萬達(dá)賣掉萬達(dá)百貨，引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)前途的思考，畢竟零售是商業(yè)的靈魂所在，現(xiàn)在靈魂似乎陷入混沌，新零售又步步緊逼，商業(yè)地產(chǎn)的處境相當(dāng)尷尬呀！

　　但從數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)又有著火熱的市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，到2020年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)達(dá)到萬億級(jí)。雖然剛過去的2018年，被稱為是地產(chǎn)艱難一年，根據(jù)地心引力的數(shù)據(jù)，2018年1-11月，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易近90宗，其中房企參與的交易數(shù)量達(dá)51宗，占比近6成，表現(xiàn)活躍。

　　前有火熱行情，后有無限未知，不過看似未知，其實(shí)從蛛絲馬跡中也能得到些許線索，只有按圖索驥，才能大致明白商業(yè)地產(chǎn)該往哪兒去的問題，下面結(jié)合一些實(shí)際情況談?wù)?019年的商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)。

　　一、消費(fèi)群體：低齡化群體異軍突起

　　很多地方都會(huì)提起95后、00后開始成為市場(chǎng)中的消費(fèi)主體，但據(jù)觀察和查證，高端消費(fèi)、美容、醫(yī)療健康等領(lǐng)域的低齡化趨勢(shì)更為明顯。

　　雖然很多文章都在鼓吹拼多多的奇跡，但其實(shí)無論小鎮(zhèn)還是大城市消費(fèi)者都傾向于追求個(gè)性化和高端化的消費(fèi)。三四線的同學(xué)，經(jīng)常在朋友圈里曬最新款Dior口紅，Chanel香水、MK包包，跟一二線相差無幾。

　　一條創(chuàng)始人徐滬生表示，2018年奢侈品在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然占據(jù)上游，甚至一些新興奢侈品品牌市值也高達(dá)百億美元，并且呈現(xiàn)高端消費(fèi)低齡化趨勢(shì)。

　　之前在微博上看到一個(gè)話題，現(xiàn)在的95后、00后都用什么化妝品，網(wǎng)友的曬圖，不乏La mer、SK-2、Chanel等高端品牌，用起“前男友面膜”也是毫不手軟，其消費(fèi)能力可見一斑，90后老阿姨表示受到一萬點(diǎn)傷害。

00后的化妝桌

　　看過綜藝《我家那閨女》，可能都不會(huì)忘記吳昕瓶瓶罐罐狂吃各類保健品的場(chǎng)景，簡(jiǎn)直驚掉一波下巴。其實(shí)注重養(yǎng)生保健，已成為社會(huì)大勢(shì)，伴隨人們健康意識(shí)的提高，保健業(yè)迎來快速增長(zhǎng)期，且保健業(yè)消費(fèi)群體正向低齡化人群擴(kuò)散。

　　從Swisse公布的2019年中國市場(chǎng)的新戰(zhàn)略中可以發(fā)現(xiàn)，中國區(qū)美容養(yǎng)顏產(chǎn)品的代言人選都是20多歲的明星，而不是30、40歲的明星，可見其年輕化的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

　　購物中心需要特別關(guān)注這一消費(fèi)趨勢(shì)，針對(duì)低齡化群體高端消費(fèi)、健康保健消費(fèi)的需求引進(jìn)店家和品牌，并在空間設(shè)計(jì)、服務(wù)體驗(yàn)方面緊貼年輕化和個(gè)性化特征。而現(xiàn)在有些購物中心已經(jīng)捕捉到這個(gè)特點(diǎn)，比如華潤(rùn)城萬象天地去年年底在其街區(qū)搭建了一個(gè)Chanel紅色工廠展，全面展示旗下產(chǎn)品，吸引了大批人流。

　　二、業(yè)態(tài)創(chuàng)新：寵物經(jīng)濟(jì)、兒童經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭強(qiáng)勁

　　這年頭深感如果沒有孩子還不養(yǎng)個(gè)寵物，已經(jīng)很難社交了，畢竟別人探討怎么養(yǎng)孩子，你可以交流如何養(yǎng)豬豬呀！別人曬娃你可以曬貓呀，別人夸孩子你可以夸狗呀！不擼貓擼狗又不生孩子，簡(jiǎn)直會(huì)被懷疑是個(gè)問題青年了！

　　玩笑歸玩笑，但是也反映出現(xiàn)實(shí)社會(huì)的消費(fèi)動(dòng)力所在，只有圍繞真正的消費(fèi)需求才能制勝市場(chǎng)。拿寵物經(jīng)濟(jì)來說，衍生寵物美容院、動(dòng)物旅館、小狗日間照料中心、寵物殯葬、寵物整形、寵物醫(yī)院等服務(wù)。而據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)可知，2018年中國寵物行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1708億元，而兒童經(jīng)濟(jì)（專題閱讀）市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)萬億市場(chǎng)，兒童和寵物經(jīng)濟(jì)實(shí)在是不可小覷的消費(fèi)勢(shì)力。

　　如何在商業(yè)項(xiàng)目中布局這兩類經(jīng)濟(jì)形態(tài)，還得從不同城市的市場(chǎng)潛力來說。從養(yǎng)寵物人群畫像來看，這類人群大多處于消費(fèi)水平高的一二線城市，收入可觀的白領(lǐng)。所以可以考慮在一二線的商業(yè)體內(nèi)布局寵物業(yè)態(tài)，剛好一二線購物體同質(zhì)化嚴(yán)重，寵物業(yè)態(tài)可作為創(chuàng)新業(yè)態(tài)布局，其中凱德、大悅城等嗅覺敏銳的購物中心已經(jīng)開始試水了。

　　三四線全面進(jìn)入“二胎時(shí)代”，據(jù)一份數(shù)據(jù)顯示，中國0-3歲嬰幼兒中，約有450萬位于一線城市，540萬位于二線城市，3800萬位于三四線城市及縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而且三四線的80、90后開始成為養(yǎng)育下一代的主力軍，他們舍得為孩子花錢。

　　所以我們認(rèn)為可在一二線商業(yè)項(xiàng)目中布局寵物業(yè)態(tài)，而三四線的商業(yè)發(fā)展可重點(diǎn)抓住二胎紅利。

　　三、空間革命：文化空間強(qiáng)勢(shì)加持

　　傳統(tǒng)商業(yè)中心正在以驚人的速度，無可挽回地走向衰落。年輕人追求個(gè)性表達(dá)，轉(zhuǎn)而擁抱小眾品牌，媽媽們開始網(wǎng)購，在商場(chǎng)逛一下午的人越來越少。

　　同時(shí)傳統(tǒng)購物中心也將陷入進(jìn)退兩難，擁抱小眾品牌又很難把握客戶，在和電商的比拼中，競(jìng)爭(zhēng)力不足。無論店里賣什么，購物網(wǎng)站上幾乎都能找到同款產(chǎn)品，且價(jià)格更便宜。

　　單純購物功能的商場(chǎng)已經(jīng)出局，商業(yè)地產(chǎn)正在加速進(jìn)入“反購物中心”時(shí)代，做得好的商業(yè)地產(chǎn)都不再是購物場(chǎng)所，而開始成為文化場(chǎng)所、社交空間。

　　2018年以來，各類商業(yè)地產(chǎn)開始加持文化空間，比如2018年的最后一個(gè)月，華潤(rùn)新大廈春筍旁邊，低調(diào)開業(yè)一個(gè)文化空間“前檐YAN”，開設(shè)在深圳萬象城中，屬于華潤(rùn)商業(yè)板塊的自營項(xiàng)目。

　　同一時(shí)間，誠品生活深圳店在華潤(rùn)的萬象天地開幕，加之已開業(yè)的西西弗里書店。華潤(rùn)嘗試了單一書店、文化美學(xué)空間（前瞻）和文創(chuàng)百貨中心（誠品生活）三類文化空間形式。

　　與華潤(rùn)不同的是，中糧大悅城注重打造IP主題文化空間，如北京朝陽大悅城中，高曉松的“曉島”、上海大悅城的摩坊166，沈陽大悅城的四又二分之一（當(dāng)當(dāng)沈陽店進(jìn)駐），都是比較討好消費(fèi)者的作品。

　　四、智能體驗(yàn)：新零售下，門店需要變得更智慧

　　新零售發(fā)端于2017年，快速發(fā)展于2018年，進(jìn)入2019年，如果你還沒有跟上新零售的步伐，擁抱智慧商業(yè)，將跟時(shí)代離得漸行漸遠(yuǎn)。

　　到底什么是新零售了，我們認(rèn)為知乎有個(gè)回答比較簡(jiǎn)潔明了：有線下的門店，也可以通過線上購買物流送貨，共享數(shù)據(jù)，線上線下相互引流，并運(yùn)用科技手段提升整體零售的運(yùn)營效率，同時(shí)更新用戶的購物體驗(yàn)。

　　其中運(yùn)營效率和購物體驗(yàn)是新零售的落腳點(diǎn)，所以新零售下主動(dòng)利用技術(shù)手段顯得特別重要。而現(xiàn)在一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如阿里、京東、蘇寧等頻頻主動(dòng)滲入實(shí)體商業(yè)，對(duì)其進(jìn)行改造，在這種形勢(shì)下，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營商更要主動(dòng)參與，擁抱技術(shù)，不能等著被“收拾”。而要實(shí)現(xiàn)這些，需要將商業(yè)門店變得更智慧，跑通人、貨、場(chǎng)。

　　而去年出現(xiàn)的阿里親橙里、滿記甜品聯(lián)合阿里巴巴打造的智慧餐廳、海底撈智慧餐廳等都是有益的嘗試，特別是阿里親橙里簡(jiǎn)直是新零售的“試驗(yàn)田”。

　　五、商業(yè)模式：百貨店大舉購物中心化

　　萬達(dá)甩賣萬達(dá)百貨，激起各方關(guān)于百貨業(yè)何去何從的討論。在一位業(yè)內(nèi)人士看來，百貨業(yè)目前主要有兩條出路：一是增加自采自營比例，二是百貨店購物中心化。國內(nèi)尚無成熟的買手制，建立起來非一日之功，增加自采自營具有一定難度，百貨店購物中心化是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　而在走訪中，有的購物中心除了增加餐飲、兒童、體驗(yàn)業(yè)態(tài)外，之前廣為詬病的付款體驗(yàn)也有所改善。比如深圳某百貨內(nèi)直接在店鋪收銀，取代以往拿著店鋪收據(jù)到百貨總收銀處付款，然后拿著付款單據(jù)到店鋪取貨的冗繁程序。

　　而在國外來看，日本的老字號(hào)百貨商店高島屋的“去百貨化”轉(zhuǎn)型更為全面，在2018年，高島屋推出全新的購物中心——日本橋高島屋S.C.。

　　首先增加餐飲比例，將服飾業(yè)態(tài)則減少到30%，餐飲增加到40%。

　　其次換團(tuán)隊(duì)增強(qiáng)招商能力，郁亮在其最新的內(nèi)部郵件中講，轉(zhuǎn)型中，地產(chǎn)出身的人習(xí)慣了掙大錢，讓他們?nèi)�掙小錢太難，所以換人很必要。同樣高島屋也是換掉原百貨公司的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，選擇公司旗下的專業(yè)運(yùn)營購物中心的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招商，成效顯著。

　　最后，呈現(xiàn)年輕人喜歡的品牌組合，增加體驗(yàn)店、網(wǎng)紅店，下調(diào)客單價(jià)等措施。

　　六、運(yùn)營模式：存量資產(chǎn)改造潮來臨

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年存量改造的商業(yè)項(xiàng)目（超市、百貨、購物中心更名重開、升級(jí)調(diào)整、轉(zhuǎn)型）超過30個(gè)，和2017年基本持平，而且這些項(xiàng)目主要集中在城市核心商圈內(nèi)。另外據(jù)睿意德報(bào)告得知，截止2018年，我國開業(yè)超過10年的項(xiàng)目有498個(gè)，超過15年的有219個(gè)。

　　這些項(xiàng)目一般處于城市核心商圈內(nèi)，在現(xiàn)行資金壓力大，拿地日漸艱難的環(huán)境下，與其花心思跑馬圈地，不如將這些項(xiàng)目進(jìn)行改造，讓其重新煥發(fā)商業(yè)活力。

　　此外，在新的消費(fèi)趨勢(shì)和審美偏好下，有些項(xiàng)目在品牌、體量等方面存在不足，需要提升效率適應(yīng)新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。總之各種類型的商業(yè)存量亟需改造。

　　改造存量資產(chǎn)說起來容易，做起來則需要錢，但在地產(chǎn)寒冬下，資金是個(gè)大問題，但根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)證券化可稱為存量改造的資金利器。而且在城市更新背景下，國家金融政策不斷放開，目前以購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品已經(jīng)實(shí)現(xiàn)不斷突破。

　　此外這也符合商業(yè)地產(chǎn)由“重”轉(zhuǎn)“輕”的發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)然這需要房企改變開發(fā)思維，積極擁抱運(yùn)營思維，提升自身的管理運(yùn)營能力。

　　七、項(xiàng)目戰(zhàn)略：能引領(lǐng)市場(chǎng)的都有標(biāo)桿商業(yè)

　　上文講過，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，基本每一個(gè)開發(fā)商在新的城市或者區(qū)域開拓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，就會(huì)吞噬當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)市場(chǎng)份額，而且不論你這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營的情況好壞，后面還有眾多追趕者蜂擁而至。

　　在這種純粹的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中，開發(fā)商必須樹立高地意識(shí)，通過打造標(biāo)桿項(xiàng)目來提高進(jìn)入門檻，以此在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位。

　　之所以成為標(biāo)桿必定是其身上有許多標(biāo)簽，比如區(qū)域項(xiàng)目高度最高、建筑材料的獨(dú)特、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力等標(biāo)簽。從華潤(rùn)、萬達(dá)、融創(chuàng)、龍湖、大悅城等龍頭企業(yè)進(jìn)入一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目來看，其布局起點(diǎn)幾乎都是打造一個(gè)鮮明的商業(yè)地標(biāo)。

　　以華潤(rùn)深圳灣國際商業(yè)中心為例。

　　該項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)后海灣，總投資超200億元，總體量達(dá)到120余萬平米，經(jīng)過一期二期建設(shè)，使其成為“深圳后海片區(qū)總運(yùn)營商”。其中華潤(rùn)大廈“春筍”更是擁有多個(gè)獨(dú)特標(biāo)簽，比如成為250米高度之上單位面積鋼材用料最少的建筑、現(xiàn)有超高層結(jié)構(gòu)中鋼柱數(shù)量最多的單體建筑。

　　現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃已出，而華潤(rùn)通過深圳灣的兩大實(shí)踐，現(xiàn)已邁進(jìn)了一個(gè)新的階段，成為“后海片區(qū)運(yùn)營商”，在寸土寸金的粵港澳大灣區(qū)高潛力地帶站穩(wěn)了腳。

　　八、行業(yè)格局：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)收并購迭起

　　目前在中國住宅地產(chǎn)的市場(chǎng)占有率基本上呈現(xiàn)“二八格局“：20%數(shù)量的房企產(chǎn)出80%的業(yè)績(jī)，但是商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有形成這個(gè)集中度。據(jù)弘陽商業(yè)集團(tuán)執(zhí)行副總裁祝林表示，我國眾多商業(yè)地產(chǎn)房企有著足夠的成長(zhǎng)空間。

　　據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國3萬㎡以上的購物中心數(shù)量多達(dá)8000家，而公認(rèn)的頭部品牌萬達(dá)廣場(chǎng)市場(chǎng)占比其實(shí)不足5%。

　　但同時(shí)地產(chǎn)行業(yè)下行，商業(yè)項(xiàng)目資金壓力高企。準(zhǔn)備不足或是不看好這一行業(yè)的企業(yè)將會(huì)大量拋售旗下商業(yè)項(xiàng)目，但是對(duì)于有實(shí)力的開發(fā)商來說，可以抓住這一機(jī)遇，收購一些暫時(shí)低價(jià)的項(xiàng)目，這對(duì)于占位市場(chǎng)極為有利。

　　凱德可謂是這方面的佼佼者，與2018年年初一舉甩賣旗下20家購物中心的舉措不同是，2019年開年，凱德中國在不到一個(gè)月的時(shí)間里豪擲585億元，完成4項(xiàng)收購，一連串動(dòng)作宛若疾風(fēng)驟雨。在樓市下行的大環(huán)境中，凱德的大手筆，可謂是逆勢(shì)而上，強(qiáng)化了其在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和業(yè)務(wù)布局。