這一次新型冠狀肺炎疫情高發(fā)時(shí)期，恰逢傳統(tǒng)消費(fèi)旺季的中國(guó)農(nóng)歷春節(jié)。隨著疫情的發(fā)展防控進(jìn)入“嚴(yán)防死守”狀態(tài)，群眾大幅減少外出聚集,街頭人流量急劇減少。對(duì)“客流即生命”的實(shí)體零售商業(yè)而言仿佛進(jìn)入“冬眠”狀態(tài)。

   面對(duì)客流空白的疫情期，作為零售商業(yè)載體的商業(yè)地產(chǎn)如何度過(guò)“冬眠期”？商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)將采取什么方式、措施提升人氣，恢復(fù)消費(fèi)信心？從這次疫情中如何改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，使之具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力？

   減免租金，攜手共渡“冬眠期”

   1月28日萬(wàn)達(dá)宣布將對(duì)全國(guó)323個(gè)購(gòu)物中心實(shí)行從1月25日至2月29日，為期36天的租金及物業(yè)費(fèi)全免政策；預(yù)計(jì)減免租金額度達(dá)30億元~40億元；

   龍湖集團(tuán)在1月30日宣布，對(duì)旗下商場(chǎng)的所有商戶，2020年1月25日（農(nóng)歷大年初一）至2020年3月31日期間，租金費(fèi)用（含物管費(fèi)、推廣費(fèi)）全部減半。

   華潤(rùn)置地宣布，全國(guó)各商業(yè)項(xiàng)目(包括萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象匯、五彩城、鳳凰匯)所有店鋪免除2020年1月25日至2020年2月9日(年初一至十六)期間租金。

   據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了幾大頭部商管企業(yè)外，截至2月4日全國(guó)累計(jì)已有超過(guò)200個(gè)購(gòu)物中心先后宣布對(duì)品牌商戶提供不同程度的租金減免政策。

   58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示：“疫情對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響頗為明顯�！币咔槠陂g線下人氣急劇下降造成商戶收入的銳減，更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響則體現(xiàn)在中小商場(chǎng)后續(xù)經(jīng)營(yíng)困難不斷增加，導(dǎo)致未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也將面臨挑戰(zhàn)。

   張波指出不少商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方紛紛出臺(tái)減免租金的措施，一方面可以配合政府的疫情防治部署，減少商戶開業(yè)量，延遲相關(guān)從業(yè)人群回崗時(shí)間，達(dá)到最大限度減少人員流動(dòng)的目的；另一方面通過(guò)補(bǔ)貼也可以有效穩(wěn)定商戶的心態(tài)，尤其是針對(duì)中小商戶在面臨經(jīng)營(yíng)收入銳減的狀況下，更是會(huì)起到重要作用。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)無(wú)疑意味著業(yè)績(jī)和資金壓力，需求后續(xù)通過(guò)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)、提升效率等方式進(jìn)行彌補(bǔ)。

   對(duì)于租金減免的問(wèn)題，太古地產(chǎn)留意到今年春節(jié)長(zhǎng)假期間各商場(chǎng)的客流受疫情影響而急劇減少，對(duì)于在重大危機(jī)時(shí)期支持租戶，會(huì)借鑒過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，向租戶予以適當(dāng)?shù)膮f(xié)助。公司經(jīng)研究已制訂春節(jié)期間根據(jù)不同租戶業(yè)態(tài)和需求提供相應(yīng)的租金減免方案，具體的細(xì)節(jié)已在跟租戶溝通。

   經(jīng)歷過(guò)香港2003年的SARS疫情，太古地產(chǎn)表示積累了很多的經(jīng)驗(yàn)。遇到這次的疫情，公司迅速建立一些響應(yīng)機(jī)制和應(yīng)急的預(yù)案，根據(jù)疫情的發(fā)展，及政府出臺(tái)的最新的政策，及時(shí)去調(diào)整措施。

   具體舉措包括：旗下各項(xiàng)目立即啟動(dòng)了最高等級(jí)的應(yīng)急預(yù)案，提高商場(chǎng)內(nèi)各公共區(qū)域的深度清潔與消毒頻次，取消了近期大型公眾慶�；顒�(dòng)，在商場(chǎng)入口開展體溫測(cè)量工作，調(diào)整商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間，允許租戶根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況靈活安排營(yíng)業(yè)時(shí)間等。

   記者發(fā)現(xiàn)，這次疫情的影響下有商鋪減租說(shuō)法多，而辦公樓減租說(shuō)法少的現(xiàn)象。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，是因?yàn)樯啼佒苯邮艿搅舜汗?jié)商業(yè)零售降溫的影響了，而辦公本身不屬于公共場(chǎng)所，對(duì)于損失的衡量是很模糊的，但商鋪商業(yè)廣場(chǎng)是公共場(chǎng)所，更容易衡量。而且商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)降租的標(biāo)準(zhǔn)多少不應(yīng)盲目攀比，應(yīng)以企業(yè)實(shí)際為準(zhǔn)。

   危機(jī)并存，做好持久備戰(zhàn)

   此次商業(yè)地產(chǎn)集體減租行動(dòng)，雖然是顧全大局的義舉，但商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者方面在思考，減租金將會(huì)對(duì)這些企業(yè)營(yíng)收帶來(lái)多大的影響？未來(lái)將采取什么方式、措施提升人氣，恢復(fù)消費(fèi)信心？如何進(jìn)一步改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，使之具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

   張宸豪指出商業(yè)地產(chǎn)受疫情的影響取決于疫情持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短。如果在3月內(nèi)能夠全面解決，那帶來(lái)的影響則是不大，消費(fèi)者外出消費(fèi)的信心恢復(fù)隨著疫情的結(jié)束而逐漸增多。如果疫情需要等待季節(jié)與氣候的轉(zhuǎn)變延續(xù)到夏季的話，那對(duì)實(shí)體商業(yè)的打擊是的非常大的，因?yàn)榧词挂咔榈靡越鉀Q，但是人們外出消費(fèi)的信心與習(xí)慣的回調(diào)還是會(huì)有一定的滯后。

   太古地產(chǎn)表示疫情當(dāng)前，當(dāng)下工作的重中之重是保障旗下項(xiàng)目防控病毒和有條件運(yùn)營(yíng)，因商場(chǎng)作為公共場(chǎng)所，其正常營(yíng)業(yè)也是社會(huì)秩序穩(wěn)定運(yùn)行的重要一環(huán)。為了這個(gè)目標(biāo)，太古地產(chǎn)的員工都堅(jiān)守自己的工作崗位，以實(shí)際行動(dòng)積極承擔(dān)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。

   張宸豪認(rèn)為其中影響最大的是以下這些行業(yè)與業(yè)態(tài)：聚眾型的消費(fèi)場(chǎng)所如旅游業(yè)、酒店業(yè)、主題樂(lè)園、兒童游樂(lè)等因無(wú)法轉(zhuǎn)移到線上經(jīng)營(yíng)，需要面臨較長(zhǎng)一段時(shí)間的寒冬。此外，還有蒸發(fā)的電影票房、無(wú)人問(wèn)津的零售店鋪、被迫停課的才藝培訓(xùn)，充足準(zhǔn)備迎接春節(jié)紅利卻連日歇業(yè)的餐飲最是元?dú)獯髠�——人工照付，食材�?bào)廢，不少商家都在擔(dān)憂自我的生死存亡。

   近日，廣東省餐飲服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱：廣東餐飲協(xié)會(huì)）為了解新型肺炎疫情對(duì)廣東省餐飲行業(yè)的影響，做了一個(gè)問(wèn)卷調(diào)查，收集企業(yè)困難和訴求。

   根據(jù)廣東餐飲協(xié)會(huì)的報(bào)告，“春節(jié)期間30%的持續(xù)營(yíng)業(yè)的企業(yè)同比營(yíng)收下降5成以上，其中30%的企業(yè)收入幾乎為0；參與調(diào)查的正餐類企業(yè)同比宴席減收達(dá)2億元之多；絕大部分企業(yè)面臨租金、人工、能耗、稅收等多重成本壓力，客流、現(xiàn)金流嚴(yán)重不足的困境如無(wú)法得到及時(shí)緩解，將在1-2月內(nèi)引發(fā)閉店潮�！�

   在接下來(lái)這一年里，是否能恢復(fù)信心、繼續(xù)拓展等，又將關(guān)系到商場(chǎng)的實(shí)際招商及運(yùn)營(yíng)情況。張宸豪指出眼下商場(chǎng)仍需要依賴線下人流，疫情過(guò)后人們習(xí)慣選擇電商消費(fèi)將是大概率趨勢(shì)，一方面需要通過(guò)降低租金來(lái)保障開業(yè)，另一方面又要重振消費(fèi)者信心、想方設(shè)法提高到店客流，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)財(cái)政支出上的巨大負(fù)擔(dān)。因此，短時(shí)間內(nèi)，從零售終端觸發(fā)、對(duì)商家、對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者以及相關(guān)服務(wù)供應(yīng)商等都受到疫情一連串的影響。

   開放式建筑或是新機(jī)會(huì)？

   時(shí)勢(shì)造英雄，2003年SARS造就了阿里巴巴和京東兩大網(wǎng)絡(luò)零售巨頭，催生了電商時(shí)代。

   2003年5月10日，淘寶上線了，打開頁(yè)面醒目地寫著：“紀(jì)念在‘非典’時(shí)期辛勤工作的人們。”那時(shí)阿里巴巴的業(yè)務(wù)主要是to B，馬云敏銳地覺(jué)察到，網(wǎng)絡(luò)零售將成為人們的剛需。

   那么同2003年SARS時(shí)期相比，現(xiàn)在疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)環(huán)境發(fā)生了怎樣的變化？

   張宸豪說(shuō)：“如果僅僅是說(shuō)網(wǎng)購(gòu)、外賣這些行為，現(xiàn)在相比2003年來(lái)說(shuō)要成熟多了�！蓖�2003年非典時(shí)期相比，這次疫情的特點(diǎn)是高傳播率及高潛伏率，加上現(xiàn)代的信息，惶恐不安的情緒使得人們足不出戶，消費(fèi)方式只能是通過(guò)線上平臺(tái)。當(dāng)年沒(méi)有統(tǒng)一制服的外賣小哥，也沒(méi)有快遞到家的零食。

   而今天互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代作用不僅于此，有了是科技帶來(lái)的變化與影響 ，機(jī)器人送餐、生鮮電商、線上課堂、數(shù)字博物館、網(wǎng)絡(luò)端電影首映等等都在更新迭代，非剛需型消費(fèi)紛紛通過(guò)數(shù)字化技術(shù)的實(shí)現(xiàn)來(lái)滿足人們，線上消費(fèi)環(huán)境無(wú)所不在。線下消費(fèi)減少，但是也要清楚地認(rèn)識(shí)到2003年的人口流動(dòng)性并沒(méi)有現(xiàn)在這么大，所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是一加一減的。

   疫情不僅對(duì)消費(fèi)行為產(chǎn)生了重大影響，也對(duì)商業(yè)模式、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)一步產(chǎn)生影響，可以預(yù)見的是，無(wú)人零售迎來(lái)巨大機(jī)遇、社區(qū)商業(yè)再遇新契機(jī)、線上線下進(jìn)一步融合，而伴隨5G的到來(lái)，或許會(huì)有更多新領(lǐng)域得到迅速發(fā)展。

   對(duì)此，張波表示贊同，他指出要重視線上商業(yè)的重要性，尤其是線下和線上打通將是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的重要方向。由于5G的發(fā)展，未來(lái)萬(wàn)物互聯(lián)也為商業(yè)地產(chǎn)線上化提供更多機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)雖然短期依然面臨困境，但長(zhǎng)期來(lái)看無(wú)疑有著廣闊發(fā)展前景。

   經(jīng)歷這場(chǎng)疫情后，商場(chǎng)應(yīng)該主動(dòng)出擊，引領(lǐng)一種消費(fèi)趨勢(shì)——居家消費(fèi)，畢竟這是在短期之內(nèi)一定要面對(duì)的，張宸豪告訴記者。

   商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)更主動(dòng)更積極去面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，而不是以很被動(dòng)思維的去執(zhí)行一些東西，轉(zhuǎn)變自己的經(jīng)營(yíng)思路。張宸豪表示首先商場(chǎng)和貨品將分為就近剛需和遠(yuǎn)端彈性需求兩類，第一類是鎖定周邊一公里的人群，主要針對(duì)這些人的日常必需品，貨品做到供應(yīng)充足，保證線下購(gòu)買便利性，同時(shí)商場(chǎng)這段期間也要建議消費(fèi)者采用不到店的購(gòu)買途徑，來(lái)幫助他們緩解在商場(chǎng)內(nèi)受到感染的幾率，也是為了降低商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

   針對(duì)一些遠(yuǎn)端客戶，以及不是急需的服飾類、鐘表珠寶、化妝品類，這一類的彈性需求零售品的關(guān)注點(diǎn)被疫情所轉(zhuǎn)移，在未來(lái)兩三個(gè)月的時(shí)間里銷售數(shù)量會(huì)大幅下滑。商場(chǎng)也應(yīng)盡快建議由這些商家跟客戶之間通過(guò)微信、快遞來(lái)運(yùn)輸。

   對(duì)居家消費(fèi)的推廣方式也可以很多樣，商場(chǎng)可以去推出一些線上專題，比如家居用品的一些促銷活動(dòng)，還有鼓勵(lì)人們?cè)诩一顒?dòng)。而對(duì)于在這一波浪潮中失利的傳統(tǒng)線下商家來(lái)說(shuō)，在真正意識(shí)到短板后需要思考其轉(zhuǎn)型之路，最快的轉(zhuǎn)型方式必定是投放外賣平臺(tái)、或者研發(fā)即食包裝作為零售。

   但“轉(zhuǎn)型”并非簡(jiǎn)單把商家的貨品照搬到電商平臺(tái)就能長(zhǎng)久，商場(chǎng)這一負(fù)責(zé)整合商家資源、搭建與消費(fèi)者緊密聯(lián)系的角色，應(yīng)當(dāng)成為協(xié)助商家轉(zhuǎn)型的引領(lǐng)者，利用其對(duì)消費(fèi)者和品牌的深刻認(rèn)知，通過(guò)線上場(chǎng)景這一“窗口”觸發(fā)消費(fèi)者找到最合適的產(chǎn)品，把稀缺的線下流量導(dǎo)入更多的線上貨場(chǎng)，線下口碑加上線上流量效應(yīng)，廣泛“吸粉”形成龐大的會(huì)員系統(tǒng)成為獨(dú)有的大數(shù)據(jù)庫(kù)，然后讓來(lái)自不同商家的產(chǎn)品再找到最合適的消費(fèi)者，這樣的運(yùn)營(yíng)思路更走得遠(yuǎn)。

  最后，商業(yè)場(chǎng)所也需通過(guò)調(diào)整自身硬件條件來(lái)適應(yīng)，譬如以后消費(fèi)者會(huì)考慮少去密閉場(chǎng)所，多到開放式街區(qū)，空氣流通能有效規(guī)避中央空調(diào)對(duì)病毒的傳播，反而成為先天優(yōu)勢(shì)。所以是不是可以在未來(lái)的商場(chǎng)中，更多考慮開放式建筑。