、商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn),專業(yè)規(guī)劃、招商及商管人才缺乏。商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)也就一二十年歷史,各大學(xué)鮮有相關(guān)專業(yè),相關(guān)社會培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也是良莠不齊,人才儲備堪憂。中國購物中心協(xié)會估計,2011年中國購物中心的數(shù)量約2600個,初建項目和在建項目短短五年將激增到5000個。這意味著2015年相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)在110萬人以上。但目前的合格有效的人才供給有10萬人么?


       綜上所述,雖然商業(yè)地產(chǎn)總體上屬于伴新型城鎮(zhèn)化大潮而生的朝陽產(chǎn)業(yè),但區(qū)域結(jié)構(gòu)化泡沫在所難免。商業(yè)地產(chǎn)投資周期長,開發(fā)商立足于賺快錢就壞了。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)不能賣,更不能分拆賣,開發(fā)商應(yīng)牢牢掌握品牌策劃定位、業(yè)態(tài)組合及招商、商業(yè)氛圍營造、視覺系統(tǒng)規(guī)劃的主動權(quán),亂搞一通,基本會搞砸。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是“不動產(chǎn)”,呼喚理性發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。立足自持、穩(wěn)健運營是商業(yè)地產(chǎn)的基本要求,急功近利、炒來炒去絕非經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的正道。

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王三炮 查看詳細(xì)資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級:普通會員 注冊時間:2013-08-12 16:08 最后登錄:2013-08-23 09:08
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