隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)去近10年的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)的各種類(lèi)型大、中、小房企一致高喊“白銀時(shí)代”來(lái)臨，紛紛所謂轉(zhuǎn)型，而地方政府基于土地財(cái)政的現(xiàn)實(shí)，完全不懂商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，盲目規(guī)劃大量商業(yè)用地，為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、存量過(guò)大起到了推波助瀾作用，各房企作為李嘉誠(chéng)先生的忠實(shí)信徒，相信地段勝于一切，為爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)的土地資源，不惜高價(jià)拿地超出市場(chǎng)的需要，也要打造代表城市名片的各類(lèi)中高端“城市綜合體”，導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)又創(chuàng)造了一項(xiàng)“世界紀(jì)錄”，用了短短十年左右的時(shí)間，幾乎走完了西方發(fā)達(dá)國(guó)家半個(gè)世紀(jì)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路。  眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)的核心是運(yùn)營(yíng)，而運(yùn)營(yíng)的核心又是什么？業(yè)內(nèi)眾說(shuō)紛紜，卻鮮有人知，時(shí)至今日，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)又走到了一個(gè)重要的“十字路口”，對(duì)國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，集中性商業(yè)一般均為整體持有，不對(duì)外分拆銷(xiāo)售，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)由于融資渠道的瓶頸，加上國(guó)內(nèi)城市的土地的資源稀缺，一線城市“北、上、廣、深”優(yōu)資土地資源幾乎消耗殆盡，現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)已逐漸下沉到二三線城市為主，同樣，二三線城市的高價(jià)值土地資源也越來(lái)越少，且拿地成本也越來(lái)越高。因此，現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建成并投入運(yùn)營(yíng)后，投資如此龐大的商業(yè)物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，其資產(chǎn)管理應(yīng)如何管理？即如何高效地維持它的價(jià)值，確保物業(yè)的保值與增值？而不僅僅是追求單一的租賃收益，在這里筆者也想和大家澄清一個(gè)觀念，許多不懂商業(yè)地產(chǎn)的投資商，也包括業(yè)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、職業(yè)經(jīng)理人，他們認(rèn)為商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心就是提升租金回報(bào)，這是一個(gè)錯(cuò)誤的運(yùn)營(yíng)理念。租賃收益的提升并不完全等于資產(chǎn)管理，嚴(yán)格的來(lái)說(shuō)提高租金收入僅僅是資產(chǎn)管理體系中的一個(gè)重要KPI指標(biāo)而非全部；同樣，國(guó)內(nèi)還有一種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基于投資需要，將集中性商業(yè)整體分割銷(xiāo)售，或分層銷(xiāo)售，對(duì)于傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，回報(bào)率會(huì)較高，但是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的資金價(jià)值或長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)穩(wěn)定的收益來(lái)評(píng)估，會(huì)有很大的負(fù)面影響……以上現(xiàn)象，如不及時(shí)改正，必將付出沉重代價(jià)。 那么，我們用怎樣的標(biāo)尺來(lái)衡量，換言之即我們應(yīng)制定怎樣資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)呢？資產(chǎn)如何保值與增值？對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，作為一個(gè)投資項(xiàng)目，首先要看有項(xiàng)目的投資回報(bào)多少，在國(guó)內(nèi)筆者并不贊成業(yè)內(nèi)參考“標(biāo)桿企業(yè)的投資回報(bào)率”這一說(shuō)法，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)因每個(gè)企業(yè)的金融渠道與融資的成本不盡不同，因此，導(dǎo)致現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)物業(yè)的投資回報(bào)率也不盡相同，絕不能一概而論，而應(yīng)根椐項(xiàng)目實(shí)際來(lái)制定資產(chǎn)的投資回報(bào)率。這個(gè)道理其實(shí)就象一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，不能千篇一律地復(fù)制而是應(yīng)結(jié)合城市消費(fèi)與支出的特點(diǎn)，科學(xué)的規(guī)劃業(yè)態(tài)組合與租戶(hù)結(jié)構(gòu)，而不是完全照搬。根據(jù)央行的測(cè)算，當(dāng)前社會(huì)加權(quán)平均融資成本為8.3%。因此，資產(chǎn)回報(bào)率在5%以?xún)?nèi)的項(xiàng)目，基本找不到資金方愿意接盤(pán)。投資回報(bào)率在6—8%的項(xiàng)目，適宜嫁接傳統(tǒng)的融資渠道即銀行資本；投資回報(bào)率8—10%的項(xiàng)目,才基本具備了信托融資談判的條件。  商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)商無(wú)一例外地在投資開(kāi)發(fā)時(shí)，均是對(duì)投資回報(bào)率有要求的。那么，我們作為專(zhuān)業(yè)的商管團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)如何去管理？需要注意的是這個(gè)資產(chǎn)往往還不僅僅是特有的購(gòu)物中心、返租型開(kāi)放式街區(qū)，還可能有其他的物業(yè)組合，如寫(xiě)字樓、有出租的公寓、還有酒店、地下停車(chē)場(chǎng)等，物業(yè)組合有自持商業(yè)、非持有的商業(yè)街、公寓、寫(xiě)字樓、酒店等，整個(gè)資產(chǎn)組合在前期如何科學(xué)規(guī)劃布局、內(nèi)部交通組織如何規(guī)劃？外部市政交通組織如何銜接？經(jīng)營(yíng)模式選擇何種？選擇怎樣的租金水平是最合理的？如何通過(guò)科學(xué)高效的業(yè)態(tài)組合來(lái)提升租賃的成長(zhǎng)空間？是否能計(jì)劃年限內(nèi)能收回全部投資回報(bào)等。  上述的商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理如何實(shí)現(xiàn)呢？首先，在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)就必須完全介入，對(duì)于大型一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)在開(kāi)發(fā)前期就要作好科學(xué)的規(guī)劃，而不是開(kāi)發(fā)建成后來(lái)高薪聘請(qǐng)人才也于事無(wú)補(bǔ)，如此顛倒流程是注定要付出巨大代價(jià)的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逾70%均是如此。比如一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)科學(xué)的投資回報(bào)測(cè)算，投資回報(bào)較低，此時(shí)在資產(chǎn)物業(yè)組合、自持比例、建造成本、硬件內(nèi)裝成本、設(shè)備、能耗設(shè)計(jì)與綠色節(jié) 能、運(yùn)營(yíng)人員成本等均要嚴(yán)格控制，并做好成本模型分析，無(wú)論通過(guò)外聘專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)或?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)提前介入，均需確保由始至終均要讓資產(chǎn)管理貫穿到整個(gè)開(kāi)發(fā)之中，這就是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的成功的商業(yè)地產(chǎn)是需要“基因”的，而這些基因卻是真真切切的影響到項(xiàng)目的利潤(rùn)與投資回報(bào)。如何去實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理呢？下面和大家分享一下： 1、資產(chǎn)管理，貫穿始終。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理要重視前期拿地后的資產(chǎn)規(guī)劃，資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)必須全程參與，并做好資產(chǎn)管理目標(biāo)的設(shè)定，而非由顧問(wèn)公司與開(kāi)發(fā)商私自決定，最終資產(chǎn)管理目標(biāo)如何落地實(shí)現(xiàn)？專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)要依靠多年專(zhuān)業(yè)工作實(shí)踐，提前設(shè)定好科學(xué)的資產(chǎn)管理階段性目標(biāo)與落地方案。 2、科學(xué)選址，棄地段論。韓寒熱門(mén)電影《后會(huì)無(wú)期》有句名言，小朋友愛(ài)分對(duì)錯(cuò)，大人只看利弊。同樣的，從資產(chǎn)管理的指標(biāo)來(lái)看，投資回報(bào)率是個(gè)相對(duì)數(shù)據(jù)。換句話說(shuō)，沒(méi)有地段好壞之分，只有投資回報(bào)的高低之分。 3、定位精準(zhǔn)，資產(chǎn)組合。大量的商業(yè)地產(chǎn)成敗案例實(shí)踐告訴我們，定位不容出錯(cuò)，如自持集中性商業(yè)與其它泛商業(yè)物業(yè)如酒店、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街的面積占比與物業(yè)組合形式、內(nèi)部交通組織等的關(guān)系，一旦資產(chǎn)組合出現(xiàn)比較大的失誤，1+1大于3無(wú)法實(shí)現(xiàn)，優(yōu)良資產(chǎn)變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)，資產(chǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)遙遙無(wú)期。這是資產(chǎn)管理的核心精髓，也是評(píng)估與考核“資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)”能力與績(jī)效的重中之重。 4、控制投資，鎖定造價(jià)。專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)為了達(dá)到最佳的資產(chǎn)管理目標(biāo)，會(huì)嫻熟的駕奴與管控好各個(gè)環(huán)節(jié)。產(chǎn)品是否高大上都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續(xù)的定位以及租金、售價(jià)回報(bào)是否能與之成正比。 5、特色引領(lǐng)，考慮成本。商業(yè)地產(chǎn)是高速變化的潮流行業(yè)，現(xiàn)業(yè)內(nèi)大力提倡體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)，誠(chéng)然，基于同質(zhì)化的加劇，沒(méi)有創(chuàng)新的商業(yè)未來(lái)基本無(wú)法生存，而過(guò)度創(chuàng)新的項(xiàng)目又會(huì)將項(xiàng)目送入墳?zāi)埂Ｄ媚蠛脛?chuàng)新的度，一個(gè)重要的衡量標(biāo)尺就是為創(chuàng)新所付出的投資回報(bào)成果，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是判斷市場(chǎng)創(chuàng)新進(jìn)化方向?qū)﹀e(cuò)的最好標(biāo)桿。 6、精選業(yè)態(tài)，挑選黑馬。業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌選擇是商業(yè)地產(chǎn)最為重要的問(wèn)題。好的資產(chǎn)管理者，能夠洞察業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，巧妙的將未來(lái)快速成長(zhǎng)的業(yè)態(tài)以較低的租賃成本引入，從而讓整個(gè)商業(yè)分享品類(lèi)引爆的紅利，這點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)投資的邏輯沒(méi)有兩樣。如果只選擇當(dāng)下最熱的業(yè)態(tài)或品牌，付出的代價(jià)也越高，財(cái)務(wù)回報(bào)肯定不理想，選擇成長(zhǎng)中的業(yè)態(tài)才是王道。 7、運(yùn)營(yíng)管控，提升坪效。EBITDA-U提高的另一核心在于增加購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)收入，控制營(yíng)運(yùn)成本。很多開(kāi)發(fā)商不切實(shí)際地配置了豪華的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，或照搬華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)等運(yùn)營(yíng)體系，卻罔顧項(xiàng)目實(shí)際，或脫離項(xiàng)目資產(chǎn)管理成本；還有的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)通過(guò)投入巨額的各種措施做旺場(chǎng)活動(dòng)，提振人流，達(dá)到提高租金回報(bào)，或適時(shí)翻新改造來(lái)確保物業(yè)保值與增值，�？己私�(jīng)營(yíng)管理績(jī)效的指標(biāo)也是這種投入和租金、銷(xiāo)售增長(zhǎng)的關(guān)系。診斷、優(yōu)化、創(chuàng)新、提升是商業(yè)資產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的更為重要的因素。 總而言之，資產(chǎn)管理體系比較復(fù)雜，資產(chǎn)管理如人一般也有生命周期，如錯(cuò)過(guò)了塑造性強(qiáng)的少年的成長(zhǎng)期，那么到了成熟期階段，資產(chǎn)的價(jià)值是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理包括資產(chǎn)策劃、資產(chǎn)目標(biāo)設(shè)定、資產(chǎn)培育、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)退出等，現(xiàn)資產(chǎn)管理對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)還處于起步階段，三言二語(yǔ)的確難以說(shuō)清楚。有過(guò)學(xué)車(chē)經(jīng)歷的朋友，專(zhuān)業(yè)的教練一般會(huì)講一個(gè)重要的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)車(chē)最重要的是要提早預(yù)判路況，遇到突發(fā)狀況才能提前快速作出反應(yīng)，以免陷入危險(xiǎn)的境地。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理也是理。如果將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比作一個(gè)精密的儀器，老練的操盤(pán)手一定知道這個(gè)復(fù)雜的巨型機(jī)械的關(guān)鍵控制點(diǎn)在哪里。一言以蔽之，提前預(yù)判、輔之以周密的調(diào)整方案與不折不扣的實(shí)施，然后，再評(píng)估與持續(xù)優(yōu)化、持續(xù)穩(wěn)步提升，才是資產(chǎn)管理的關(guān)鍵。（文/熊杰）
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