珠江新城高德置地

本網(wǎng)訊 （第一商業(yè)網(wǎng)記者 吳婕秋3月29日廣州報道）高德置地的老板蘇萌一貫低調(diào)，再加上與媒體“絕緣”，外界對其知之甚少。但提起其在寸土寸金的珠江新城打造的92萬平方米高德置地廣場，相信大家并不陌生。
    近日，這個廣州目前最大的商業(yè)地產(chǎn)項目傳出自營西蒙百貨的消息在業(yè)內(nèi)再掀波瀾。畢竟，在目前國內(nèi)百貨業(yè)前景尚不樂觀的市況下，自營百貨無異于一招險棋，在很大程度上考驗著地產(chǎn)商的勇氣和營運能力。
    低成本進入
    “高德置地算是廣州較早進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商之一，早期的低成本拿地為日后發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)�！币粯I(yè)內(nèi)資深人士透露。
    高德置地前身是廣州市明和高盛投資有限公司，2003年注冊資本金為1000萬元，2006年注冊資本變更為3000萬元后，于同年下半年將公司更名為高德置地，旗下包括廣州市明和實業(yè)有限公司、廣州市高盛創(chuàng)世文化傳播有限公司、廣州市高盛物業(yè)發(fā)展有限公司在內(nèi)三家子公司。
    早在上個世紀90年代，珠江新城剛剛開始由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市經(jīng)濟，蘇萌便看中該位置，向當時獵德村的村民租了一大片地用來搭建商業(yè)項目。據(jù)稱，明和高盛最初打造的是美居中心A、B、C、D、E座，除E座是承租某大型超市之外，其余均為城中村宅基地“臨建—租賃”合作模式。
    1997年，明和高盛投資建設(shè)了位于體育西路的高盛大廈。2001年，明和高盛經(jīng)營管理面積27.7萬平方米花花世界購物中心。2002年,明和高盛開始了高德置地廣場項目。
    正是靠著在那些租來的土地上的商業(yè)運作，蘇萌完成了資金的積累。在2011年的福布斯中國富豪榜榜單上，蘇萌以53.7億人民幣的身家位居第193位。
   “高德置地進駐的地塊都相當優(yōu)質(zhì)，”一位不愿意透露姓名的行內(nèi)資深人士表示，高德置地進駐的地塊有三種類型，一是選擇在核心CBD地段，如珠江新城；二是城市副中心，如花花世界、長興高德匯等；三是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，如蘿崗科學城。
    據(jù)統(tǒng)計，高德置地目前正在營運和開發(fā)的物業(yè)建筑超過200萬平方米，包括CBD綜合性建筑群——廣州高德置地廣場、杭州高德置地廣場，主題式購物中心——高德美居，社區(qū)型購物中心——高德匯，以及高德兒童城等項目。

    自營高端百貨
    廣州高德置地廣場位于廣州CBD城市中軸線，該項目整體總建筑面積92萬平方米，其中購物中心近23萬平方米，劃分為春、夏、秋、冬四個部分。2010年12月29日，購物中心“春•夏”開業(yè)，風尚廣百、吉之島、蘇寧精品店、小Q反斗城等已進駐。
    按照最初的規(guī)劃，“冬”主題商場商業(yè)面積為100,164平方米， 商業(yè)定位為高消費人群、國際一線服裝服飾旗艦店、國際頂級品牌旗艦店，由高端百貨、精品超市、藝術(shù)館、影院、VIP會所組合而成。
    不過，對外招高端百貨顯然并不容易。
    據(jù)知情人士透露，在春、夏商場招商的時候，高德置地就曾經(jīng)和百盛、銀泰都洽談過，最終出于穩(wěn)妥的考慮還是選擇了本土的廣百。“廣州本土的高端百貨屈指可數(shù)，友誼已經(jīng)進駐了珠江新城西塔，別的高端外地百貨到廣州能否存活，大家的心里都沒有底，組建自營百貨或許是個出路�！�
    易城中國廣州分公司總經(jīng)理胡裕豪在微博上表示，高德置地自營百貨除了百貨能夠獲得大量現(xiàn)金，可以變相融資外，大概也因為招商環(huán)境比較嚴峻才不得以為之。
    西蒙百貨招商資料顯示，廣州西蒙百貨有限公司隸屬于高德置地控股有限公司，目前，西蒙百貨籌備當中的有三個店，分別是珠江新城店、奧體新城店、科學城店。西蒙百貨珠江新城店位于廣州高德置地“冬”商場。內(nèi)高四層的西蒙百貨除了常態(tài)的化妝品、男女服飾品牌布局外，三樓將打造成新興亞洲設(shè)計師專區(qū)。據(jù)記者了解，西蒙百貨珠江新城店有望在今年開業(yè)。
    不過值得注意的是，高德置地自營百貨“西蒙百貨”與全美最大的商業(yè)地產(chǎn)運營商和北美最大的零售地產(chǎn)上市公司“西蒙地產(chǎn)集團”重名，難免有“傍名牌”之嫌，與當初高德置地采用“高盛”名字打響公司招牌的手法如出一轍。
   “西蒙在業(yè)內(nèi)擁有很強的知名度和品牌號召力，高德置地采用這個名字，能夠快速提高知名度，有利于在消費者心中樹立起高端百貨的形象，在招商上也有所幫助。”一業(yè)內(nèi)人士評論道。

    品牌、人才成制約
    事實上，地產(chǎn)商進入百貨業(yè)不乏成功案例，如天河城集團當年組建天貿(mào)南大百貨、新光地產(chǎn)旗下的新光百貨、新星實業(yè)公司旗下的中華百貨以及萬達集團旗下的萬千百貨等都是其中的表率。
   “地產(chǎn)商自營百貨，最大的優(yōu)勢就是資本實力雄厚、地理位置優(yōu)越�！睆V東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰表示，在珠江新城商圈，友誼國金店、廣百高德置地店均屬租賃模式，高德置地打造西蒙百貨，在節(jié)省物業(yè)成本的同時商業(yè)回報也更加豐厚。
    然而，在開店成本不斷上升、大規(guī)模低價促銷和網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊下，國內(nèi)百貨業(yè)早已感受到陣陣寒意。
    根據(jù)莫尼塔2012年2月消費類行業(yè)調(diào)研報告顯示，一月份百貨商場調(diào)研反饋總體上弱于十二月份，莫尼塔草根調(diào)研的完成指數(shù)從十二月的18%下降至-20%。僅有20%左右的百貨商場表示銷售超過預期，約有42%的百貨商場反映銷售未達到預期。
    行業(yè)環(huán)境不容樂觀，高端品牌的招商也是擺在西蒙百貨面前一道難解的題。
    黃文杰認為，西蒙百貨定位高端，但商業(yè)高端品牌事實上非常有限，而且高端品牌進入一個城市，要考量的因素很多，比如城市經(jīng)濟發(fā)展水平、居民人均消費能力及消費習慣、城市商圈發(fā)展狀況以及主商圈的城市幅射范圍、城市高端商業(yè)物業(yè)狀況、高端商業(yè)招商及運營團隊能力等，一般不會輕易進入。
廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶也表示，從現(xiàn)在的市場情形看，整個珠江新城的商業(yè)還處于培育期，商業(yè)氛圍的打造還有一個漫長的過程，而且每個商業(yè)項目必須具有區(qū)域集體意識，如果單一發(fā)展危險系數(shù)很高。
    同時，王先慶認為，在本土百貨業(yè)普遍缺少自有品牌商品、自采自營能力以及經(jīng)營人才來源稀缺的情形下，從經(jīng)營模式、商品品類到發(fā)展思路，同質(zhì)化都難以避免。盡管西蒙百貨推出新興亞洲設(shè)計師專區(qū)頗有新意，但高端定位與設(shè)計師個人風格能否相容，還有待市場的檢驗。
    此外，高德置地集團內(nèi)部人員流動過于頻繁也為業(yè)界所詬病�！懊谰又行暮蜕虡I(yè)項目的很多舊臣都走了，廣場的招商物業(yè)、設(shè)計、工程部也換了好幾批。”一位曾就職于高德置地的業(yè)內(nèi)人士表示：“在同工不同酬、外聘專家多等多重因素的影響下，員工覺得難有個人發(fā)展空間，人才流失率自然就高了�！�