商業(yè)“黑洞”是否適用于東莞？
時間:2016-09-23 17:53來源: 作者:
“商業(yè)黑洞理論”我曾于2003年首次在商業(yè)圈子小范圍地提議并討論過，當(dāng)時附和者不多，更多的是不明就里！所謂商業(yè)黑洞亦不是我天馬行空發(fā)明的，而是依據(jù)二十多年的商業(yè)歷史觀察及實戰(zhàn)總結(jié)歸納出的一個很有趣的市場現(xiàn)象。說的是當(dāng)一個特定的區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)競爭和商業(yè)相關(guān)元素達到一定的密集程度及競爭烈度的時候，會突然發(fā)生質(zhì)的變化和特別表現(xiàn)，其狀況與天文學(xué)上的“黑洞”極為相似。天文學(xué)上說的黑洞是指恒星崩潰后形成一個點將臨近區(qū)域的所有物質(zhì)包括光線都吞噬進去，其引力非常巨大。 其實，任何一個人口密度相當(dāng)、人口數(shù)量達到一定能級的窄小區(qū)域，如果各種商業(yè)資源或商業(yè)要素不斷集中積聚到一定程度時，其各種資源及要素相互交錯作用、相互競爭、既吸引又排斥等共同驅(qū)動下，一旦達到一個相對值和臨界點時，就會在這個區(qū)域發(fā)生非常另類的市場現(xiàn)象，即突然一天大家發(fā)現(xiàn)進入這個區(qū)域不論好壞及是否具備獨特性都變得非常好和非常獨特，原有的競爭關(guān)系一夜消失，代之以競合關(guān)系，好像誰都不可以單獨存在于這個空間，原有的單向的商業(yè)競爭和相互沖擊變成了商業(yè)溢出，成為相互依存的競合，實現(xiàn)共力的放大效應(yīng)；而消費者亦被這樣的商業(yè)黑洞現(xiàn)象所吸引，不斷提高進入這一區(qū)域的次數(shù)和粘性，最終所有城市商業(yè)資源及城市生活資源將不斷高度集中在這一區(qū)域，不論好壞全都被吸收而且隨著這種吸收，其質(zhì)量不斷提升加大，最后就如天文學(xué)上的“黑洞”一樣！
關(guān)于商業(yè)黑洞在全球許多知名的商業(yè)圈已經(jīng)得到逐一驗證！而在中國由于商業(yè)起步晚，尤其是自由市場經(jīng)濟的歷史很短，大家對商業(yè)的理解還僅僅停留在交易和交易場所的層面，后來雖然有許多積累了豐富經(jīng)驗的商業(yè)操作群體亦意識到了商業(yè)不是簡單的交易，商業(yè)地產(chǎn)亦不可能是簡單的商鋪租售關(guān)系，但由于在上世紀(jì)末到本世紀(jì)初的十年，中國房地產(chǎn)大肆轉(zhuǎn)移到商業(yè)領(lǐng)域一下子爆發(fā)式的井噴，讓人們再次忽略了商業(yè)發(fā)展的原本和核心價值。市場上風(fēng)云突起，誰還有心思去研究商業(yè)之根本呢！但現(xiàn)象是不會騙人的，在主要的一線城市和部分大型的二三線城市，不管你承不承認、認知與否，商業(yè)黑洞就是實實在在的形成了！當(dāng)然你也可以用另外一個名字來形容這種特殊現(xiàn)象，但我個人覺得真沒有用“黑洞”來形容更生動貼切了！ 舉廣州的例子吧！我在廣州從事商業(yè)工作及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃運營三十年了！在2003年的時候就對廣州天河城一帶的商圈一直有跟蹤研究，于是當(dāng)年我就斗膽提出了廣州第一個商業(yè)黑洞將形成于天河城及正佳廣場為核心的一個狹小的城市范圍之內(nèi)。其后大約十年，于2012年到2013年間，廣州第一個商業(yè)黑洞在天河路商圈形成，至今還在不斷積聚加強。不得不提到的是，商業(yè)黑洞形成必須要有一個非常成熟的商圈。其次，這個成熟的商圈還要具備成為城市或區(qū)域核心的一切必備條件等等硬性因素的幫助，例如交通和城市運營發(fā)展趨勢等。反觀為何廣州最為傳統(tǒng)的北京路商圈沿革了數(shù)百年都不能成為廣州的第一個商業(yè)黑洞，甚至不可能成為商業(yè)黑洞，就可以讓人冷靜思考和細心比較一番了。
我們再返回東莞，看看東莞這個城市這些年都悄悄地發(fā)生了什么樣的商業(yè)變化。東莞這個城市由于其特殊的地理位置和城市格局，于商業(yè)而言真是讓人又愛又恨的。如前所述圈子內(nèi)的行家都對廣州和東莞的商業(yè)形容為“水很深”，而東莞商業(yè)還要加上一句“較渾濁”！我們還戲稱東莞的城市就像一個葡萄串，并沒有一個完整意義的城市中心，每個鎮(zhèn)街都各自為政，自然形成了都不強大的商業(yè)聚集小城央，也就是說小商圈很多且非常容易轉(zhuǎn)移。此外，由于得益于和借助改革開放前沿及當(dāng)年“三來一補”的改革利好，臨近深港一線并于廣深公路沿線以及港口交通便利于與外界交流的鎮(zhèn)街相對較為發(fā)達，商業(yè)發(fā)展較為迅速成熟，但始終擺脫不了沒有城央這個硬傷�？墒沁@不是東莞商業(yè)的宿命，東莞商業(yè)正在其城市自身進化和膨脹之際慢慢的快步小跑直追上來，尤其是近年在主要的核心鎮(zhèn)街如東城、南城的商圈積聚效應(yīng)逐步體現(xiàn)出來，另有更為利好的城市運營有利條件如軌道交通的到來即將改變東莞整個城市生態(tài)格局尤其是商業(yè)生活的生態(tài)格局。隨著小商圈不斷演進為大商圈，加上交通樞紐的影響，未來在目前商業(yè)蜜度及政治經(jīng)濟文化較為集中的東城南城交界地區(qū)是非常具備形成黑洞的先天條件的，綜觀東莞各鎮(zhèn)街地區(qū)也唯有這一帶的商業(yè)生活積聚力和發(fā)展速度最為巨大，假以時日當(dāng)這種積聚達到某個臨界點，當(dāng)有一個引爆的核心點，黑洞的形成是無法抵擋與逃避的，那么這個引爆作用的核心點顯然必須具有一定的唯一性和特殊性，例如巨大的體量、便利的交通、高密度的業(yè)態(tài)組合、多元化的布局、跨界的生活元素等等。而其中交通所帶來的綜合因素和綜合需求更是極為重要，它是黑洞形成的催化劑。 |
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