廣州正以多元化的生態(tài)及更優(yōu)化的空間布局，開啟新的發(fā)展篇章。在戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問部高級董事及主管邵豐看來，從產(chǎn)業(yè)、交通及居住的維度，廣州未來將擁抱四大趨勢，激活城市發(fā)展力。這四大趨勢，既是城市競爭力提升的新引擎，也是廣州實現(xiàn)華麗蛻變的王牌。“中改造”概念的興起將為城市更新貢獻(xiàn)哪些新的操作思路？廣佛同城不再“紙上談兵”？高鐵入城、站城一體化如何為區(qū)域發(fā)展賦能？新基建登上城市發(fā)展新風(fēng)口？戴德梁行對此進(jìn)行了深入解讀，為廣州煥發(fā)新活力把薪助火。

   “中改造”新思路：振興產(chǎn)業(yè)為核心

   一線城市新增土地資源稀缺，廣州順勢進(jìn)入舊改浪潮。隨著舊城改造過程中政府的深度參與，提出了“中改造”概念，為城市更新帶來了新的操作思路�！爸懈脑臁卑�含了舊有物業(yè)的拆除及片區(qū)的微改造，對區(qū)域老舊物業(yè)既有保留也有重建，目前主要聚焦在傳統(tǒng)城區(qū)，如越秀、荔灣及白云等。在改造類型上有片區(qū)性的如流花火車站、五羊新城及環(huán)市東片區(qū)改造，有街區(qū)性的如白云區(qū)遠(yuǎn)景路街區(qū)商業(yè)提升，也有針對個體項目的改造如南方大廈及白云國際會議中心等。

   “中改造”的興起，一方面源于“老城市新活力”的提出，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)城區(qū)巨大的改造空間。舊城區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，匯集了海量優(yōu)質(zhì)企業(yè)，醫(yī)療及教育資源集中，在各類城市綜合配套上，都表現(xiàn)拔尖。以越秀區(qū)為例，截至2020年二季度，越秀商圈甲級寫字樓存量約39萬平方米，在全市存量占比約7.7%。2018年至今，僅今年上半年有8.7萬平方米新增供應(yīng)，在該項目入市前，空置率常徘徊在6%以下。較低的空置率雖彰顯了商務(wù)區(qū)的穩(wěn)定，但又給優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐設(shè)置了“壁壘”。合理的新載體供應(yīng)，可刺激市場需求的釋放，為企業(yè)落戶及產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，提供充�？臻g。

   邵豐分享，新載體供應(yīng)是“中改造”的一大舉措。通過引進(jìn)新載體，來提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如商貿(mào)、金融及企業(yè)總部的發(fā)展。除此之外，“中改造”最顯著的一個特點是“去房地產(chǎn)化”。與舊村改造不同，“中改造”不再新增住宅，物業(yè)拆遷后只能原地還建，投資者無法通過房地產(chǎn)手段實現(xiàn)財務(wù)收益。未來新增載體局限于辦公及商業(yè)類型，倒逼開發(fā)者要在改造初期，即尋求產(chǎn)業(yè)發(fā)展、融資及財務(wù)平衡。從城市格局的發(fā)展上來看，除了聚焦“東拓”，積極打造珠江新城、琶洲及國際金融城構(gòu)筑的黃金三角區(qū)，并大力發(fā)展黃埔魚珠港，隨著“中改造”的推進(jìn)，西部區(qū)域的聯(lián)動也成為關(guān)鍵，如白鵝潭商務(wù)區(qū)的崛起，對未來城市的商務(wù)格局有重要意義，將為市場帶來新的投資機(jī)會。

   廣佛全域同城新突破：TOD引領(lǐng)發(fā)展

   廣佛同城概念最早于2006年提出，先后經(jīng)歷了政策落地、交通網(wǎng)絡(luò)的打造，即將以功能片區(qū)的聯(lián)動式發(fā)展，為這座“超級城市”帶來新突破。過去，兩個城市邊界存在“住宅+住宅”及“CBD+工廠”形態(tài)的發(fā)展癥結(jié)，為打破歷史遺留問題，“1+4”高質(zhì)量發(fā)展融合試驗區(qū)橫空而出，廣州首次將佛山三龍灣與南站各片區(qū)“同框”規(guī)劃，通過調(diào)整土規(guī)和控規(guī)，實現(xiàn)雙城全域?qū)�接，為跨市合作及發(fā)展打下夯實基礎(chǔ)。得益于此，三龍灣南海片區(qū)、荔灣-南海片區(qū)將是未來關(guān)注的重點。

   交通先行是推動兩地融合發(fā)展的重要手段，可高效集約開發(fā)土地并帶來可觀經(jīng)濟(jì)、社會效益的TOD模式，成為廣佛全域同城的重要抓手。TOD后發(fā)優(yōu)勢明顯，關(guān)鍵站點的發(fā)展，可為城市的“點”（個體項目）及“面”（片區(qū)）全面賦能，甚至有望成長為與CBD相媲美的商務(wù)新區(qū)。同時，軌道交通、城市基建密度的提升，將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)深度合作區(qū)的大量形成，在廣佛競合關(guān)系中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)分工，帶動區(qū)域發(fā)展。廣佛同城不僅是城市及空間上的同城，也是產(chǎn)業(yè)同城。

   城市新格局：高鐵入城，站城一體化

   高鐵入城、站城一體化成為廣州市內(nèi)高鐵發(fā)展及新格局形成的兩大趨勢。隨著廣州火車站及廣州東站改造的推進(jìn)，廣州城區(qū)將形成兩個中央車站，這類綜合交通樞紐站點周邊的物業(yè)，增值潛力巨大。過往高鐵片區(qū)的發(fā)展，忽視了站場與周邊一公里范圍內(nèi)區(qū)域的開發(fā)及融合，造成站場與城市發(fā)展上的割裂現(xiàn)象。不少站場在規(guī)劃上不完善，過站旅客出站后即到達(dá)大型廣場，缺乏商業(yè)物業(yè)、綜合體的消費“截流”，無法將海量客流轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)價值。高鐵樞紐4.0時代正當(dāng)時，站城一體化的優(yōu)化發(fā)展，摒棄了站前廣場載體，以辦公、酒店、商業(yè)、文化等商辦物業(yè)與綜合體的緊密開發(fā)取而代之，高度整合了城市空間與交通功能的聯(lián)系，使樞紐場所空間更人性化，為人口導(dǎo)入、土地價值提升及物業(yè)溢價插上騰飛的翅膀。

   在此趨勢下，以軌交為核心，通過地上、地下空間串聯(lián)，高效貫通站點周邊1公里復(fù)合功能，并促進(jìn)站城一體化發(fā)展的TOD模式，迎來了高光時刻。在TOD模式引導(dǎo)下，從站點上蓋綜合體的開發(fā)，逐漸到區(qū)域內(nèi)多元化功能的拓展，從而促成站點1公里圈層內(nèi)的全新生活方式。如澳大利亞墨爾本聯(lián)邦廣場、日本涉谷Hikarie等軌交綜合體，聯(lián)動了新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、新零售、藝術(shù)、文化、體育及音樂等載體與空間的延伸發(fā)展，以復(fù)合型開放空間，激活區(qū)域活力。

   城市發(fā)展新風(fēng)口

   新基建、新商貿(mào)等新興產(chǎn)業(yè)，登上廣州城市發(fā)展的新風(fēng)口。今年5月，廣州打響新基建“第一槍”，總投資額1800億元的73個簽約項目，涵蓋5G、人工智能、大數(shù)據(jù)中心及工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字新基建“熱門選手”，在華為、百度、京東及騰訊等巨頭加盟下，正式落地。隨之迎來的是廣州在新基建領(lǐng)域的全面發(fā)力，7月初市工信局發(fā)布《廣州市加快推進(jìn)數(shù)字新基建發(fā)展三年行動計劃(2020—2022年)》，提出40條新基建措施，未來三年將開展“5G頭雁行動”、“人工智能場景構(gòu)建行動”、“工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)融合創(chuàng)新行動”及“智慧充電基礎(chǔ)設(shè)施提升行動”，在四大領(lǐng)域上火力全開。新基建的高歌猛進(jìn)，滲透了生產(chǎn)、生活、科技、智慧城市等多個領(lǐng)域，有利于新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的形成。經(jīng)統(tǒng)計，廣州目前擁有49個成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，與上海的75個及杭州的59個仍有一定差距。

   隨著貨、場、人關(guān)系的重構(gòu)，傳統(tǒng)商貿(mào)向新商貿(mào)轉(zhuǎn)型，過往流向及價值利潤單一的“現(xiàn)金、現(xiàn)場、現(xiàn)貨”方式，在業(yè)務(wù)、科技及經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，向著渠道科技化、場地體驗化及商品品牌化方向邁進(jìn)。新商貿(mào)的核心圍繞著以商品、消費者及購物場景形成的網(wǎng)狀新關(guān)系。趨于個性化的商品，通過喚起消費者的精神共鳴，在多元化的購物場景下為消費者提供更好的體驗。更注重消費者購買過程參與度及隨時隨地可購買商品的便利度，極大地促進(jìn)了交易的達(dá)成。未來在政府主導(dǎo)及各方力量的加持下，以新基建為首的5G、IAB、NEM及新商貿(mào)等“產(chǎn)業(yè)新力量”，將為廣州產(chǎn)業(yè)新格局的形成添一份力。