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正佳為何要做“正佳百貨”？
時(shí)間:2007-05-08來源:第一商業(yè)網(wǎng)
作者:黃華軍
| 在李穗生、徐旭峰、曾衛(wèi)等人看來，2007年的“五一”黃金周還可以悠閑幾天，但下一個(gè)“十一”長假期，或許會(huì)讓他們忙得不可開交。
有消息說，亞洲單體面積最大的SHOPPINGMALL正佳廣場(chǎng)，正密鑼緊鼓籌備屬于自己的一間百貨公司——正佳百貨，由正佳廣場(chǎng)副總裁李穗生掛帥親征，李的老部下——曾在天河城百貨策劃部、皮具部等多個(gè)部門任職經(jīng)理的徐旭峰以及先后在中華廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)負(fù)責(zé)租賃事務(wù)的曾衛(wèi)等人輔佐其右。 李是今年3月份才從正佳的近鄰——天河城過檔而來，是這家號(hào)稱“中國最成功的購物中心”的開發(fā)商——天河城集團(tuán)的副總裁。1996年2月9日，由其任職總經(jīng)理的天貿(mào)南方大廈開張，標(biāo)志著天河城開業(yè)。11年來，天貿(mào)南大（現(xiàn)名天河城百貨）單店銷售額穩(wěn)居廣州大百貨三甲之列，其毛利率、純利潤之長期高企，持續(xù)強(qiáng)勁的盈利能力成為廣東乃至中國百貨業(yè)罕見范例。 此前正佳廣場(chǎng)已入駐廣州友誼商店、季后風(fēng)（LiLy Store生活館）兩間百貨型態(tài)的主力店和次主力店，如果消息屬實(shí)，那么正佳廣場(chǎng)將是廣東第一家擁有三間百貨公司的購物中心。然則，此舉對(duì)正佳今后的發(fā)展是利是弊？是“三個(gè)和尚沒水喝”，還是三人為眾，“眾人拾柴火焰高”？值得同行思考。 依筆者愚見，正佳百貨出世，短期或有陣痛，長遠(yuǎn)看從提升廣場(chǎng)租值、消化場(chǎng)內(nèi)外富余的租戶資源、回籠資金卻是利好。理由有三； 一是廣場(chǎng)總體走高的客流趨勢(shì)，決定了正佳初步具備了調(diào)整租戶組合、優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)的主動(dòng)權(quán)。2005年1月15日開張以來，隨著各個(gè)功能元素配置的不斷完善，營銷推廣活動(dòng)不斷推陳出新，正佳廣場(chǎng)知名度大增、客流趨旺是個(gè)不爭的事實(shí)。特別是逢雙休日和節(jié)假日，上千個(gè)車位的停車場(chǎng)幾乎爆滿、餐飲、娛樂類項(xiàng)目人流爆棚已屬“家常便飯”。 盡管提袋率不高、零售弱、餐飲娛樂強(qiáng)，依然是正佳目前亟待破解的難題，但穩(wěn)定可觀的客流增長，為正佳下一步調(diào)整租戶組合、優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，累積了與租戶談判對(duì)話的底氣和話語權(quán)。 況且，渠道有限供應(yīng)無限，當(dāng)今經(jīng)銷商隊(duì)伍中能夠單門獨(dú)戶租賃店鋪的比例，絕低于進(jìn)入百貨公司開設(shè)專柜或代銷聯(lián)營的比例，因而，結(jié)合調(diào)整優(yōu)化的思路，既消化場(chǎng)內(nèi)原有租戶的富余資源，又吸收社會(huì)新鮮血液，創(chuàng)設(shè)一條自身掌控的百貨公司通路，未嘗不是一箭雙雕的做法。 二是廣場(chǎng)先天龐大的體量，后天如迷宮般的設(shè)計(jì)，恰好為正佳百貨實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營、實(shí)現(xiàn)拾遺補(bǔ)缺提供了可轉(zhuǎn)圜的余地和空間。 早在由正大佳景入主正佳廣場(chǎng)的十多年前，“正佳百貨”已是一張含金量頗高的，由當(dāng)時(shí)國家批出的中外合資百貨業(yè)牌照。正佳廣場(chǎng)易主復(fù)工后，在確立主力百貨店的時(shí)候，亦曾有過利用此牌照和別人合資或自己開設(shè)百貨店的動(dòng)議。時(shí)隔數(shù)載后舊事重提，一方面是基于上述消化和吸收新舊租戶資源，強(qiáng)化場(chǎng)內(nèi)零售功能的考慮，另一方面，經(jīng)過開業(yè)兩年多以來的摸索，正佳發(fā)現(xiàn)，龐大的體量，后天如迷宮般的設(shè)計(jì)，加上早期開業(yè)追求高出租率，致使場(chǎng)內(nèi)相當(dāng)多的非一線鋪位，功能重疊混亂，租戶易手頻繁，租值始終低迷。 正如當(dāng)初中華廣場(chǎng)將最難開掘的“不毛之地”交給中華百貨全盤打理一樣，今天正佳百貨的出現(xiàn)，動(dòng)機(jī)也許如出一轍——將場(chǎng)內(nèi)的死角位、邊角料、雞肋鋪，全部由開發(fā)商自建的百貨公司統(tǒng)一管理統(tǒng)一經(jīng)營起來，調(diào)整功能，重新布局，以提升全場(chǎng)商鋪價(jià)值，擴(kuò)大全場(chǎng)經(jīng)營輻射力，增強(qiáng)同層其他經(jīng)營者的信心。 據(jù)透露，未來的正佳百貨集中在廣場(chǎng)3-5層，總面積13000平方米左右，經(jīng)營位置呈離散狀，經(jīng)營內(nèi)容主體為婦幼用品、運(yùn)動(dòng)休閑系列及家居日用百貨超市。 從經(jīng)營內(nèi)容可以看出，正佳百貨刻意與場(chǎng)內(nèi)原有的兩大百貨公司實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營，強(qiáng)化突出某些品類，以形成自己的經(jīng)營特色。 在這一點(diǎn)上，對(duì)于當(dāng)年率領(lǐng)天貿(mào)南大創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，在與同城經(jīng)營的吉之島貼身廝殺中，琢磨出“一山藏二虎”蹊徑的李穗生來說，可謂駕輕就熟，交由他操盤正佳百貨自是再順理成章不過的事情。 三是正佳廣場(chǎng)自建百貨公司，等于多了一個(gè)現(xiàn)金回籠的“儲(chǔ)水罐”，多了一道應(yīng)對(duì)未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的“穩(wěn)壓槽”，同時(shí)，也多了一座歷練自身經(jīng)營隊(duì)伍的“練兵場(chǎng)”。 當(dāng)然，短期的陣痛動(dòng)蕩相信無法避免，更多的沖突矛盾估計(jì)會(huì)來自于內(nèi)部而非外部——廣場(chǎng)租賃團(tuán)隊(duì)和百貨公司招商團(tuán)隊(duì)，兩支息息相關(guān)然而卻是在不同的考核目標(biāo)指揮棒下運(yùn)作的隊(duì)伍，怎樣時(shí)刻保持順暢和諧的溝通合作，最終實(shí)現(xiàn)全場(chǎng)經(jīng)營效益的最大化？ 歡迎進(jìn)入論壇討論：正佳百貨，是否正逢佳時(shí)？ |
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