繼北京鳳凰匯購(gòu)物中心、北京華潤(rùn)五彩城后，華潤(rùn)置地旗下將再添一子。

   北京商報(bào)記者近日走訪北京銀座和諧廣場(chǎng)時(shí)獲悉，該項(xiàng)目已由華潤(rùn)置地接手。目前商場(chǎng)的超市已經(jīng)關(guān)閉，部分商戶也在陸續(xù)撤出。

   現(xiàn)階段來(lái)看，北京銀座和諧廣場(chǎng)想要在南城商業(yè)中博得關(guān)注仍有眾多難度，眾多新商業(yè)項(xiàng)目不斷崛起徒增競(jìng)爭(zhēng)壓力，所在地域的購(gòu)買力和購(gòu)買人群較為有限。

   分析認(rèn)為，新東家華潤(rùn)置地在運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心上已有成熟的案例，北京銀座和諧廣場(chǎng)可適當(dāng)復(fù)制，但仍需要根據(jù)區(qū)域條件量身定制。

   華潤(rùn)置地接手

   開(kāi)業(yè)三年多，北京銀座和諧廣場(chǎng)就落得個(gè)被接手的命運(yùn)。當(dāng)記者再次來(lái)到該商場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前地下一層的銀座超市已經(jīng)閉店，圍擋上貼有“超市升級(jí)改造，敬請(qǐng)期待”的標(biāo)識(shí)。周邊商戶表示，超市原本為銀座自營(yíng)超市，由于商場(chǎng)易主，超市品牌要換成永輝超市。此外，記者走訪時(shí)看到，其余樓層大部分商家都在正常營(yíng)業(yè)，受部分商戶撤店影響，眾多品牌商品都在打折出售。

   記者了解到，去年年底，北京銀座和諧廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方省商業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“魯商集團(tuán)”）與華潤(rùn)置地簽署了“北京銀座和諧廣場(chǎng)”項(xiàng)目委托管理協(xié)議。當(dāng)時(shí)，華潤(rùn)置地承諾將派出具有豐富經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)外商業(yè)設(shè)計(jì)與管理團(tuán)隊(duì)，基于北京銀座和諧廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展基礎(chǔ)，聚焦室內(nèi)精裝、品牌組合等，打造區(qū)域性標(biāo)桿項(xiàng)目。

   魯商集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)兼省文旅集團(tuán)董事長(zhǎng)高洪雷表示，此次北京銀座和諧廣場(chǎng)項(xiàng)目委托管理，是雙方第三次攜手。協(xié)議簽署后，希望項(xiàng)目導(dǎo)入華潤(rùn)先進(jìn)的商業(yè)模式、管理理念和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

   對(duì)于未來(lái)商場(chǎng)的發(fā)展方向，以及是否會(huì)引入永輝超市，記者多次致電華潤(rùn)置地北京公司，但一直未接通。同時(shí)，記者向華潤(rùn)置地的官方郵箱發(fā)送了采訪提綱，但截至發(fā)稿時(shí)間，也并未發(fā)送成功。

   公開(kāi)資料顯示，北京銀座和諧廣場(chǎng)是魯商集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體，于2016年9月開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)定位為社區(qū)型購(gòu)物中心。作為魯商集團(tuán)的“在京首店”，從2009年起，就已開(kāi)始運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，選擇該地區(qū)落戶，并于2011年奠基動(dòng)工。然而經(jīng)過(guò)多年的努力和投入，最后還是以項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓而告終。

   難以形成聚集效應(yīng)

   北京商報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，北京銀座和諧廣場(chǎng)體量較大，包括地下三層到地上七層。內(nèi)部不管是餐飲品牌、服裝品牌，還是各類品牌等都相對(duì)齊全，還有迪卡儂、影院等可以滿足各類消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)。但記者此前多次走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，僅限于餐飲和兒童專區(qū)的周末客流量較為可觀，其他時(shí)間段并不樂(lè)觀。

   與此同時(shí)，交通是北京銀座和諧廣場(chǎng)另一個(gè)短板。北京銀座和諧廣場(chǎng)位于京港澳高速與萬(wàn)豐路交會(huì)處東北角，雖然地處四環(huán)路內(nèi)，又緊鄰京港澳高速，方便自駕出行。實(shí)際上，北京銀座和諧廣場(chǎng)的地理位置對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)并不友好，需要下穿高速路，且距離最近的地鐵站步行要接近10分鐘。不僅如此，商場(chǎng)地處豐臺(tái)和海淀兩區(qū)交界，附近的居民區(qū)也大多在1公里以外，步行到達(dá)較為困難。

   此外，除了交通問(wèn)題，北京銀座和諧廣場(chǎng)所在位置較為孤立，廣場(chǎng)周邊空曠，無(wú)法與其他商場(chǎng)相互引流，形成集聚效應(yīng)。

   北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)剛開(kāi)業(yè)時(shí)，在銀座和諧廣場(chǎng)周邊3公里的范圍內(nèi)，曾經(jīng)分布著十余家百貨、購(gòu)物中心，包括華堂商場(chǎng)豐臺(tái)北路店、上品折扣、新年華購(gòu)物中心、翠微百貨等。然而，從2018年開(kāi)始，隨著百貨行業(yè)開(kāi)始洗牌，華堂商場(chǎng)、新年華購(gòu)物中心、上品折扣等商場(chǎng)已經(jīng)相繼倒閉或轉(zhuǎn)型成為社區(qū)商業(yè)中心。

   緊接著，在2019年距離北京銀座和諧廣場(chǎng)1公里，經(jīng)由小商品批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型改造的月恒正大新生活廣場(chǎng)，也出現(xiàn)了商戶撤租，招商不利的情況。同年，北京銀座和諧廣場(chǎng)3公里外的新建商場(chǎng)，原定于引進(jìn)北京SKP，但最終也改名為華聯(lián)購(gòu)物中心，且至今仍未正式營(yíng)業(yè)。

   遭新商業(yè)項(xiàng)目擠壓

   實(shí)際上，北京銀座和諧廣場(chǎng)被華潤(rùn)置地接手也讓不少業(yè)內(nèi)人士比較看好，畢竟華潤(rùn)置地在北京共有兩個(gè)成熟的商業(yè)項(xiàng)目——北京鳳凰匯購(gòu)物中心以及北京華潤(rùn)五彩城。

   對(duì)此，北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)指出，總體來(lái)說(shuō)，北京銀座和諧廣場(chǎng)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓其實(shí)對(duì)兩個(gè)企業(yè)是雙贏的。對(duì)于華潤(rùn)來(lái)說(shuō)，通過(guò)項(xiàng)目的接手，可以拓展更多的品牌資源，同時(shí)也能擴(kuò)大其商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的實(shí)力。對(duì)于魯商集團(tuán)來(lái)說(shuō)，以它現(xiàn)在的資源和運(yùn)營(yíng)能力，想在一線城市做好商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)確實(shí)還有難度，與其承擔(dān)經(jīng)營(yíng)成本的壓力，還不如轉(zhuǎn)讓給經(jīng)驗(yàn)更豐富的團(tuán)隊(duì)。

   賴陽(yáng)表示，此前北京銀座和諧廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)一直不太理想，跟企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)能力有很大關(guān)系�！氨本┿y座和諧廣場(chǎng)還是傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)方魯商集團(tuán)主要以發(fā)展二線城市的商業(yè)為主。經(jīng)營(yíng)方缺少一線城市購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)能力和相應(yīng)的品牌資源，反觀華潤(rùn)置地則在經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心方面具有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)�！�

   “華潤(rùn)置地旗下購(gòu)物中心在全國(guó)已有多家，根據(jù)城市級(jí)別以及區(qū)域特點(diǎn)，建造出了既包括高端商場(chǎng)，又包括社區(qū)型商場(chǎng)的一套模版。因此，華潤(rùn)可以根據(jù)現(xiàn)有資源，按著現(xiàn)成運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的模版進(jìn)行一定的復(fù)制，再根據(jù)區(qū)域的條件，做一些定制化的改造，接手的難度不會(huì)太大�！辟囮�(yáng)進(jìn)一步解釋稱。

   同時(shí)，賴陽(yáng)認(rèn)為，華潤(rùn)置地想要經(jīng)營(yíng)好北京銀座和諧廣場(chǎng)的難度其實(shí)較大。該區(qū)域的購(gòu)買力和購(gòu)買人群有限，而周圍的大型商業(yè)項(xiàng)目也在不斷地增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增。目前南有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、永旺等大型商場(chǎng)，即將建成的麗澤商業(yè)區(qū)也會(huì)有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入駐。上述新的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)北京銀座和諧廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，存在不小的挑戰(zhàn)�！霸摰貐^(qū)人口密度不低，周圍商業(yè)項(xiàng)目與北京銀座和諧廣場(chǎng)有一定距離，還是給后者留出了發(fā)展空間。”

   對(duì)于未來(lái)商場(chǎng)應(yīng)如何發(fā)展，賴陽(yáng)表示，第一，還應(yīng)以社區(qū)生活中心為主，類似于北京華潤(rùn)五彩城的經(jīng)營(yíng)模式，增加更多的休閑、餐飲、文化等內(nèi)容。第二，更加注重品牌的引入。第三，就是往時(shí)尚化、藝術(shù)化方向發(fā)展，在這方面，運(yùn)營(yíng)方還應(yīng)有更深的探索和投入�！叭缃竦南�費(fèi)者對(duì)餐飲品牌的要求越來(lái)越高，所以僅復(fù)制華潤(rùn)五彩城遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在此基礎(chǔ)上應(yīng)做更多的嘗試和提升�！�