一邊是廣佛地鐵開通已經(jīng)滿三周年，人流量逐步增多，但地下商業(yè)依舊處于“潛伏”狀態(tài)；另一邊是佛山五區(qū)購物中心迎來大發(fā)展，未來幾年禪桂將有380萬平方米商業(yè)面積。佛山地鐵商業(yè)三年來究竟積累了什么，已經(jīng)出現(xiàn)了哪些變化？軟肋在哪里？如何汲取廣州地鐵三號線的經(jīng)驗(yàn)？未來的地鐵商業(yè)又該走向何方？帶著諸多的困惑與問題，記者采訪了廣佛多位專家和商業(yè)人士。 邀請專家 黃文杰：廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長 黃華軍：第一商業(yè)網(wǎng)總裁 曾衛(wèi)：佛山鉑頓城商業(yè)有限公司副總經(jīng)理 不要與廣州商圈“硬碰硬” 記者：佛山地鐵開通至今已經(jīng)三年，但是讓人擔(dān)憂的是，同濟(jì)路站上的同濟(jì)大廈依舊空租三年，祖廟路站的百花廣場招商同樣進(jìn)展緩慢，朝安站仍舊缺少商業(yè)氛圍。地鐵剛開通時(shí)，專家們表示佛山地鐵商業(yè)火候未到，但現(xiàn)在已經(jīng)三年了，火候還是未到嗎？您認(rèn)為佛山地鐵商業(yè)三年來究竟積累了什么，帶來了哪些變化？ 黃文杰：佛山地鐵商業(yè)三年來雖說發(fā)展得不溫不火，但變化還是有的，而且還是看得見的。我認(rèn)為，第一個變化體現(xiàn)在近幾年，地鐵附近的商業(yè)項(xiàng)目都在不斷開發(fā)和發(fā)展，比起三年前，從數(shù)量上就可以很明顯看到佛山地鐵商業(yè)的變化。例如祖廟商圈，包括東方廣場，正在崛起的嶺南天地等項(xiàng)目都在不斷開發(fā)成長，并且呈現(xiàn)出上升的趨勢，所以我并不擔(dān)心佛山地鐵商圈會發(fā)展不起來。 第二，其實(shí)地鐵是一把“雙刃劍”，佛山地鐵是溝通廣佛兩地最直接方便的交通方式，廣佛線可以把消費(fèi)群帶向廣州，同樣也可以把消費(fèi)群引入佛山。在這一點(diǎn)上佛山無法用“硬碰硬”的方式來與廣州商圈競爭。相反，要想擴(kuò)大佛山地鐵商圈的影響力和競爭力，要從佛山的文化內(nèi)涵著手來營造具備佛山特色的商業(yè)消費(fèi)圈，這就非常考驗(yàn)每個商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)者的創(chuàng)新能力了。 第三個變化則是祖廟東華里的改造——嶺南天地的崛起。就目前來看，可以說嶺南天地是佛山地鐵商圈發(fā)展起來的新希望、新生機(jī)。我們可以看到，嶺南天地保留了祖廟東華里的傳統(tǒng)文化，古典的建筑風(fēng)格，又融合了西方的門面設(shè)計(jì)和經(jīng)營方式，營造出一種中西合璧的休閑氛圍，這成為嶺南新天地吸客、吸金的重要元素。嶺南天地不僅吸引了大量的佛山本地人前來休閑消費(fèi)，來自珠三角甚至是海外的消費(fèi)群也都是慕名而來，這就是商圈發(fā)展該注重的商業(yè)體品牌效應(yīng)。 黃華軍：確實(shí)如你所說，同濟(jì)路站的同濟(jì)大廈、祖廟路站的百花廣場等地鐵物業(yè)的確存在空租、招商緩慢的現(xiàn)象。但是這種狀況并不能斷定為佛山地鐵商業(yè)發(fā)展不起來的源頭。單看同濟(jì)大廈和百花廣場，它們自身都存在著不同的物業(yè)問題。就如百花廣場的A、B兩區(qū)，其中有一區(qū)的物業(yè)管理是采用“散租式”的招商模式，期間必定會使部分店面空置。 至于說佛山地鐵商業(yè)的火候究竟要多久？我舉一個例子。1999年廣州天河城剛剛開通地鐵一號線，當(dāng)時(shí)一號線人都擠爆了，但在當(dāng)時(shí)畢竟只有一條地鐵線路，這條地鐵線雖為天河城帶來了人氣和消費(fèi)群，但并沒有真正形成有輻射力的商圈群。 可以說，也是在五年后，廣州地鐵2、3、4、5號線開通后，廣州的地鐵商圈群才真正融會貫通起來，并逐步形成了天河城、北京路、上下九等八大商圈。佛山地鐵雖然已經(jīng)運(yùn)行三年，但佛山地鐵至今還是單線運(yùn)行，還未形成蛛網(wǎng)式的地鐵交通模式。所以佛山地鐵的商圈要成熟起來，還要依托地鐵線路的“蜘蛛網(wǎng)效應(yīng)”，也就是說，地鐵線路的縱橫發(fā)展是形成地鐵商圈的重要因素。 尚缺標(biāo)志性、唯一性、品牌性商業(yè)體 記者：我們注意到，廣佛地鐵各個站口的人流量都在逐步增加，但從旺丁到旺財(cái)是否還有很長一段距離要走？佛山地鐵商業(yè)的軟肋又在哪里？ 黃華軍：人多的地方，消費(fèi)力肯定比較好。但是佛山地鐵目前的情況是將佛山人帶到廣州消費(fèi)，反而提升了廣州的商業(yè)競爭力。佛山地鐵上的消費(fèi)力跟人流數(shù)量目前來看是不成正比的。一方面的原因來自地鐵單條線路的局限，另一方面是佛山還沒建成哪些具有標(biāo)志性、唯一性的商業(yè)體，比如廣州的北京路和上下九，它所具有的獨(dú)特性是吸引消費(fèi)人群的重要因素。 黃文杰：就如我在上個問題所說的，地鐵開通是否帶旺了佛山商業(yè)，這個答案的決定權(quán)還是在佛山本身。廣佛線確實(shí)方便了廣佛兩地大部分人。但現(xiàn)實(shí)的情況是，地鐵開通的前期從廣州涌過來佛山的人群大部分是上班族，他們愿意白天在廣州上班、晚上回佛山居住，也就是說，廣州依然是人們的首選消費(fèi)地，佛山成了居住地。 目前的佛山地鐵商業(yè)還沒有真正成熟起來，還是處于人流流失的狀況。但佛山地鐵商圈的未來趨勢將形成自己獨(dú)特的商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，而流失的消費(fèi)群有望回流。目前來看，祖廟商圈、季華商圈和桂城商圈都是很值得期待的。 那么是否佛山就沒有機(jī)會在商圈發(fā)展上與廣州競爭了呢？事實(shí)也并非如此，佛山是一座很有潛力的城市，只要將商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃好，做出有佛山文化特色的商業(yè)圈，我們也能吸引很多消費(fèi)者。 至于如何帶旺佛山的地鐵商業(yè)，我認(rèn)為可以從以下幾個方面入手：著力打造若干個較大規(guī)模的跨區(qū)域商圈，整合區(qū)域之間的優(yōu)良資源，擴(kuò)大商圈的輻射面，打造都市級商圈。同時(shí)，發(fā)展社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，對于佛山來說，可以利用老城區(qū)的特點(diǎn)，以局部區(qū)域項(xiàng)目帶動大項(xiàng)目，在未來，社區(qū)型商業(yè)可能更具有廣闊的發(fā)展前景。 在佛山地鐵商業(yè)的打造中，要更多地融入佛山的特色歷史文化，打造具有“佛山個性”的商業(yè)體。當(dāng)然，也不能單單局限于抓住本地的文化優(yōu)勢，更要走出去學(xué)習(xí)港澳、甚至是海外的元素。 曾衛(wèi)：地鐵商業(yè)需要的火候我認(rèn)為應(yīng)該可以用“羊群效應(yīng)”來概括，就是說有人流，還要把人流準(zhǔn)確地引入商場中，現(xiàn)在受限于商業(yè)體量、佛山人對地鐵的依賴度等因素，佛山地鐵商業(yè)確實(shí)還欠火候。 但我認(rèn)為，商業(yè)是可以改變?nèi)藗兩盍?xí)慣的。十年前我做東方廣場的顧問時(shí)，對于東方廣場消費(fèi)情況的觀察是，偌大的商圈只有在晚上的時(shí)候人氣才會旺一點(diǎn)，但十年后大家會發(fā)現(xiàn)，這種消費(fèi)規(guī)律已經(jīng)發(fā)生了非常大的改變，現(xiàn)在是一天到晚都火爆。 我們在調(diào)研中就發(fā)現(xiàn)，以前的佛山市民是一日三餐在家里煮飯，晚上才會到商圈走走逛逛，但是現(xiàn)在呢，佛山人已經(jīng)從廚房里走出來了，佛山商圈的餐飲業(yè)通過越來越火爆。再舉一個例子，星巴克進(jìn)入到嶺南天地、進(jìn)入鉑頓城，它真正的意義是多了一種喝喝咖啡、發(fā)發(fā)呆、朋友們聊聊天的休閑方式。 記者：縱觀國內(nèi)外，一個成功的地鐵商圈，必定是形成便利的立體循環(huán)交通系統(tǒng)的，佛山地鐵商圈是否還缺少這種立體循環(huán)交通？ 黃文杰：我認(rèn)為這種便利的立體循環(huán)交通系統(tǒng)是地鐵商圈必備的配套設(shè)施。在佛山，基本上還沒能形成足夠支撐核心地鐵商圈的立體循環(huán)交通系統(tǒng)，雖然祖廟商圈附近的交通還算比較便利，但是作為佛山的核心地鐵商圈，這樣的交通配套狀況還不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。 黃華軍：這種看法也對，商業(yè)圈的成長成熟確實(shí)需要多種交通方式的系統(tǒng)配合，但在我看來這并不是最主要原因，相反的，缺乏一些充分滿足市民需求的具有獨(dú)特性、品牌性的綜合商業(yè)體才是導(dǎo)致佛山地鐵至今還無法聚集人氣、財(cái)氣的原因。 但是我對于佛山遲遲不能建成這類綜合商業(yè)體的現(xiàn)狀并不悲觀，目前在廣佛線沿線上已經(jīng)出現(xiàn)這類商業(yè)體的雛形或者正在建成這類商業(yè)體，例如魁奇路站上的嘉州廣場、南桂路站上的南海萬科廣場以及祖廟路站的嶺南新天地等都是非常有潛質(zhì)的。所以我反而擔(dān)心將來多數(shù)商業(yè)體起來之后，會出現(xiàn)商業(yè)體“吃不飽”的現(xiàn)象。目前佛山的消費(fèi)能力還未達(dá)到像廣州那樣的高度，所以該提前設(shè)想的是，如何做好本地消費(fèi)再規(guī)劃、如何帶動外來消費(fèi)。 從廣州地鐵三號線中可汲取哪些經(jīng)驗(yàn)？ 記者：也有人提到，從商業(yè)角度來看，廣佛地鐵會不會重蹈廣州地鐵三號線出現(xiàn)的問題？按照設(shè)想，三號線番禺廣場是想吸引廣州人去番禺消費(fèi)的，但最終反而是人們從番禺?dāng)D地鐵到廣州消費(fèi)，番禺更多意義上成了居住地。 黃華軍：番禺之所以會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，是因?yàn)榉纳虡I(yè)體還不足以吸引人流，也可以說，番禺的商業(yè)體不足以與天河城、北京路等商業(yè)體抗?fàn)�。目前佛山和廣州的關(guān)系也是如此，所以佛山會不會持續(xù)性地出現(xiàn)消費(fèi)群倒流回廣州這個問題，主要取決于我上面所講的綜合商業(yè)體的建設(shè)和發(fā)展?fàn)顩r。 黃文杰：像番禺這種情況具有很明顯階段性，在廣州地鐵三號線開通的前期，番禺確實(shí)出現(xiàn)消費(fèi)群倒回廣州的現(xiàn)象，但在最近兩年，番禺商圈也在逐步崛起。 比如2011年，南站商圈規(guī)劃重磅推出，番禺區(qū)依仗亞洲最大交通樞紐以及土地空間優(yōu)勢，提前吸引了萬達(dá)廣場、海印集團(tuán)、沃爾瑪、天河城等商業(yè)巨頭進(jìn)駐。也就是說，番禺經(jīng)過幾年的積淀，奠定了比較成熟的交通基礎(chǔ)（經(jīng)番禺延伸出去的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)）、消費(fèi)群基礎(chǔ)和商業(yè)基礎(chǔ)�，F(xiàn)在的番禺正在迎來快速發(fā)展的階段。 可以說，相同的道理，佛山前期面臨的地鐵商業(yè)發(fā)展無力的問題也只是階段性問題。況且，佛山是一座獨(dú)立的城市，在歷史、人文方面的積淀會比番禺豐厚，更有形成自己獨(dú)特地鐵商圈的潛力。 本文來源：南網(wǎng)《地鐵“蛛網(wǎng)效應(yīng)”客流“羊群效應(yīng)”仍未形成》12月17日 原文鏈接：http://epaper.nfdaily.cn/html/2013-12/17/content_7255658.htm |
