日前，第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部針對工業(yè)物流市場進(jìn)行跟蹤與分析，認(rèn)為深圳工業(yè)物業(yè)市場需求雖短期放緩，但受益于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有理由繼續(xù)看好其中長期市場。

   受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，工業(yè)物流市場需求放緩

   今年以來，工業(yè)物流市場需求釋放的速度有所放緩，廠房和倉庫（指普通倉，下同）市場的大面積租賃成交鮮見。需求放緩的同時，一向空置率較低的深圳廠房、倉庫市場空置率出現(xiàn)了小幅上升。2019年2季度，廠房物業(yè)的空置率上升至10%，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的空置率在今年2季度上升至3%，整體仍維持低位（詳見圖一）。

圖一：深圳廠房和高標(biāo)倉空置率走勢

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部

   盡管深圳廠房物業(yè)幾乎無新增供應(yīng)，但整體市場存量較大，需求的放緩也導(dǎo)致租金上漲受阻，市場租金并未延續(xù)往年持續(xù)增長態(tài)勢，整體平均租金水平較為平緩，個別片區(qū)和項目甚至出現(xiàn)租金下調(diào)。

   據(jù)第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部研究數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年深圳廠房物業(yè)的平均租金錄得30.69元/㎡•月，與上年幾乎持平（詳見圖二）。

   相對于廠房市場，深圳高標(biāo)準(zhǔn)物流倉在過去一直都是“一庫難求”，但今年需求出現(xiàn)下滑情況，一些優(yōu)質(zhì)倉庫項目開始出現(xiàn)空置面積，整體租金價格相對于去年無明顯上漲，2019年第2季度錄得平均租金55元/㎡•月。

圖二：深圳各片區(qū)廠房租金情況

數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部

   受益于深圳良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，繼續(xù)看好工業(yè)物流市場中長期趨勢

   深圳是國內(nèi)典型的產(chǎn)業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)門類豐富、基礎(chǔ)雄厚、科技含金量高；綱領(lǐng)性文件也將為深圳產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展指明方向和帶來新的發(fā)展契機(jī)。

   今年年初發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略定位為建成世界新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。同時要求深圳繼續(xù)發(fā)揮作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)、全國性經(jīng)濟(jì)中心城市和國家創(chuàng)新型城市的引領(lǐng)作用，努力成為具有世界影響力的創(chuàng)新創(chuàng)意之都。

   最新的《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》提出將給予深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定的政策支持，包括發(fā)展5G、人工智能網(wǎng)絡(luò)空間科學(xué)與技術(shù)、生命信息與生物醫(yī)藥技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以及圍繞深圳建成國際科技信息中心、科技創(chuàng)新中心、綜合性國家科學(xué)中心等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。

   隨著戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，其產(chǎn)業(yè)鏈上各個環(huán)節(jié)容量擴(kuò)大，將會帶來不同類型產(chǎn)業(yè)物業(yè)空間需求的增長。

   2018年深圳第二產(chǎn)業(yè)增加值9961.95億元，增長9.3%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為41.1%。四大支柱產(chǎn)業(yè)中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值和物流業(yè)增加值分別為8296.63億元和2541.58億元。除了夯實支柱產(chǎn)業(yè)外，深圳也在大力育發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，2018年戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值合計9155.18億元，比上年增長9.1%，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重37.8%。

   在支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，深圳也是不遺余力。M0和W0用地的供應(yīng)，為產(chǎn)業(yè)和物流的發(fā)展拓展了物業(yè)空間，滿足產(chǎn)業(yè)升級對更高品質(zhì)物業(yè)的需求，提高了土地利用效率。

   《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》限制工改M0，并且對M1用地的開發(fā)提出要求，通過“工業(yè)上樓”的方式留住產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，尤其是高端制造環(huán)節(jié)。以此看來，未來深圳工業(yè)物業(yè)供應(yīng)會隨之增多，整體市場將會呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

   雖然當(dāng)前市場整體需求不旺，但部分行業(yè)的企業(yè)尋租仍表現(xiàn)積極。從第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部跟進(jìn)的客戶來看，來自國外的第三方物流、零售及來自國內(nèi)的智能制造等行業(yè)的租戶在深圳積極尋租合適的物業(yè)空間。從今年成交的案例可以看出，智能制造（上海賽凱智能）、機(jī)器人（北京梅卡曼德）以及部分行業(yè)小規(guī)模生產(chǎn)環(huán)節(jié)等在租賃市場表現(xiàn)仍較為活躍。

   受益粵港澳大灣區(qū)工業(yè)零售發(fā)展，物流地產(chǎn)需求將外溢

   物流需求與工業(yè)消費市場發(fā)展緊密相關(guān)，大灣區(qū)工業(yè)和零售業(yè)發(fā)展較快，促進(jìn)大量物流配送與倉儲需求的增長；同時，受益于大灣區(qū)良好的交通設(shè)施，物流地產(chǎn)發(fā)展迅速。

   對于深圳來說，高標(biāo)準(zhǔn)物流倉一直供應(yīng)稀缺，即便短期出現(xiàn)了空置，隨著市場的發(fā)展將很快被吸納。考慮土地利用效率的問題，深圳未來新增物流用地的可能性不大，因此，一部分需求靠存量的倉庫來滿足，另一部分需求將需要轉(zhuǎn)移到惠州、肇慶、江門等城市。