自2012年出現(xiàn)業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)開始，中國(guó)百貨業(yè)整體進(jìn)入業(yè)績(jī)下滑、相繼閉店的黑暗時(shí)期，全球多家知名百貨公司也都在縮減店鋪，如2018年，美國(guó)曾經(jīng)最大的百貨公司希爾斯百貨宣告破產(chǎn)。

    在全球百貨業(yè)暮氣藹藹的今天，北京SKP卻如同突破黑暗的利芒，多年一騎絕塵，蟬聯(lián)國(guó)內(nèi)百貨業(yè)績(jī)冠軍：

    2011年，憑借銷售額65億元成為中國(guó)內(nèi)地高端商場(chǎng)第一名，此后五年北京SKP一直穩(wěn)坐第一；

    2016年，北京SKP單店銷售實(shí)現(xiàn)96億元人民幣；

    2017年，銷售額達(dá)125億，已經(jīng)位列全球同業(yè)第二，僅次于Harrods；

    2018年，北京SKP實(shí)現(xiàn)135億人民幣銷售額；

    近日，英國(guó)建筑師事務(wù)所Sybarite與GlobalData共同發(fā)布的2019年最新研究報(bào)告顯示，中國(guó)奢侈品百貨北京skp坪效做到了冠絕亞洲，在全球僅次于擁有170年歷史的英國(guó)最成功奢侈品百貨Harrods。

    為什么在全球百貨業(yè)市場(chǎng)不景氣的情況下，北京SKP不受絲毫影響，逆流而上做到坪效全球第二呢？

    百貨衰落的原因

    首先來看百貨衰落的原因，不外乎兩點(diǎn)：外界沖擊與內(nèi)部運(yùn)營(yíng)。

    外界沖擊

    生活水平的提高、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展、消費(fèi)主力人群的更替直接反映為人們生活方式和需求的改變，從原先的單一基本需求演變?yōu)閭�(gè)性化多樣化需求。

    一方面，線上電商以突破地域限制、便捷、低價(jià)、多選擇性的購(gòu)物方式蠶食了大部分百貨客流，使百貨淪為電商的試衣間；另一方面，線下全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心以全新的購(gòu)物消費(fèi)方式滿足了消費(fèi)者親子、社交、體驗(yàn)等多種需求，使百貨在消費(fèi)者心中成為落伍過時(shí)的代名詞。

    內(nèi)部運(yùn)營(yíng)

    百貨聯(lián)營(yíng)模式具有較低的市場(chǎng)敏感度。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者需求開始發(fā)生翻天覆地變化，眾多百貨運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新遲滯，再加上傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)作缺少商品經(jīng)營(yíng)能力，客流被電商秒殺蠶食毋庸置疑。其次，受體量限制，百貨大多客流動(dòng)線、空間體驗(yàn)不友好，部分“破罐破摔”，硬件設(shè)施陳舊老化，自然失去人心。

    先天優(yōu)勢(shì) 緩解傷害沖擊

    北京SKP項(xiàng)目啟動(dòng)于2004年，正是國(guó)內(nèi)高端品牌消費(fèi)需求增長(zhǎng)迅猛時(shí)期，但可供奢侈品開店的場(chǎng)所極少，北京SKP的出現(xiàn)填補(bǔ)了高端品牌尋求適合場(chǎng)所的“空白”，奠定了北京SKP最高端奢侈品百貨的地位。電商的發(fā)展蠶食中低端百貨客流，但并未對(duì)高端奢侈品消費(fèi)者造成太大影響，線下奢侈品體驗(yàn)消費(fèi)仍舊是高端消費(fèi)者的主要購(gòu)物和生活方式。

    在地理位置上擁有得天獨(dú)厚的占地優(yōu)勢(shì)，北京SKP所在的大望路商圈是北京乃至中國(guó)的頂級(jí)商圈之一，周邊頂級(jí)寫字樓、公寓林立，匯聚了眾多世界級(jí)財(cái)團(tuán)與公司，聚集了來自各地的高端消費(fèi)者。

    從北京CBD交通路線來看，大望路商圈還吸納和阻截了很多前往國(guó)貿(mào)和雙井區(qū)域的消費(fèi)人群，影響力甚至輻射整個(gè)北方區(qū)域，這為北京SKP輸送了源源不斷的國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)消費(fèi)者。

    從發(fā)展角度看，中國(guó)近年經(jīng)濟(jì)實(shí)力崛起，國(guó)際地位不可小覷，瞄準(zhǔn)中國(guó)市場(chǎng)的廣闊潛力，大批國(guó)外奢侈品牌更愿意進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，更多境外游客傾向于中國(guó)游玩。在國(guó)家強(qiáng)力發(fā)展下，消費(fèi)主力千禧一代的民族意識(shí)和民族自信心也都在增強(qiáng)，他們擁有更大膽超前的消費(fèi)觀念，筆者認(rèn)為這也是影響中國(guó)市場(chǎng)奢侈品消費(fèi)回流、北京SKP業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的因素之一。

    后天奮進(jìn) 主動(dòng)加碼升級(jí)

    相比眾多百貨，北京SKP擁有獨(dú)到的先天優(yōu)勢(shì)，但天才如仲永，縱使基礎(chǔ)優(yōu)絕，最后也因沉溺現(xiàn)狀落得泯然眾人境地。北京SKP深知打鐵還需自身硬的道理，一直致力于走在國(guó)內(nèi)百貨升級(jí)改造的前沿。

    硬件優(yōu)化

    經(jīng)營(yíng)十幾年的老牌百貨最直觀的硬傷就是設(shè)施陳舊老化，自2014年北京SKP就開始了抽絲剝繭式的逐層重裝升級(jí)，先后創(chuàng)造了4F高端女鞋沙龍專區(qū)、全新打造了男士時(shí)尚生活目的地—2F樓層等。在長(zhǎng)達(dá)6年的升級(jí)優(yōu)化中，北京SKP累計(jì)投入資金高達(dá)十幾億元人民幣，從視覺、聽覺、嗅覺等全方位多角度，重新塑造了一個(gè)世界級(jí)的時(shí)尚生活目的地。

    調(diào)整業(yè)態(tài)

    定位為高端奢侈品商場(chǎng)的北京SKP一直在“沒有最高只有更高”的道路上探索追求。18萬平方米的空間里幾乎容納了所有中國(guó)知名高端品牌，眾多獨(dú)家入駐品牌，包括多個(gè)首次進(jìn)入中國(guó)的奢侈品品牌，但其仍在不斷引入全新時(shí)尚奢侈品牌，調(diào)整品牌業(yè)態(tài)，如2019年4月引進(jìn)的中國(guó)首店STUDIO TOMBOY等。此外，為了保持商場(chǎng)業(yè)態(tài)和調(diào)性的統(tǒng)一，北京SKP將奢侈品進(jìn)行男女裝分層，并對(duì)美妝部進(jìn)行了統(tǒng)一的風(fēng)格裝修。

    體驗(yàn)營(yíng)銷

    數(shù)據(jù)顯示，如今奢侈品消費(fèi)的平均年齡已經(jīng)從48歲降到34歲，并繼續(xù)朝年輕化趨勢(shì)發(fā)展。隨著消費(fèi)主力千禧一代品味的提升和逐漸掌握消費(fèi)能力，奢侈品承載的文化、內(nèi)涵、體驗(yàn)被更加重視。北京SKP就是最早加碼體驗(yàn)消費(fèi)的奢侈品商場(chǎng)，在商場(chǎng)中庭舉辦快閃營(yíng)銷、藝術(shù)展，推出主題營(yíng)銷區(qū)域，更新商場(chǎng)櫥窗的創(chuàng)意布置、邀請(qǐng)明星活動(dòng)推廣以及推出自有時(shí)尚雜志。另外北京SKP還別出心裁的將餐飲與服裝店用水幕隔離，既解決了餐飲味道飄散問題又別有一番風(fēng)趣。

    差異布局

    高端人群的消費(fèi)分級(jí)倒逼零售業(yè)開辟能夠滿足高端、個(gè)性、小眾化需求的店鋪模式，源于歐洲的集合多品牌、品味高端的買手店在中國(guó)開始受到青睞。2014年開始，北京SKP就著手招募培養(yǎng)品牌買手、視覺陳列等相關(guān)人才，組建零售、采購(gòu)團(tuán)隊(duì)，并在去年全面實(shí)施布局了買手店，轉(zhuǎn)變?yōu)榧婢咧睜I(yíng)采購(gòu)模式的精品百貨公司。每年在全球直接采購(gòu)超過超過500個(gè)品牌的時(shí)尚設(shè)計(jì)師品牌，成功創(chuàng)造了SKP差異化的時(shí)尚生態(tài)。

    最后，我們回到關(guān)鍵點(diǎn)坪效二字，坪效的定義是每平方米可以產(chǎn)出的營(yíng)業(yè)額，北京SKP的零售業(yè)態(tài)占比高達(dá)87%，餐飲和其他占比較低，這也是北京SKP坪效高的原因之一。反觀行業(yè)，如何對(duì)體驗(yàn)和效率進(jìn)行平衡，在有限的空間里更大程度地滿足消費(fèi)者和品牌的需求，才是奢侈品商場(chǎng)乃至所有的購(gòu)物中心所面臨最大的挑戰(zhàn)。

    北京SKP占據(jù)了“天時(shí)地利人和”，也生動(dòng)地為商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者詮釋了“成功在于經(jīng)營(yíng)”這句話的涵義，但筆者認(rèn)為這些分析仍不足以解釋創(chuàng)下諸多歷史性記錄的“SKP現(xiàn)象”。

    據(jù)悉在北京SKP、西安SKP 之后，其還將繼續(xù)創(chuàng)新實(shí)踐布局更多SKP，審視中國(guó)市場(chǎng)，能夠?yàn)镾KP提供足夠消費(fèi)人群和購(gòu)買力支撐的城市放眼可見。何處布局，布局之后SKP又會(huì)怎樣延續(xù)百貨神話，實(shí)在令人浮想聯(lián)翩。