近日，戴德梁行發(fā)布了2020年廣州房地產(chǎn)市場回顧，并展望了2021年的發(fā)展趨勢。

  面對年初襲來的新冠疫情，廣州商辦市場在抵住了一季度的沖擊后，企穩(wěn)回暖，展現(xiàn)了強勁韌性。

  寫字樓市場方面，廣州牢守一線城市租金跌幅及空置率最低位。內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)主導(dǎo)市場，TMT和金融業(yè)為兩大需求動力。優(yōu)質(zhì)零售市場勢頭強勁，凈吸納量攀至歷史高峰，商業(yè)版圖繼續(xù)向非核心商圈外擴。而大宗交易額出現(xiàn)井噴式回升，在四大一線城市中唯一實現(xiàn)同比正增長，共錄得233億元，同比激增110%。展望2021年，寫字樓市場迎來供應(yīng)高峰，超120萬平方米的計劃供應(yīng)量或推高全市空置率。琶洲區(qū)域總部經(jīng)濟集聚效應(yīng)逐步凸顯，琶洲西區(qū)作為企業(yè)總部基地的地位將得到進(jìn)一步鞏固，有望成為華南地區(qū)成熟最快的CBD。

  甲級寫字樓市場

  跌宕之年牢守一線城市空置率最低位

  截至2020年第四季度，廣州甲級寫字樓市場空置率同比上升2.6個百分點至8.1%，為一線城市中最低。同時，廣州租金的跌幅也最小,僅同比下降5.4%至180.4元每月每平方米。年初受新冠疫情影響，企業(yè)租賃意愿減弱，退租和空置增加；下半年企業(yè)搬遷意愿逐步增強，業(yè)主普遍愿意提供更大的議價空間加速去化，多重因素刺激下市場活躍度有所上升。但是企業(yè)搬遷仍以成本控制為主要考慮。受疫情和整體經(jīng)濟環(huán)境影響，外資租戶活動有所放緩，年以內(nèi)資租戶主導(dǎo)市場需求。TMT和金融業(yè)為全年兩大主力需求來源，占比分別高達(dá)32%和25%。

  2020年全年共迎來3個甲級寫字樓項目入市，共計23.1萬平方米新供應(yīng)投入使用，推高總存量至518.7萬平方米。受供應(yīng)量增加、需求遭疫情拖累等因素綜合影響，空置率小幅攀升但仍處于10%之下的低位。

  2021：新增供應(yīng)達(dá)十年之最，琶洲有望成為華南成熟最快的CBD

  2021年，廣州甲級寫字樓市場計劃供應(yīng)量將達(dá)120.4萬平方米，為十年來之最，其中約七成位于琶洲，總量達(dá)83.5萬。預(yù)計全市空置率將推高，租金下調(diào)不可避免。盡管如此，新增供應(yīng)和租金的調(diào)整將激發(fā)新的租賃需求，帶動整體市場活躍。對此戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示，琶洲西區(qū)有望成為華南地區(qū)成熟最快的CBD。琶洲從2010年土地出讓開始，中間經(jīng)過快速建設(shè)發(fā)展，琶洲西區(qū)土地出讓基本完成。未來廣東省航運集團、三七互娛、名創(chuàng)優(yōu)品、丸美、海大等企業(yè)總部將聚集于此。CBD的成熟通常需要20年以上的發(fā)展期，但在升級規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)定位和政策利好加持下，琶洲未來可期。

  集聚效應(yīng)逐步凸顯，總部經(jīng)濟元年開啟

  同時值得關(guān)注的是，未來四年，廣州將迎來32棟總部自建的高端寫字樓物業(yè)入市，總面積約220.91萬平方米，約占全市供應(yīng)的70%。其中，實業(yè)總部占比最高，其次為TMT行業(yè)、金融總部、房地產(chǎn)及其它多元化行業(yè)總部。

  戴德梁行廣州公司寫字樓部主管及董事梁杰對此評價，鑒于總部物業(yè)基本落位于琶洲，總部經(jīng)濟將是區(qū)域未來發(fā)展的主要驅(qū)動力。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步聚集完善、商住配套的增加、城市更新的提速，辦公科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)載體將更為豐富�？偛宽椖繋�來的新增供應(yīng)將促進(jìn)科技企業(yè)搬遷聚集，加快區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級，總部經(jīng)濟集聚效應(yīng)逐步凸顯，琶洲西區(qū)作為企業(yè)總部基地的地位將得到進(jìn)一步鞏固。

  優(yōu)質(zhì)零售市場

  商業(yè)版圖外擴，凈吸納量攀至歷史高峰

  回顧2020全年，在度過前兩季度的低迷之后，隨著疫情的控制，廣州優(yōu)質(zhì)購物中心市場逐步回暖，展現(xiàn)強勁勢頭。在新增供應(yīng)達(dá)十年高峰至60.6萬平方米的情況下，吸納量同時攀升至54.6，亦達(dá)十年之最。新項目良好的招商進(jìn)展及年底前商家積極拓店擴張是實現(xiàn)吸納高峰的主因。截至第四季度，新增供應(yīng)量小幅推動空置率上升0.6個百分點至6.1%，全市租金結(jié)構(gòu)性同比下降3.6%。

  同時，優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)逐步向多元化發(fā)展，商業(yè)版圖持續(xù)外擴。全年錄得4個項目入市，除西灣悅匯城位于荔灣區(qū)之外，南崗萬達(dá)、番禺天河城、增城合生匯均位于黃埔、增城、南沙等外圍區(qū)域。非核心商圈占比已達(dá)整體存量的60%。

  戴德梁行研究院副院長、華南及華西區(qū)研究部主管張曉端介紹，新能源汽車、盲盒依然是線下開店的熱點領(lǐng)域。新能源車企積極布局熱門商圈的購物中心，其中不乏早已進(jìn)駐購物中心的造車新勢力以及新能源化轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)車企。與此同時，得益于Z世代愈發(fā)注重精神消費的需求，以盲盒為代表的潮流玩具也在快速擴張。受到疫情沖擊，快時尚品牌收縮線下店布局。另一方面，與快速輪轉(zhuǎn)的快時尚品牌相比，集合店匯集多個品牌、多個品類的產(chǎn)品，并結(jié)合咖啡、書吧等多元消費場景，提高了消費者購物體驗感，延長了消費時間，能更好滿足消費者的社交需求，漸成購物中心“新寵”。

  租金有望迎來增長

  2021年，廣州市場將新增51.9萬平方米優(yōu)質(zhì)購物中心，包括凱達(dá)爾印象城、星寰國際商業(yè)中心、新塘金珀天地等6個項目。隨著經(jīng)濟形勢逐步好轉(zhuǎn)，明年商業(yè)地產(chǎn)租金有望小幅增長。同時非核心商圈將成供應(yīng)主力，占比將一路走高，在2025年預(yù)計將升至66.5%。

  大宗交易市場

  優(yōu)質(zhì)投資機會入場，重回200億交易額時代

  2020年廣州大宗交易額出現(xiàn)井噴式回升，交易額在四大一線城市中唯一實現(xiàn)同比正增長。大宗交易金額共錄得233億元，同比激增110%；交易宗數(shù)從去年的16宗增加至今年的30宗。相對2019年，2020年的市場可供出售項目明顯增多，項目議價空間相對較大，更多優(yōu)質(zhì)投資機會的出現(xiàn)推動大宗交易金額重回200億時代。辦公類型交易仍占主導(dǎo)，占交易總額的46%；工業(yè)類型首次超越商業(yè)，成為第二大交易類型，主要受到黑石收購富力國際空港物流園70%股權(quán)的影響。

廣州大宗交易市場歷年交易總額

來源：戴德梁行資本市場部、Real Capital Analytics(RCA)

  第四季度交易額激增，大宗交易額錄得148.4億元，同比增長了433%，創(chuàng)下近5年來單季度交易額同比增幅之最。戴德梁行華中區(qū)資本市場部主管蘇儉婷表示，第四季度交易激增有多重原因： “三條紅線”下，年底開發(fā)商面臨資金需求和減低負(fù)債規(guī)模的壓力，相應(yīng)也提供了更大的議價空間；廣州的經(jīng)濟恢復(fù)向好，買家繼續(xù)看好本地市場。

2020年季度交易總額及同比增長率

來源：戴德梁行資本市場部、Real Capital Analytics(RCA)

  廣州擁有成熟且多元化的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及靈活而蓬勃的民營經(jīng)濟，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)包括汽車制造業(yè)、日化產(chǎn)品制造業(yè)等能快速轉(zhuǎn)型應(yīng)對疫情，投資者對市場信心恢復(fù)迅速。廣州本地買家更熟悉本地市場，也持續(xù)看好廣州發(fā)展，當(dāng)資產(chǎn)出現(xiàn)較為“實惠”的價格后便果斷出手，成為大宗交易市場的主力軍。

  大宗交易額持續(xù)上升 

  預(yù)計2021年，廣州的大宗交易額將持續(xù)上升。作為疫情中經(jīng)濟復(fù)蘇最好的城市之一，廣州經(jīng)濟發(fā)展韌性十足，將吸引越來越多國內(nèi)外的投資者關(guān)注。城市“大翻新”背景下，明年或迎來發(fā)展新機遇：琶洲、國際金融城初具雛形；全球交通樞紐建設(shè)進(jìn)一步推進(jìn)，包括廣州站以及廣州東站的升級改造；未來廣州將有超過300條城中村啟動城市更新改造，有望增加中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項目供應(yīng)，吸引更多高端產(chǎn)業(yè)向中心城區(qū)聚集。

  廣州新經(jīng)濟將在新一年乘風(fēng)破浪。本地國貨品牌蓬勃發(fā)展，新能源汽車、化妝品“網(wǎng)紅”、日化巨頭等持續(xù)引領(lǐng)廣州新經(jīng)濟發(fā)展，帶來零售商業(yè)的新動力；直播帶貨、在線教育/游戲、傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型、跨境電商等新經(jīng)濟將護(hù)航后疫情時代的廣州發(fā)展，進(jìn)一步刺激辦公自用、物流倉儲等相關(guān)物業(yè)類型的投資。