選址，一步差三市。一個好的選址，經(jīng)營起來可以少花一半的精力。但是，貴的、繁華路段就是好的選址嗎？

　　本文分享了服務眾多大品牌客戶（星巴克、屈臣氏、Columbia、PUMA、Apple store等）的資深開發(fā)選址專家陳鋒，從業(yè)16年總結出來的選址心得。

　　選址不是孤立的事情，是為開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎。首先你一定要考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和渠道等定位。在開店之前，你還要先問自己這些問題，等都弄清楚了，再說選址的事情。

• 　　我的產品歸類：吃、穿、住、行？

• 　　我的產品區(qū)別同類產品的特點是什么？

• 　　此產品處于市場的哪個檔次？

• 　　我的產品價格區(qū)間是什么？

• 　　消費群體是誰？年齡？喜好什么？喜歡去哪購買此產品？

• 　　店鋪形象是什么樣？店名、風格、色彩、店招？

• 　　開在哪個城區(qū)？哪個街道？哪個購物中心？哪個社區(qū)？

• 　　我的銷售渠道是什么？購買方式是什么？

　　好的店址，租金高，帶來好營收，租金的占比會逐步降低。差的店址，租金低，營收弱，租金的占比就會長期居高。

　　好的店址可以提升品牌形象。這個時候就要考慮的是“與誰為鄰”。很多時候消費者會根據(jù)你的鄰居是什么品牌，來判斷你的品牌實力。

　　同時，好的店址也存在生意借力的現(xiàn)象，好的店址能帶來的推廣宣傳效應，也為品牌再次擴張打好基礎。

　　以上問題都弄清楚之后，在選址的時候，總結出了四個原則：可見，可達，可用，可得。

　　可見，上看下看左看右看，很容易就可以看見。

　　在選擇店址的時候，常常遇到單層面積小，縱深很高的商圈環(huán)境，這時候一層往往是購物中心的調性體現(xiàn)，大部分都很難拿到一層的位置。

　　那么在選擇的時候，盡量選擇遠看能看見門店logo，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免很難看見的位置。

　　可達，很容易就能到的位置，最好直接的路線就可以到達。

　　比如，你的店是在路邊，但是門前有個隔離帶，必須走過50米外的路口繞過來，這樣就是有阻礙的。

　　是否有阻礙？是否需要折返？路過是否可以停？這些都是考慮的要素。在非可達的店址，很容易發(fā)生客群在尋找的途中，被其他店攔截。

　　可用，物業(yè)條件一定要可用。

　　不同類型的店都有特別的物業(yè)要求：比如餐飲店的物業(yè)要求，上下水的管徑是多少？水壓是多少百帕；如果是用燃氣，排煙燃氣設備有沒有？如果是用電，用電量能否達到，電壓夠不夠？水壓月供給量能達到多少？等等。

　　在開店之前，一定要把物業(yè)條件弄清楚，如果達不到要求，改造又是一筆費用。

　　可得，一定要符合政府的相關法規(guī)。

　　比如，房屋性質是否是商業(yè)用途，是否可以申請營業(yè)執(zhí)照……

　　有些商鋪是住宅的一層改成的，屬于住宅用房。在這樣的地方開店，隨時都有會被停業(yè)的風險。不要相信房東的承諾，說能給你搞定。所有政府相關的法規(guī)，不要光想著靠關系。開店是有裝修固定成本投入的，如果不能搞定該怎么辦呢？

　　比如，餐廳還要有環(huán)保部門許可、衛(wèi)生許可等，這些都有特別嚴格的規(guī)定。

　　比如，一定要有房產證，這是最根本的保證。尤其是二房東轉讓，往往坑很多。在選用二房東的店時，一定要和房東溝通，確認合同和房產證，防止欺詐。

　　現(xiàn)在在工商網(wǎng)上，可以查到營業(yè)執(zhí)照的，房產證上有很多信息，是不是這個地址，面積多少，平面圖是否一樣……這些都需要確認清楚。在星巴克，專門有個職位叫產調，就是負責這類事情。

　　還有對于新的購物中心一定需要消防驗收合格證，才是合法的。以及，有沒有租賃權，租期多久。

　　有人說，酒香不怕巷子深，我想開在巷子里，行不行？

　　這些原則不是絕對的。但選址不好還特別火爆的，除非你有讓顧客必須到達的理由，比如強吸客能力的IP品牌。

　　如果不是大品牌或是剛創(chuàng)業(yè)的小白，選擇很隱蔽不宜到達的店址時，如果沒有特別明顯的特色，在沒有固定粉絲用戶的情況下，建議不要去冒險。

　　如果選擇巷子里的地方，最好選擇巷子里最易到達的位置。最好不要有路口分流，不然就要有明確的指示牌，或者大眾點評等美食平臺上有明確的指引和好的口碑，能把人引過去。

　　選址有時候難在哪兒？不是說選什么地方，而是在A和B兩者之間選擇的時候，就需要專業(yè)的測算，觀察，以及經(jīng)驗的積累，才能選擇出來。

　　接下來就是選址前的財務測算了。有人說我沒開過店，不知道店的經(jīng)營是什么樣的。怎么預估銷售呢？就要通過客流量和捕獲率來預估。

　　看客流量，指門前來往路過的人數(shù)。

　　看客流量時，如果是雙向的，之間沒有阻礙，都可以到達的，就是雙向客流。如果中間有隔離帶，那就是單向客流。

想看客流量，如何計數(shù)呢？

　　最簡單的辦法是派人去數(shù)數(shù)，但是一定要選擇目標消費群體會發(fā)生消費的固定時間段。

　　我們做的品類都不一樣，那么消費者的高峰期也不一樣。有些是下班后才來，有些是分布很平均。

　　如果是分布很平均的消費，那么就需要測算周一、三、五、六、日，把工作日時間和周末分開來觀察。同時，選擇發(fā)生消費的時間段。比如咖啡，主要的高峰時間段可能是中午1點到3點，那么就要選擇這個時間段，抽取15分鐘，1點半到1點45的客流量。

　　數(shù)的時候，千萬不要跳著時間數(shù)，同樣的時間才有可比性。比如，這條街我看中了幾個位置，一定要選擇同一個時間段去數(shù)，才能比較出來。

　　有了客流量之后，就要看捕獲率，也就是進店流量除以路過的人數(shù)。

　　進店客流，可以參考同區(qū)域已開的店或類似的店。比如，哪家店和我很像，我和它的客層消費群很接近，觀察它的銷售和消費額是多少，以此來推斷我的店，這樣做是可以的。

　　最佳方案是：參考已有的店兼顧自己的數(shù)據(jù)，對消費時段、消費習慣進行分析拆解。捕獲率只能參考，即使經(jīng)營同樣品牌的店，但換到在不同的位置，捕獲率也是有變化的。

　　有了客流量和捕獲率之后，還要做銷售額預估。

　　比如咖啡的客單價是45元，今天有100單，那這就是準確的銷售額。

　　但是沒開店怎么算呢？只能預估。從已開的店鋪，和目標區(qū)域測算出的上述客流量和獲客數(shù)比較，然后進行百分比浮動。這也可以作為銷售額預估。

　　開店不是一個簡單的事情。在做決策之前，一定要問自己幾個問題：

• 　　我的店誰會來？

• 　　她們什么時候來？

• 　　她們?yōu)槭裁磥恚?/span>

• 　　她們可以花多少錢買單？
  

• 　　我打算花多少錢投入，即使全部賠進去？

• 　　我的錢可以撐多久？

• 　　我為什么要開這家店？

• 　　如果有更好的選擇，我還會開這家店嗎？

　　為自己的店選出一個好店址吧，加油！