市場環(huán)境更成熟
    早在1996年，廣州就經(jīng)歷過第一次“北商洋店”浪潮的洗禮。以亞細亞（仟村百貨）、王府井百貨為代表的“北商”；以萬客隆、吉之島為代表的“洋店”紛紛大舉進入羊城。
   “不過當年的‘北商洋店’浪潮并沒有給廣州零售業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。王府井、仟村兩家大百貨的南下，除了給當時廣州百貨店的‘超生’熱潮火上澆油之外，并沒有帶來任何業(yè)態(tài)創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整的推力。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁向記者透露：“萬客隆、吉之島確實帶來了倉儲店和GMS兩種新興業(yè)態(tài)，但由于未能實現(xiàn)連鎖化擴張，市場沖擊力也有限，奉行單一百貨店路線的本土商家依然得以繼續(xù)占據(jù)商業(yè)舞臺的中心�！�
    “要在廣州站穩(wěn)腳跟，就必須對這個市場進行深入了解。我個人認為，創(chuàng)新和本土化做得最好的‘北商洋店’就是吉之島和王府井，這也是他們能‘存活’至今的原因�！� 太陽新天地購物中心董事總經(jīng)理楊軍艇表示。
    時光荏苒，如今廣州的商業(yè)環(huán)境早已不可同日而語。
    廣州城北，白云萬達廣場和上海綠地集團撐起一個以白云新城為中心的城北新商圈；城中，萬菱匯、太古匯、時尚天河均義無反顧“擠”進競爭白熱化的天河商圈；城南，隨著新火車站、亞運城相繼落成，沃爾瑪、中央百貨、萬達攜手本土商界精英先后圈地進駐。同時，大量令人眼前一亮的新品牌更是規(guī)模進駐羊城四面開花：TASTE超市、H＆M、ZARA、GUCCI、星期八小鎮(zhèn)……其中既有大幅擴充門店的國際一線奢侈品牌，也不乏國際快時尚領(lǐng)軍品牌。
   “廣州的商業(yè)格局發(fā)生翻天覆地的變化，我覺得首先是整個大環(huán)境不同，這個環(huán)境包括政策環(huán)境，比如亞運效應、國家十二五規(guī)劃把擴大內(nèi)需作為一個重點，還有我們的消費者、消費市場環(huán)境，包括品牌商和運營商所構(gòu)成的環(huán)境都和以前都大不相同，”楚睿商業(yè)董事長黃文杰分析道。“隨著年輕一代消費者品牌意識的提升，單店的單一的經(jīng)營已經(jīng)滿足不了消費者的需求，港資、外資、內(nèi)資各路資本紛紛進入，現(xiàn)在已經(jīng)向購物中心發(fā)展，再向商圈發(fā)展，市場相對成熟度比較高�！�
    重視消費者需求
    去年12月17日，總建筑面積達18萬平方米的廣州白云萬達廣場商業(yè)部分以令人驚嘆的“萬達速度”，僅僅用了10個月就實現(xiàn)了滿鋪開業(yè)的目標，并帶來廣州多個“第一”。據(jù)統(tǒng)計，開業(yè)僅5天，商場客流量就已經(jīng)超過了30萬人次。
   “新興的北商也好，洋店也好，你來到這里，你如何占據(jù)這個市場，就要根據(jù)當?shù)氐南�費習慣，進行你的業(yè)態(tài)的組合，進行你的品牌的搭配和設(shè)計，這樣的話，招商一點就沒有問題。”廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅認為：“最容易被開發(fā)商或者投資者忽略的就是三個字：消費者。忽略了消費者不重要，關(guān)鍵是忽略了消費者的需求，忽略了消費者的真實需求還不要緊，問題最大的是又忽略了消費者的消費行為習慣。”
    今年5月25日,香港太古地產(chǎn)進入中國內(nèi)地的第一個高端商業(yè)項目廣州太古匯在低調(diào)中試業(yè)。廣州最高端的購物中心是啥樣子？從太古匯的裝修就可見一斑，大廳視野開闊，沒有一根柱子，高檔的大理石地面，在負二層竟然有陽光照射在中庭的地板上，宛若天河的玻璃屋頂，四通八達的手扶梯下是美麗的燈光裝飾……
    “事實上，萬達和太古匯都有一個共同點，都是大手筆，不但反映在他們的裝修上，更反映在空間利用。我們本土的商家很實際，經(jīng)營場地都很實際，有一些很擠，能擠就擠。消費者很簡單，他們是很現(xiàn)實的，他們沒有什么忠誠度，哪里好他就去哪里，除了西邊之外，東中南北基本上人家整個都包圍了廣州，所以第二點值得我們學習的就是他的大氣，他對項目的投入，這個是值得本地學習的�！� 南豐匯廣州市展匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)總監(jiān)李善文如是說。
    力求差異化
    據(jù)統(tǒng)計，僅2010年內(nèi)，廣州零售業(yè)態(tài)新建成面積將超過120萬平方米，總投資額將超過180億元，該體量遠遠超過了廣州前５年新建商業(yè)面積的總和。
    然而廣州商業(yè)地產(chǎn)一片繁榮的背后，也不可避免地存在著隱憂。千店一面，定位雷同、招商品牌重疊率高、推廣方法、促銷活動千篇一律也被日漸精明的消費者所“詬病”。
“購物中心要吸引消費者，必須做好兩個關(guān)注�！睆V州市廣百股份有限公司副總經(jīng)理嚴盛華指出：“關(guān)注顧客即創(chuàng)造購物便利性、提升購物樂趣、滿足購物外需求、創(chuàng)新與全方位服務(wù)顧客。關(guān)注商戶即保持經(jīng)營主動權(quán)，實現(xiàn)良性經(jīng)營，與租戶共贏�！�
   “現(xiàn)在很多商家都走進了一個誤區(qū)，盲目為了錯位經(jīng)營而錯位經(jīng)營�！� 廣州雅卡投資管理有限公司董事長鄧國堅表示：“我們并不鼓勵商家這種做法，而是要求做到差異化。第一個是品牌方面的差異化，第二個是品質(zhì)差異化，還有售前、售中、售后差異化�！�
    “商業(yè)井噴的確對現(xiàn)有項目或者新進入項目都有較大的壓力，廣州市場不同香港，有很多外來消費者去支撐，廣州是一個相對穩(wěn)定市場，即使我們的消費零售總額仍然保持雙位數(shù)字的增長，如果招商方面視野不夠廣闊，缺乏新業(yè)態(tài)、新品牌，不去做差異化經(jīng)營，市場必然被分薄，甚至洗牌。”得勤（中國）咨詢地產(chǎn)及商業(yè)總監(jiān)陳震海顯然也持有同樣的觀點。