仲量聯(lián)行日前發(fā)布2018年第三季度報(bào)告。報(bào)告指出，回顧2018年第三季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，完成階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場(chǎng)成為需求增長點(diǎn)，零售商看好此類市區(qū)商場(chǎng)，進(jìn)駐意欲高于其他商場(chǎng)；新零售成為未來零售行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，繼續(xù)尋求在廣州開拓市場(chǎng)；本季度空置率持續(xù)降低，雖然租金增長幅度較小，但投資市場(chǎng)依然活躍。

    現(xiàn)狀：新零售在穗持續(xù)擴(kuò)張

    完成階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場(chǎng)成為需求增長點(diǎn)。本季度零售商對(duì)位于傳統(tǒng)商圈的商場(chǎng)需求平淡，但部分完成了階段性業(yè)態(tài)或定位調(diào)整的商場(chǎng)仍然有較高的吸納量。另一方面，得益于充足的客流量與不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市郊商場(chǎng)銷售業(yè)績良好，對(duì)零售商依然保持較高的吸引力。

    從行業(yè)分布來看，新零售成為未來零售行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，繼續(xù)尋求在廣州開拓市場(chǎng)部分。例如京東和悅舍合作，在番禺萬達(dá)廣場(chǎng)開了第一家線下體驗(yàn)店。另外，“網(wǎng)紅”店鋪依然存在較大的盈利空間，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的租賃需求。但傳統(tǒng)餐飲及服飾行業(yè)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)在持續(xù)了一段時(shí)間后，由于市場(chǎng)日漸趨于充分競(jìng)爭而導(dǎo)致利潤空間縮小，零售商的擴(kuò)張需求有所放緩。

    空置率持續(xù)降低。白云區(qū)一商場(chǎng)于本季度完成了約35%的業(yè)態(tài)調(diào)整，成功轉(zhuǎn)型為優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，為廣州新增10萬方米優(yōu)質(zhì)零售體量。

    本季度市區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較上季度下降 1.5%。特別是完成了階段性業(yè)態(tài)及定位調(diào)整的商戶，空置率大幅降低。市郊空置率小幅度上升，但總體來說，市郊的零售商場(chǎng)空置面積小，業(yè)主對(duì)未來租賃市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，選擇性挑選符合消費(fèi)者消費(fèi)偏好的品牌。

    租金增長幅度較小，投資市場(chǎng)依然活躍。本季度廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金增速較為緩慢，市郊由于商場(chǎng)密度較低，一站式消費(fèi)體驗(yàn)帶動(dòng)客流量，因此租金上漲幅度較大，但市場(chǎng)租金整體增長幅度仍較小。

    投資市場(chǎng)情緒依然活躍。雖然市場(chǎng)整體租金面臨增速放緩的預(yù)期沒有改變，但投資者對(duì)于位置優(yōu)良、經(jīng)營狀況良好的商場(chǎng)，或者未來具有發(fā)展和調(diào)整空間的項(xiàng)目依然保有樂觀的預(yù)期。

    未來：廣州購物中心租金上漲有限

    預(yù)期市場(chǎng)供求基本平衡，租金增長幅度較小。未來十二個(gè)月約有75萬平方米新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)進(jìn)入廣州市場(chǎng)，大部分將集中在郊區(qū)商圈。得益于周邊消費(fèi)者較強(qiáng)的消費(fèi)需求，市郊商場(chǎng)一直維持較好的開業(yè)率，因此新開的商場(chǎng)對(duì)市郊以及全市商場(chǎng)整體空置率的拉升影響較小。

    仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明預(yù)期，2018年末廣州全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率僅會(huì)有小幅度上升，2019年則會(huì)下降。新零售與精品超市等會(huì)繼續(xù)尋求擴(kuò)張，市場(chǎng)供求基本平衡。

    郭偉明預(yù)期租金增長主要來自市區(qū)表現(xiàn)良好和市郊具備客流量基礎(chǔ)的商場(chǎng)，傳統(tǒng)商圈內(nèi)較陳舊商場(chǎng)的租金有機(jī)會(huì)進(jìn)一步下降，因此全市整體租金上漲有限。