廣州老牌購(gòu)物中心中華廣場(chǎng)正在醞釀一場(chǎng)變革。

   8月30日晚間，海印股份發(fā)布關(guān)于簽署《< 中華廣場(chǎng)合作經(jīng)營(yíng)合同書 > 解除協(xié)議》的公告，宣布提前解除合同退出中華廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。

   與此同時(shí)，中華廣場(chǎng)業(yè)主廣州新星投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新星投資”）宣布，將與中華廣場(chǎng)另一業(yè)主香港昌盛集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“昌盛集團(tuán)”）聯(lián)手合作統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，管理工作由央企背景的廣州新星主導(dǎo)，這也意味著中華廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)從分散向統(tǒng)一的方向邁進(jìn)了一大步。

中華廣場(chǎng)

   海印股份：曾簽下14年租約如今提前退出

   公開資料顯示，新星投資與昌盛集團(tuán)合作開發(fā)的中華廣場(chǎng)于2000年開業(yè)，總建筑面積達(dá)29萬平方米，其中商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積為12萬平方米。除了10%的物業(yè)分散出售給小業(yè)主外，雙方擁有中華廣場(chǎng)約90%的產(chǎn)權(quán)。

   按照兩大產(chǎn)權(quán)人約定，中華廣場(chǎng)負(fù)一層、五層、六層（部分）、七層、十層歸新星投資所有；余下一（部分）、二、三、四、六（部分）、八、九層歸昌盛集團(tuán)所有；另外首層80%物業(yè)為小業(yè)主所有。

   2009年8月1日，廣東海印永業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司與廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽署了《中華廣場(chǎng)合作經(jīng)營(yíng)合同》，合作及經(jīng)營(yíng)期限為14年，前兩年的年租金為1.32億元。

商場(chǎng)內(nèi)部

   根據(jù)協(xié)議，海印股份參與經(jīng)營(yíng)的為興盛地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的中華廣場(chǎng)部分物業(yè)，總面積為5.83萬平方米。合作經(jīng)營(yíng)期內(nèi)第一年、第二年海印股份向廣州興盛每月支付合作經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1100萬元，從第三年開始合作經(jīng)營(yíng)費(fèi)用在上一年度的基礎(chǔ)上按3.25%的比例遞增。

   此消息一出街，立刻引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。畢竟中華廣場(chǎng)之前的年租金僅為1.1億元左右，海印股份所給出的租金價(jià)格較原本高出25%—30%，如何在同一物業(yè)上實(shí)現(xiàn)租金的大幅提升，業(yè)內(nèi)表示非常期待。

   隨后，海印股份對(duì)項(xiàng)目重新改造和重新招商，進(jìn)行一系列大刀闊斧的調(diào)整。首先在3樓引進(jìn)百佳（百佳永輝）旗下的高端超市Taste，并在旁邊開出1700多平方米的迪士尼廣場(chǎng)；接著將6樓打造成美食新天地，匯集眾多中高檔美食餐廳；在2樓則引進(jìn)了百麗綜合店、絲芙蘭SEPHORA、意大利女裝DAZZLE、Bossini Style、香港品牌CMYK、hello kitty等57個(gè)品牌，其中H&M、OVS、Breads Butter、CMYK四個(gè)品牌店在當(dāng)時(shí)均為首次進(jìn)入廣州。

百佳永輝TASTE超市

   通過調(diào)整，海印股份發(fā)布該項(xiàng)目業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)稱，截至2010年5月20日，已簽約商戶210家，出租面積5.54萬平方米，租賃期限從三年到十三年不等，未來年租金漲幅從5%-8%不等。預(yù)計(jì)項(xiàng)目年收入約為1.5億元。

   如此算來，雙方合作應(yīng)為2023年才到期，而海印選擇現(xiàn)在退出，足足比合同提前了4年。

   廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、廣東省餐飲服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)資深副會(huì)長(zhǎng)兼商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)榮譽(yù)主席、第一商業(yè)網(wǎng)董事長(zhǎng)黃華軍認(rèn)為，海印股份這一決定既在意料之外，又在情理之中。

   “畢竟，廣州現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境與十年前不可同日而語。十年前，海印股份認(rèn)為1.32億的年租金是一個(gè)比較合理和能夠接受的價(jià)格，所以決定接手。然而，十年來，伴隨著廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量激增，中華廣場(chǎng)商圈自身也發(fā)生了變化，再加上品牌商家開業(yè)意愿下降，項(xiàng)目招商難度增加以及電商的沖擊……如此種種，海印股份必定承受了極大的租金壓力，現(xiàn)在及時(shí)放手無疑是一個(gè)明智的決定。”

美食新天地

   新星投資：只能對(duì)自持物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造

   隨著時(shí)間的推移，中華廣場(chǎng)設(shè)備老化、物權(quán)不集中造成的問題開始逐漸浮出水面。

   “十年來，以設(shè)備改造、宣傳推廣為例，做為業(yè)主的新星投資與同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的租賃方海印集團(tuán)立足點(diǎn)和利益明顯不一，一些必要的日常工作只能擱淺，造成商場(chǎng)客流與去年同期相比有3%--5%的下滑，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也不甚理想，有些樓層甚至出現(xiàn)了多個(gè)店鋪空置�！敝腥A廣場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人竇懷山感到非常惋惜。

位于四樓的空鋪

   “對(duì)中華廣場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們作為業(yè)主方，看在眼里，急在心里，但我們沒辦法，只能做好自己，對(duì)自持的部分物業(yè)進(jìn)行調(diào)整升級(jí)�！� 

   據(jù)了解，近年來，新星投資對(duì)商場(chǎng)負(fù)一層?xùn)|通道部分商鋪面積重新規(guī)劃，拓寬通道，對(duì)五樓中華百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)種調(diào)整、對(duì)七樓美食城公共餐區(qū)進(jìn)行縮減，重新提檔空間裝修等，進(jìn)一步改善了經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

   在商場(chǎng)整體客流不理想的情況下，中華百貨會(huì)員消費(fèi)占比始終逐年增長(zhǎng)，會(huì)員人數(shù)達(dá)17萬，五層的黃金珠寶區(qū)及童裝區(qū)為本商圈唯一品牌集中地，很受周邊消費(fèi)者的歡迎。

   此外，新星投資每年還自主組織6-8場(chǎng)大中型推廣營(yíng)銷活動(dòng)，努力維持著中華廣場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)。

中華百貨

   合作經(jīng)營(yíng)：投資2.8億三年完成改造

   新星投資此次出手，與昌盛集團(tuán)“再續(xù)前緣”，拿下絕大部分的中華廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，出于何種考慮？

   “首先是我們的上級(jí)集團(tuán)要求屬下公司擴(kuò)大、拓展新的業(yè)務(wù)；再者就是我們對(duì)中華廣場(chǎng)的發(fā)展前景有信心。作為區(qū)域內(nèi)唯一的大型購(gòu)物中心，中華廣場(chǎng)為地鐵上蓋物業(yè)，周邊聚集醫(yī)院、學(xué)校、政府機(jī)構(gòu)以及中華國(guó)際中心入駐的世界500強(qiáng)、國(guó)內(nèi)知名公司高級(jí)白領(lǐng)，還有鄰近的老城區(qū)居民，都是中高收入群體。如果統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，愿意投入資金，按照市場(chǎng)化招商、宣傳、運(yùn)營(yíng)，目標(biāo)客群不可能舍近而求遠(yuǎn)，一定更希望就近來中華廣場(chǎng)消費(fèi)。” 竇懷山表示。

   因此，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，利益一致的中華廣場(chǎng)兩大業(yè)主一拍即合。值得注意的是，有別于之前海印股份的純租金“二房東”模式，新星投資與昌盛集團(tuán)此次將采取合作分成模式。

七樓美食城

   據(jù)透露，新星投資將計(jì)劃投入2.8億元進(jìn)行升級(jí)改造，用三年時(shí)間改善中華廣場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)。

   一是明晰定位，將中華廣場(chǎng)重新定位為“區(qū)域型中高端休閑購(gòu)物中心”，依托傳統(tǒng)老城區(qū)獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，通過整體大規(guī)模提檔改造，打造新亮點(diǎn)，改造成全業(yè)態(tài)、時(shí)尚的“老廣州的新中心”。

   二是提檔升級(jí)，改造將以漸進(jìn)式推進(jìn)，承諾一年一改觀，三年時(shí)間展現(xiàn)全新面貌。

   建筑設(shè)計(jì)：用專業(yè)的手法創(chuàng)造出具備功能及美感的商業(yè)空間，打造流量入口；重新規(guī)劃MD動(dòng)線及商品品類區(qū)塊劃分，讓每一條動(dòng)線都能讓每一個(gè)商鋪得到完美展現(xiàn)。

   形象改造：重新設(shè)計(jì)中華廣場(chǎng)的整體VI形象，在戶外北廣場(chǎng)配合商場(chǎng)新形象增設(shè)大型標(biāo)志性裝飾，設(shè)置景觀音樂噴泉，為市民打造休閑生活空間。

   工程改造：一是動(dòng)線調(diào)整，打造負(fù)一層“B中心”和二樓“L中心”雙中心，重新規(guī)劃各樓層客流動(dòng)線，實(shí)現(xiàn)空間的價(jià)值最大化；二是調(diào)整自動(dòng)扶梯，暢通垂直客流動(dòng)線；三是擴(kuò)大部分公共空間，提升舒適度；四是重點(diǎn)優(yōu)化改造空調(diào)設(shè)備、通風(fēng)、隔熱系統(tǒng)，平衡室溫，實(shí)現(xiàn)舒適節(jié)能；五是洗手間等升級(jí)改造，增加兒童洗手間，母嬰室，優(yōu)化服務(wù)設(shè)施。

   提升服務(wù)：一是建立全新中華廣場(chǎng)會(huì)員服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)智能化系統(tǒng)升級(jí)；二是搭建動(dòng)態(tài)客流信息收集系統(tǒng)，各主入口、梯間設(shè)置客流統(tǒng)計(jì)設(shè)備；三是加裝店鋪銷售統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，及時(shí)掌握店鋪實(shí)際銷售情況，協(xié)助租戶改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

   此外，商場(chǎng)還會(huì)加強(qiáng)宣傳推廣力度，保持商場(chǎng)的曝光度，并聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的行業(yè)資深人員，提升招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)力。

   商場(chǎng)改造期間，對(duì)尚未到期的商戶有何影響？對(duì)此，竇懷山表示，對(duì)轉(zhuǎn)簽商戶履行原正常合同義務(wù)，在改造期內(nèi)盡量保護(hù)商戶的利益，并承諾改造成功后，老商戶享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。“像百佳永輝TASTE、中華電影城、H&M等門店我們之前都有接觸過，他們都很支持商場(chǎng)升級(jí)改造工作，也很期待看到一個(gè)全新的中華廣場(chǎng)�！保ㄎ�/吳婕秋）