從增量市場邁向存量市場，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)歷了從繁花似錦到精雕細(xì)琢，從單一型向復(fù)合型的發(fā)展。在業(yè)態(tài)功能布局、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、場景體驗(yàn)中花費(fèi)心思，在消費(fèi)需求升級中不斷對原有的項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)新、活化，重塑商業(yè)價(jià)值。那么，在2019年上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場究竟經(jīng)歷了什么變化，我們從中又可以窺視到怎樣的商業(yè)規(guī)律？

　　市場概述

　　商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)謹(jǐn)慎，各項(xiàng)數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在經(jīng)歷了前期的跑馬圈地、多地開花之后，市場從規(guī)�；�的急速擴(kuò)張，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒�(wěn)發(fā)展，開發(fā)商們的投資開發(fā)態(tài)度也逐漸趨向謹(jǐn)慎、理性�？v觀國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，從2018年至今，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計(jì)值穩(wěn)步上升，1-5月累計(jì)為4649.億元，但累計(jì)同比還是維持負(fù)增長的態(tài)勢，1-5月累計(jì)同比增長為-9.7%，比上個(gè)月提升了約1個(gè)百分點(diǎn)。而從2018年中期至今，累計(jì)同比增長率都基本維持在-9%左右。

　　而同為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要指標(biāo)，辦公樓的開發(fā)投資同比增長則稍微有點(diǎn)波動。在今年年初1-2月的累計(jì)投資開發(fā)同比增長首次回歸正數(shù)，達(dá)到2.5%后又再次不斷下滑，在下降趨勢之下1-5月的累計(jì)同比增長為-3.6%，累計(jì)投資開發(fā)值為2105億元。

　　開發(fā)投資數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)，或有輕微下滑，都反映了商業(yè)地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)向。一來，在市場的飽和、土地成本的上升等因素影響之下，商業(yè)地產(chǎn)逐漸從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，對舊有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行收購、升級改造成為了企業(yè)擴(kuò)張、提升原有盈利的手段之一。二來，由于市場存量大，產(chǎn)品同質(zhì)性嚴(yán)重，因此對商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)要求就更高了。隨著時(shí)代的改變，消費(fèi)者的需求升級、產(chǎn)品的更新迭代、商業(yè)模式的創(chuàng)新發(fā)展等，都在促使商業(yè)地產(chǎn)由量往質(zhì)的變化，促使經(jīng)營者們思考什么樣的產(chǎn)品才能抓住消費(fèi)者的心，同時(shí)并帶來更大的盈利回報(bào)。

　　大宗物業(yè)交易頻繁，外資占比一半

　　根據(jù)市場機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易金額超過2600億元，同比增長約10%。而今年一季度，國內(nèi)大宗交易的勢頭未減，交易金額超過530億元。

　　盡管國際經(jīng)濟(jì)因素不明朗，但中國依然是全球主要的經(jīng)濟(jì)體。從內(nèi)部來看，城鎮(zhèn)化的腳步在繼續(xù)，加之居民消費(fèi)升級，未來商業(yè)地產(chǎn)需求可期。而從外部來看，人民幣表現(xiàn)疲軟，加上國內(nèi)不少開發(fā)商存在去杠桿、激活現(xiàn)金流的需求，不少外資紛紛趁機(jī)抄底有發(fā)展?jié)摿�、區(qū)位優(yōu)越的商業(yè)物業(yè)，在一定程度上也促使成交金額創(chuàng)出新高。

　　從觀點(diǎn)指數(shù)所觀察的四大一線城市大宗物業(yè)交易情況來看，上半年成交金額超450億元人民幣，外資成交占比一半。上半年，來自新加坡的投資�？拓S樹、吉寶、凱德繼續(xù)布局各大城市，在資產(chǎn)交易中實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升；而來自香港的投資機(jī)構(gòu)如基匯、領(lǐng)展等也不遑多讓，抓住時(shí)機(jī)購置一線城市的好盤，通過運(yùn)營升級和改造，在買與賣之間獲取更多溢利。

　　總體來看，北京和上海的成交依然是大宗交易的活躍地，成交宗數(shù)與金額高于廣州、深圳。而相對于一季度的瘋狂，二季度各城市的成交熱情稍顯減退。

　　盡管廣州、深圳的大宗交易有所遜色，但隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的逐漸完善及更多的細(xì)則出來，其未來發(fā)展可期，也將必然帶動更多大宗物業(yè)交易的上漲。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)顯示，2018年，廣深兩個(gè)城市大宗交易金額為545億元，同比增長約3倍。受益于政策利好、樂觀的市場因素，之后的增長勢頭預(yù)期良好。

　　從資產(chǎn)偏好來看，在觀察的四大一線城市中，寫字樓因其易于管理、交易流動性強(qiáng)而且擁有穩(wěn)定的租金來源，成為了投資者的首選，占比超一半。而購物中心、綜合體等無疑更具挑戰(zhàn)，考驗(yàn)運(yùn)營者的定位、經(jīng)營、盈利等。不過隨著消費(fèi)需求升級，此類商業(yè)資產(chǎn)投資或許更受關(guān)注。

　　新商業(yè)時(shí)代來臨，消費(fèi)的變革與發(fā)展

　　如前文所說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資趨向理性，在一定程度上也是由于需求所決定。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2018年至今，雖然我國社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)值在不斷增長，在今年1-5月為161332億元，但累計(jì)同比率卻呈現(xiàn)溫和下滑的趨勢。1-5月累計(jì)同比增長為8.1%，而這兩年最高值則是9.8%。

　　可以看出，居民的消費(fèi)需求熱情有所減緩，一方面是由于需求升級，大家更追求體驗(yàn)式的消費(fèi)，消費(fèi)方向從量往質(zhì)發(fā)生改變，另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，市場消費(fèi)更趨向于理性。這就要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在產(chǎn)品定位、運(yùn)作上，更為注重場景體驗(yàn)，通過多元功能的商業(yè)業(yè)態(tài)組合抓住消費(fèi)者的心。

　　一直以來，電商被視作是傳統(tǒng)零售商業(yè)的競爭對手，電商的不斷發(fā)展分流了不少傳統(tǒng)商業(yè)的人流、銷售額以及壓縮了部分利潤，甚至威脅其生存，但現(xiàn)實(shí)是否真的如此呢？

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2018年至今，雖然網(wǎng)上零售總額一直占據(jù)不少比重，但卻呈現(xiàn)逐年輕微下滑的趨勢。其中2019年1-5月的網(wǎng)上零售總額占比為21.7%，比2018年平均約30%的占比有所下降。

　　而縱觀整體的網(wǎng)上商品和服務(wù)零售總額累計(jì)值變化可發(fā)現(xiàn)，累計(jì)同比增長率也呈現(xiàn)同樣的趨勢，在不斷下降。2019年1-5月累計(jì)同比增長率為17.8%，而2018年平均的累計(jì)同比增長率則約為30%。

　　電商未必如想象中的洪水猛獸，相反，如今的商業(yè)模式發(fā)展變化，新的商業(yè)時(shí)代已經(jīng)來臨。線上與線下相互融合，互為渠道。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)未必會遇上瓶頸，但更多的是考驗(yàn)，考驗(yàn)商家們?nèi)绾位钣们�道，打造各式各樣的特色購物場景，增�?qiáng)消費(fèi)者粘性。

　　購物中心

　　上海領(lǐng)跑，中小體量更受青睞

　　根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，2018年全國新開業(yè)購物中心總量超過530個(gè)，商業(yè)體量超4600萬平方米，而2019年則預(yù)期會再創(chuàng)新高，全國擬開業(yè)購物中心數(shù)量將超900個(gè)，商業(yè)體量將比上一年翻一倍。

　　而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，在2019年上半年，四大一線城市新開業(yè)購物中心數(shù)量約為22個(gè)，而超過70%的項(xiàng)目都是集中在二季度開業(yè)的。邁進(jìn)6月，市場將迎來大量商業(yè)項(xiàng)目放量入市，預(yù)期下半年會有更多的供應(yīng)。

　　對比北上廣深四個(gè)城市，上海的新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多，占比超一半。而北京則相對較少，主要原因是北京更多的是存量物業(yè)。根據(jù)相關(guān)研究顯示，截至2018年底北京零售型商業(yè)的存量規(guī)模已接近4000萬平方米，購物中心的增量與存量比值已低于15%。因此開發(fā)商們傾向于通過改造升級重新推出項(xiàng)目，相信未來北京存量市場將面臨更多機(jī)遇，在資產(chǎn)重塑和價(jià)值提升之下將有更多煥然一新的老項(xiàng)目入市。

　　從新開業(yè)的商業(yè)體量來看，一線城市大部分的購物中心都集中在小體量區(qū)間，規(guī)模在1-5萬平方米的項(xiàng)目超過一半，約為12個(gè)；規(guī)模在5-10萬平方米的約為8個(gè)，占比為36%。而大體量的項(xiàng)目最少。

　　或許可以從中窺視當(dāng)前購物中心業(yè)態(tài)規(guī)模走向。小體量或者中等體量的項(xiàng)目更受開發(fā)商青睞，相對小型的社區(qū)商業(yè)不僅能夠涵蓋復(fù)合型的商業(yè)功能，而且有足夠空間打造當(dāng)前消費(fèi)者熱愛的各種體驗(yàn)場景和主題。同時(shí)，相對大體量的商場而言，中小體量的操盤難度稍低，更有區(qū)位輻射性和消費(fèi)客群針對性。

　　二線城市表現(xiàn)亮眼

　　除了關(guān)注一線城市之外，不能忽視的是許多二線城市后勁十足，成為不少房企青睞的布局城市。

　　根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的樣本房企數(shù)據(jù)顯示，購物中心項(xiàng)目布局?jǐn)?shù)量最多的前五個(gè)城市分別是重慶、上海、北京、成都、杭州。而通過粗略計(jì)算，樣本房企在這些城市中的單個(gè)項(xiàng)目年平均租金收入如下，重慶由于商業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，市場零售熱情不減，所以有不俗的表現(xiàn)；北京、上海由于一線城市優(yōu)勢，居民消費(fèi)水平高、消費(fèi)意欲旺盛，所以也錄得不錯(cuò)的年平均租金收入。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月北京的社會消費(fèi)品零售總額約為4597億元，并不算特別耀眼，反而是重慶錄得8067億元的數(shù)額，在這些城市中位居首位，也展現(xiàn)出未來的商業(yè)潛力。

　　根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，在統(tǒng)計(jì)的樣本房企中，大部分項(xiàng)目的年租金收入都在1億元以下，約為一半，而次之則是在2-5億元區(qū)間。一方面，項(xiàng)目的體量不同，所處的城市區(qū)位不同都對項(xiàng)目的租金收入造成影響；另一方面，如何更好地對購物中心進(jìn)行操盤運(yùn)營，以提高項(xiàng)目的盈利收入，更為考驗(yàn)開發(fā)商。

　　如2018年租金收入為15億元的上海港匯恒隆廣場，正是通過不斷地翻新改造，優(yōu)化商場功能與顧客體驗(yàn)，才大幅提升了租金收入。據(jù)了解，翻新后商場平均租金收入增長了30％，在2018年也獲得不錯(cuò)的收益。而在深圳，頭號的購物中心深圳萬象城在2018年就給華潤置地帶來了10.2億元的租金收入，其所在的地理位置、商業(yè)業(yè)態(tài)、設(shè)計(jì)等都為其帶來了優(yōu)勢。

　　購物中心的復(fù)合型多業(yè)態(tài)發(fā)展

　　根據(jù)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，幾千家重點(diǎn)購物中心零售總額同比上年有所攀升，盡管今年1月份以來有所波蕩，但預(yù)計(jì)未來將維持上升的勢頭。不過，在波折與機(jī)會并存中，購物中心將會面臨更多同質(zhì)化競爭、創(chuàng)新的難題。

　　為此，不少購物中心紛紛“轉(zhuǎn)型”，通過調(diào)整業(yè)態(tài)組合、引入新科技以及消打造費(fèi)場景體驗(yàn)來吸引客流。

　　通過對樣本購物中心的觀察與統(tǒng)計(jì)，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)如今的商場業(yè)態(tài)中，購物型的品牌布局還是占絕大多數(shù)，而餐飲美食則占近三成。相對于以往，餐飲美食的占比有所提升，不少商家通過引入知名的美食品牌來提高客流量。近年來，為了增強(qiáng)顧客的體驗(yàn)感和新鮮感，商家們通過引入不少運(yùn)動、藝術(shù)類的體驗(yàn)項(xiàng)目，打造熱點(diǎn)并吸引消費(fèi)者。

　　寫字樓

　　空置率上漲，租金未見大幅上漲

　　相關(guān)研究顯示，6月份一線城市寫字樓平均租金水平未見有大幅上漲，但比上個(gè)月有所改善�？傮w來看，二季度的租金水平比第一季度有輕微下跌，受到中美貿(mào)易戰(zhàn)以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響，大部分租戶的態(tài)度較為謹(jǐn)慎，空置率上也有所反應(yīng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年一線城市寫字樓的空置率均輕微上漲，其中上海空置率最高。一部分原因是上海新增供應(yīng)數(shù)量較多，從而拉升了空置率的數(shù)字。而次之為深圳，由于經(jīng)濟(jì)的不確定因素，再加上深圳新增供應(yīng)量也相對較多，市場競爭激烈，使得租金和空置率承壓。

　　另外，上半年深圳部分項(xiàng)目延遲交付，因此下半年會有大量新增項(xiàng)目入市，或?qū)⒗^續(xù)拉升空置率。而前海作為供應(yīng)大戶之一，正在嘗試通過各種舉措吸引企業(yè)回歸，提高辦公樓租用率。6月17日，深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局關(guān)于印發(fā)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進(jìn)企業(yè)回歸辦公用房租金補(bǔ)貼辦法》的通知，對承租單位或產(chǎn)權(quán)單位給予補(bǔ)貼，每年最高可獲500萬補(bǔ)貼。

　　需要注意的是，廣州寫字樓的空置率最低，除了供應(yīng)較少之外，也受益于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展利好，租用率比較穩(wěn)定。

　　而從租戶類型來看，TMT行業(yè)的租賃占比較大，一來是由于現(xiàn)今國家不斷加強(qiáng)扶持科技行業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新，而且隨著科創(chuàng)版在資本市場正式落地，給市場帶來了利好消息；另一方面在G20峰會上釋放了積極的信號，中美貿(mào)易談判重啟將為市場帶來正面影響，利好TMT行業(yè)。而金融行業(yè)的租賃占比則有所減少，出于對資本市場的敏感，和國家對金融、貸款等加強(qiáng)監(jiān)管，因此租戶態(tài)度更為謹(jǐn)慎。

　　布局，一線城市更受青睞

　　從觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的樣本企業(yè)數(shù)據(jù)來看，房企寫字樓的城市布局更偏向一線城市，如北京、上海、深圳等，而成都作為后勁十足的二線城市，也是房企們重倉的標(biāo)的之一。

　　而通過觀察樣本房企在這些城市中單個(gè)項(xiàng)目的平均年租金收入水平，可以發(fā)現(xiàn)其實(shí)城市之間相差不是特別大。因?yàn)槊總�(gè)寫字樓的面積、區(qū)位都不一樣。另外，租金收入如何，和開發(fā)商的運(yùn)營水平有一定關(guān)系，除了常規(guī)的辦公條件之外，如何適應(yīng)當(dāng)前時(shí)代的潮流，配套更自由、個(gè)性化的辦公環(huán)境，促使商戶續(xù)租，吸引新商戶加入，也是一門技術(shù)活。