本網(wǎng)訊（第一商業(yè)網(wǎng)記者婉兒6月5日廣州報(bào)道）“新國(guó)五條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨持續(xù)調(diào)整，必將催熱商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在投資者、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者為泡沫而隱憂的背景下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該采取怎樣的運(yùn)營(yíng)模式？在電商和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，傳統(tǒng)商業(yè)如何才能找到一條持續(xù)發(fā)展之路？商業(yè)開(kāi)發(fā)如何選擇最具成長(zhǎng)潛力的城市、新興區(qū)域？商業(yè)地產(chǎn)如何面臨資金壓力大、短期效益下滑、招商運(yùn)營(yíng)難、專業(yè)人才匱乏等一系列難題。

       6月5日，由奧園集團(tuán)主辦的“暢享新商業(yè)地產(chǎn)”——奧園集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)商暨業(yè)精英高峰論壇在廣州舉行。與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者、業(yè)界精英針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景、商業(yè)地產(chǎn)新運(yùn)營(yíng)模式等話題進(jìn)行深入探討，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸的突破提供了路徑。

        四大產(chǎn)品線入市 打造“體驗(yàn)式”新商業(yè)特色

      “奧園近年來(lái)秉持商住雙線發(fā)展戰(zhàn)略，專注開(kāi)發(fā)大中型商業(yè)MALL、主題及社區(qū)配套商業(yè)街、高端商業(yè)公寓寫字樓、養(yǎng)生商業(yè)四大產(chǎn)品線。公司更加關(guān)注支持銷售商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念，致力打造“體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)”、“體驗(yàn)式商業(yè)服務(wù)”以及“養(yǎng)生商業(yè)”等新商業(yè)特色，將逐步建立有奧園特色的商業(yè)品牌，這僅是奧園商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)的開(kāi)始。”奧園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠先生在會(huì)上表示。

奧園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠

        隨著消費(fèi)需求的不斷發(fā)展升級(jí)，尤其是電商的迅猛發(fā)展，體驗(yàn)式消費(fèi)已成為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的命脈。體驗(yàn)式商業(yè)主要以美食餐飲、溜冰場(chǎng)、健身會(huì)館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗(yàn)、電影院、兒童游藝、休閑娛樂(lè)和購(gòu)物等業(yè)態(tài)體現(xiàn)。2012年12月開(kāi)幕的廣州奧園廣場(chǎng)，96%的開(kāi)業(yè)率，日均2萬(wàn)客流，ZARA、H&M、華潤(rùn)萬(wàn)家、星美影院、悠悠堂、稻香等百家知名品牌集聚奧園廣場(chǎng)，成功踐行了體驗(yàn)式商業(yè)；2012年12月奧園以34億底價(jià)摘得廣州地王——奧園城市天地，毗領(lǐng)長(zhǎng)隆國(guó)家級(jí)5A景區(qū)，打造的華南首席商業(yè)娛樂(lè)旗艦，匯聚時(shí)尚天地、兒童天地、休閑娛樂(lè)天地三大主題天地；奧園養(yǎng)生城酒店、奧園高爾夫酒店、南沙海景城、金莎廣場(chǎng)、奧園廣場(chǎng)、奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)、奧園城市天地、奧園都會(huì)廣場(chǎng)、沈陽(yáng)奧園會(huì)展廣場(chǎng)、株洲奧園廣場(chǎng)等項(xiàng)目也將成為體驗(yàn)式商業(yè)的踐行者。

奧園集團(tuán)副總裁王曙煜

      在會(huì)上，奧園集團(tuán)副總裁王曙煜透露，奧園在廣州、重慶、沈陽(yáng)、株洲等地推出多個(gè)商住雙線項(xiàng)目，至今開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目累計(jì)17個(gè)，商業(yè)面積達(dá)150多萬(wàn)平方米，未來(lái)計(jì)劃將商業(yè)比重提升至40%比例。

    中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)首席專家禹來(lái)

        商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) 購(gòu)物中心二分之一現(xiàn)象

       近年來(lái)，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為房企轉(zhuǎn)型的目標(biāo)，商業(yè)地產(chǎn)投資增速非常快，2008年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資比例保持15%增長(zhǎng)，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到30%，高于房地產(chǎn)平均投資增速水平。購(gòu)物中心增長(zhǎng)數(shù)量，2011年開(kāi)始每年進(jìn)入市場(chǎng)高達(dá)300家。中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)首席專家禹來(lái)表示，增速原因是開(kāi)發(fā)商加大商業(yè)地產(chǎn)投資，以及土地出讓政策包括城市規(guī)劃的現(xiàn)狀所造成的。

        對(duì)于大型購(gòu)物中心項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)，在十年前，禹來(lái)就曾預(yù)測(cè)將會(huì)呈現(xiàn)購(gòu)物中心二分之一現(xiàn)象，他指出全國(guó)購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)工率只有一半，順利完工的又有二分之一根本無(wú)法開(kāi)業(yè)，就算能成功開(kāi)業(yè)也有二分之一項(xiàng)目是經(jīng)營(yíng)不善，換言之，中國(guó)購(gòu)物中心成功率大概只有八分之一，而這八分之一的購(gòu)物中心將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了無(wú)窮的利益。

        他認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)需要具備三個(gè)條件，第一是可行的盈利模式，來(lái)解決現(xiàn)金流的問(wèn)題，第二是現(xiàn)金流對(duì)于目前的大多數(shù)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，主要就是解決租售結(jié)合的問(wèn)題；第三是持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，解決房地產(chǎn)周期性問(wèn)題。

        禹來(lái)指出，按照目前的趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)總體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)；而對(duì)單個(gè)企業(yè)來(lái)講，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)行政策來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是必然選擇，不管選擇什么樣的轉(zhuǎn)型方式，規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)較優(yōu)的資產(chǎn)負(fù)債率租售收入比例，是回避周期性的生存發(fā)展之道。