增收不增利”、“帶血的GDP”、“萬億負(fù)債”曾幾何時(shí)，稍懂皮毛的行業(yè)外人士總是喜歡用沒有利潤的規(guī)模增長，來質(zhì)疑地產(chǎn)商的運(yùn)營效率，甚至發(fā)表危言聳聽的言論，認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)的繁榮，是抽血銀行借貸給實(shí)業(yè)的資金的結(jié)果，發(fā)展質(zhì)量堪憂。

　　之前，連行業(yè)毛利水平的中國海外，每年的凈資產(chǎn)收益率（ROE）也就停留在16%左右，很多房地產(chǎn)公司年凈資產(chǎn)收益率（ROE）甚至連6%都沒有。對(duì)比連銀行貸款利息都不到的凈資產(chǎn)收益率，難怪房地產(chǎn)行業(yè)總會(huì)被妖魔化為“空心胡蘿卜”。

　　但是，今年上半年，和訊房產(chǎn)獨(dú)家發(fā)布的《2018上半年上市房企經(jīng)營能力榜單TOP50》卻充分地反映，原來所有批評(píng)地產(chǎn)企業(yè)只長“個(gè)子”，不長“肌肉”的財(cái)經(jīng)專家，都是只見山腰，未曾到過山頂，不明白規(guī)模高增長，是利潤高增長的必經(jīng)階段。超過13%的公司半年的凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)達(dá)到10%以上，另外營業(yè)收入和利潤增速也是居于歷史最優(yōu)階段。但這并沒有在股價(jià)上得到充分體現(xiàn)。經(jīng)營質(zhì)量良好，但市值偏低的上市房企，不在少數(shù)。這似乎反映了地產(chǎn)股還是整個(gè)資本市場(chǎng)的洼地。

　　需要說明的是，今天推出的榜單只是和訊房產(chǎn)獨(dú)家發(fā)布的2018上半年上市房企系列榜單之一，后續(xù)反映房企不同能力的榜單將陸續(xù)推出。 

　　此次排行榜算法，對(duì)一個(gè)公司財(cái)務(wù)健康程度的評(píng)估，我們采用對(duì)分項(xiàng)排名計(jì)分，加總后得到這個(gè)公司的綜合得分，再根據(jù)綜合得分進(jìn)行排名。假定參與排名的公司有50家，如果一個(gè)公司在ROE、營業(yè)收入增速、扣非凈利潤增速、市值這4個(gè)指標(biāo)排名上分別為第3名，第20名，第10名，第9名，那么分別對(duì)應(yīng)得分48，31，41，42，綜合得分為162，以此參與排序，分?jǐn)?shù)越高，名次越靠前。

　　另外，主流房企的篩選標(biāo)準(zhǔn)，我們綜合考慮了三大因素，作為篩選進(jìn)入榜單房企的基本條件：第一，2017年克而瑞房企銷售榜單前100名；第二，整體上市房企；第三，相關(guān)指標(biāo)可以通過公開信息渠道獲得。

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　　衡量一家企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量優(yōu)劣，凈資產(chǎn)收益率絕對(duì)是最主要的指標(biāo)。仔細(xì)研究上半年經(jīng)營能力前十的地產(chǎn)商可以發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率普遍都在10%以上。有些甚至超過了20%。公司的營收增長規(guī)模、利潤增長規(guī)模，則是另外兩項(xiàng)重要指標(biāo)，通過這三項(xiàng)指標(biāo)，可以非常清晰地看出，一家企業(yè)的規(guī)模迅速增長，究竟是“虛胖”，還是高質(zhì)量增長。

　　從上半年的情況看，大部分銷售規(guī)模過去幾年迅速暴增的企業(yè)，增長也多數(shù)是有質(zhì)量的。比如，百強(qiáng)行業(yè)中復(fù)合增長速度居前的碧桂園、融創(chuàng)、恒大、華夏幸福、新城、陽光城等企業(yè)，同時(shí)也是上半年上市房企中經(jīng)營能力靠前的前十企業(yè)。

　　而那些增長有所放慢，被不明真相的吃瓜群眾質(zhì)疑“尚能飯否”的房企，也通過經(jīng)營能力的綜合分析，驗(yàn)證了過往所遵循的暫時(shí)犧牲增長速度，提高增長質(zhì)量的決定是正確的。比如綠城、中交、華潤、綠地這些央企背景的地產(chǎn)企業(yè)。

　　但也有些企業(yè)，空有銷售規(guī)模的高增長，經(jīng)營質(zhì)量卻不盡人如意。最具代表性的莫過于保利地產(chǎn)。后者半年的ROE僅僅只有5.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如銷售規(guī)模前十的其他房企。所以，在經(jīng)營能力的排名上僅僅只有第35名。

　　也許，保利地產(chǎn)的管理層眼下需要仔細(xì)考慮了，繼續(xù)以規(guī)模的增長為代價(jià)，而忽略投資回報(bào)和運(yùn)營效益的模式，是否適合進(jìn)入高質(zhì)量增長時(shí)代的中國經(jīng)濟(jì)新環(huán)境。 

　　過去幾年的經(jīng)濟(jì)去杠桿，讓那些經(jīng)營質(zhì)量靠前的地產(chǎn)商格外受寵。經(jīng)營能力榜單前十的房企，幾乎都是各路資本目前迫切想要密集調(diào)研的企業(yè)。相比之下，榜單靠后，或者未能進(jìn)入榜單的企業(yè)，未來的經(jīng)營壓力勢(shì)必更大。盡早地對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行改革，加快周轉(zhuǎn)，提升凈資產(chǎn)收益，比眼下以15%乃至20%的年化利率向P2P和基金管理公司借款更為重要。

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　　不過，從行業(yè)整體來看，今年上半年所展現(xiàn)出的經(jīng)營質(zhì)量，無疑是最近幾年最好的一年。很多公司不僅有非常好的凈資產(chǎn)收益率，營收規(guī)模和利潤增速也處于歷史高位。比如經(jīng)營榜頭名的融創(chuàng)中國，今年中報(bào)的凈資產(chǎn)收益率是最近三年來最高的一次，不僅僅是凈資產(chǎn)收益率，營業(yè)收入和營業(yè)利潤增幅也達(dá)到了歷史上的最高水平。

　　同樣，綠城中國盡管上半年ROE沒有達(dá)到10%, 卻已經(jīng)是過往多年來最高的一次。而且，半年已經(jīng)達(dá)到8%以上，以這一增長速度，全年凈資產(chǎn)收益率超過10%將沒有懸念。另外營業(yè)收入和凈利潤的高增長，也增加了它的分值，是綠城最終問鼎經(jīng)營能力前三甲的重要原因。

　　除此外，新城、陽光城等企業(yè)，無一不是營業(yè)收入和利潤均有100%以上的高增長。上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)說明，規(guī)模、利潤是可以同步實(shí)現(xiàn)高增長的。 

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的特定屬性，目前已經(jīng)擁有了大量的資源，可以在保持合理杠桿的情況下，實(shí)現(xiàn)更高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)公司，未來才具備持續(xù)盈利能力。 

　　從目前的情況看，經(jīng)營能力榜前十的企業(yè)，大多數(shù)也是銷售規(guī)模前十名的企業(yè)。這也許預(yù)示著，持續(xù)性的高盈利、高增長的公司，會(huì)在房地產(chǎn)這個(gè)容易受調(diào)控影響的行業(yè)，開始大面積出現(xiàn)。