“3個(gè)月9天后，今天11點(diǎn)1分到達(dá)武漢，很激動(dòng)。致敬武漢：英雄的城市！致敬武漢人民：英雄的人民�！边@是孫宏斌在武漢解禁當(dāng)天發(fā)在朋友圈中的一段感慨。

　　武漢大學(xué)畢業(yè)的孫宏斌繼續(xù)書寫著他與這座城市的故事，在“云招商大會(huì)”上，融創(chuàng)中國聯(lián)手武漢地產(chǎn)集團(tuán)與黃陂區(qū)簽約“融創(chuàng)·武地·長江文旅城”建設(shè)合作協(xié)議。

　　而在緊鄰湖北的重慶，融創(chuàng)也加快了擴(kuò)張的步伐，以7524.78萬元現(xiàn)金代價(jià)從重慶百貨手中拿下了重慶北部新區(qū)大竹林項(xiàng)目8宗地塊剩余權(quán)益。

　　大竹林命運(yùn)流轉(zhuǎn)

　　據(jù)重慶百貨大樓股份有限公司公告披露，董事會(huì)已經(jīng)審議通過《關(guān)于轉(zhuǎn)讓重慶遠(yuǎn)溪物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)的議案》，宣布遠(yuǎn)溪物業(yè)100%股權(quán)按7524.78萬元的價(jià)格，協(xié)議轉(zhuǎn)讓給重慶遠(yuǎn)沖實(shí)業(yè)有限公司，對(duì)方同時(shí)全額承接遠(yuǎn)溪物業(yè)全部負(fù)債9.27億元。

　　據(jù)了解，重慶遠(yuǎn)溪物業(yè)管理有限公司的主要資產(chǎn)為大竹林項(xiàng)目30.905%土地權(quán)益。受讓方重慶遠(yuǎn)沖實(shí)業(yè)有限公司為融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司全資子公司，目前擁有大竹林項(xiàng)目8宗土地69.095%權(quán)益。

　　起初，這個(gè)地塊由重慶百貨大股東重慶商社，在2012年4月通過3家旗下公司以14.77億元獲得。其中，上市平臺(tái)重慶百貨支付3.72億元，商社汽貿(mào)支付9879.87萬元，雙方共持有該地塊30.905%權(quán)益，另一家公司中天實(shí)業(yè)持有剩余69.095%。

　　然而，重慶商社因?yàn)榛旄暮娃D(zhuǎn)型聚焦主業(yè)的原因，在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌中天實(shí)業(yè)所有股權(quán)，并在2017年3月14日成功轉(zhuǎn)讓中天實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)和全部債權(quán)予協(xié)信集團(tuán)，成交價(jià)為15.53億元。

　　后續(xù)，融創(chuàng)在2019年3月收購協(xié)信手上69.095%權(quán)益，成功入主地塊。而本次交易完成后，融創(chuàng)將擁有大竹林項(xiàng)目全部權(quán)益。

　　據(jù)悉，大竹林項(xiàng)目位于重慶市北部新區(qū)大竹林組團(tuán)，合共八宗地塊，土地面積為24.44萬平方米，系文化娛樂、商業(yè)金融業(yè)用地。

　　重慶百貨為了更好地將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，與子公司商社汽貿(mào)有限公司將所持有的大竹林項(xiàng)目30.905%土地權(quán)益以8.84億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)溪物業(yè)，而遠(yuǎn)溪物業(yè)同樣為重慶百貨子公司。

　　同時(shí)，重慶百貨將遠(yuǎn)溪物業(yè)100%股權(quán)在重慶聯(lián)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓，最后買家就是融創(chuàng)。

　　融創(chuàng)在2019年有3個(gè)城市銷售金額超300億元，重慶則是第一重倉區(qū)域。該公司2019年財(cái)報(bào)披露，其在重慶擁有1849.18萬平方米全口徑土地儲(chǔ)備，以及1281.92萬平方米權(quán)益土地儲(chǔ)備，此次完成收購后將進(jìn)一步增加權(quán)益比例。

　　不僅如此，孫宏斌在兩年前還把算盤打在了重慶另一家千億房企金科身上，試圖成為公司的大股東。

　　百貨公司土地賬本

　　重慶百貨出讓土地的原因，與不久前的混改有關(guān)。

　　重慶百貨大股東重慶商社（集團(tuán)）有限公司在4月初宣布，完成增資引入天津物美和步步高零售的工商變更登記。

　　轉(zhuǎn)讓完成后，商社集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)由重慶市國資委持有100%股權(quán)變更為重慶市國資委持股45%、天津物美持股45%、步步高零售持股10%。

　　引入物美與步步高后，重慶百貨需要借助外部力量聚焦新零售百貨轉(zhuǎn)型，類似大竹林項(xiàng)目的大體量開發(fā)，或許將不再是上市公司業(yè)務(wù)方向之一，通過轉(zhuǎn)讓減輕負(fù)債及回籠部分現(xiàn)金是一種不錯(cuò)的辦法。

　　值得注意的是，重慶百貨在拿下地塊數(shù)年間并未進(jìn)行任何開發(fā)或開盤工作。截至重慶百貨2019年中報(bào)，大竹林項(xiàng)目仍處在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，尚未辦理施工許可證。

　　這么多年來未曾開發(fā)的地塊，重慶百貨僅持有便獲得了不小的盈利。

　　以重慶百貨及商社汽貿(mào)合計(jì)4.71億元土地成本計(jì)算，最后以7524.78萬元現(xiàn)金以及9.27億元負(fù)債代價(jià)成功出讓，撇除銀行利息及相關(guān)稅款前提下，重慶百貨這宗買賣非常劃算。

　　雖然土地升值讓重慶百貨獲得了不少利潤空間，不過據(jù)重慶華康資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司評(píng)估報(bào)告顯示披露，此次轉(zhuǎn)讓價(jià)格更傾向于平價(jià)出讓，并未實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，7524.13萬元價(jià)格僅高于評(píng)估價(jià)格0.65萬元。

　　有業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，不少國有百貨公司持有的土地或物業(yè)，成為房企熱衷的并購標(biāo)的。而這種百貨公司相關(guān)資產(chǎn)大多都很不錯(cuò)，并沒有完全釋放土地價(jià)值。

　　從大股東重慶商社掛牌轉(zhuǎn)讓中天實(shí)業(yè)予協(xié)信集團(tuán)，再由融創(chuàng)買入，兩者都是在重慶地產(chǎn)業(yè)內(nèi)頗具規(guī)模的房企。

　　重慶百貨并未在財(cái)報(bào)中直接披露目前所持有的項(xiàng)目或是土地，但仍可以發(fā)現(xiàn)其持有部分物業(yè)。以兩江新區(qū)新溉路開發(fā)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目將投資開發(fā)公寓用于對(duì)外銷售，建筑總面積65645.97平方米，項(xiàng)目投資總額5.41億元。

　　除了重慶百貨外，寶能在去年末多次增持南寧百貨，一度威脅到了大股東的位置。南寧百貨近年來虧損頻頻，最誘人的資產(chǎn)是位于城市商圈核心地段的數(shù)宗物業(yè)。

　　這些核心地段自持項(xiàng)目在上市公司報(bào)表中，稱為土地使用權(quán)的無形資產(chǎn)，在房價(jià)高速上漲過程中被嚴(yán)重低估。

　　2015年5月，南寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于舊百貨大樓片區(qū)區(qū)項(xiàng)目國有土地上房屋征收預(yù)公告》中，擬向南寧百貨征收其持有的部分物業(yè)。如按南寧政府提供的安置費(fèi)計(jì)算，南寧百貨物業(yè)資產(chǎn)實(shí)際價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過報(bào)表中的賬面價(jià)值。

　　以南寧市國土資源局2017年4月因建設(shè)地鐵而征收的329.52平方米土地為例，南寧市政府補(bǔ)償金合計(jì)993.18萬元，而被征收土地賬面價(jià)值合計(jì)63.48萬元，補(bǔ)償收益合計(jì)929.70萬元，賬面價(jià)值不到補(bǔ)償金的零頭。

　　RET睿意德上海公司總經(jīng)理周長青則認(rèn)為，房企想要收購百貨公司或是超市，也有部分原因在于他們想配置不同資產(chǎn)，以及構(gòu)建自己在商業(yè)地產(chǎn)中的優(yōu)勢(shì)。