隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)也在以“超級速度”進(jìn)行著更新?lián)Q代，“變”成為了一個永不改變的趨勢。隨著一線城市及眾多強(qiáng)二線城市存量時代的到來，“城市更新”成為發(fā)展主線。

　　據(jù)悉，中國核心城市有1億㎡左右的存量物業(yè)需要改造，各地商辦和消費升級的需求也非常旺盛。

　　不斷調(diào)整的舊改之路，看似不復(fù)雜，但又十分不簡單！甚至可以說，改造一個有十幾年歷史的購物中心項目比新建一個難度更高。

　　在設(shè)計爆發(fā)的時代，面對存量存在的諸多“疑難雜癥”，如何改造才能不僅“好看”，還更“好逛”？今天，派小沃就為大家整理了一份存量改造的“攻略”。

01

商改中繞不開兩個關(guān)鍵詞

　　不論是百貨商場還是舊廠房，甚至是商業(yè)街區(qū)的改造，總是繞不開兩個關(guān)鍵詞：場景重構(gòu)和內(nèi)容升級。

　　內(nèi)容升級通過多元業(yè)態(tài)組合、品牌結(jié)構(gòu)整合等方式，由里到外促進(jìn)內(nèi)需，從而提高購買率。場景重構(gòu)通過構(gòu)建具有舒適感、歸屬感、新鮮感和辨識度的體驗式商業(yè)空間，借助人們的五官六覺，與消費者產(chǎn)生一種情感鏈接。

　　隨著沉浸式、社交化時代的來臨，場景也不再是簡單的美陳、裝飾，它是以“互動、體驗、社交”為主訴求，融入多元跨界元素，多方位打造集多種功能于一體的消費新空間。

　　要想通過場景和內(nèi)容重置商場“引力場”，這幾個原則不容忽視：建筑的標(biāo)志性、體驗的可逛性、概念的主題性、場景的獨創(chuàng)性。

02

存量物業(yè)“華麗變身”的“21字攻略”

　　存量物業(yè)需要在既存的“制約條件”下改造，這對于商業(yè)設(shè)計的要求更高，如何改造出一個“多維空間”從而保持項目的商業(yè)力成為主要的考慮問題。

　　再定位

　　對于項目本身的認(rèn)知以及市場趨勢的把脈，是整改過程中最基礎(chǔ)的步驟。所有改造內(nèi)容的核心都是圍繞定位“以點到面”擴(kuò)展而來。特別是在這個存量時代，更需要在細(xì)分領(lǐng)域?qū)で笸黄疲�客群越明確，定位越精準(zhǔn)，方向更明確。

　　像TX淮海年輕力中心聚焦潮流年輕人的消費群體，在整體風(fēng)格以及品牌選擇上盡顯酷炫、色彩。

　　新立面

　　建筑外立面是建筑的一張名片，具有號召力和影響力，能獲得“好感”和“美感”。

　　購物中心的外立面設(shè)計直接反映了商業(yè)空間的規(guī)劃主題與定位，有些項目方還在苦惱如何做好購物中心設(shè)計之時，擁有高顏值、高格調(diào)外立面的購物中心已經(jīng)“以面奪人”。

　　除了通過立面的色彩和造型，展現(xiàn)不同表現(xiàn)力的同時，還可以借助廣告、色彩、燈光、材質(zhì)、構(gòu)圖等手法設(shè)計的立面，也能產(chǎn)生讓人耳目一新的享受。

　　韓國 Galleria百貨以玻璃雕塑嵌入馬賽克立面的獨特設(shè)計顛覆了人們對傳統(tǒng)商業(yè)項目外觀的想象。

　　整個建筑利用通透的玻璃幕墻與石材形成了鮮明的對比，帶了獨特的感官體驗，使之成為當(dāng)?shù)爻鞘芯用裆�活的引力焦點。

　　優(yōu)業(yè)態(tài)

　　業(yè)態(tài)優(yōu)化的決策必須以財務(wù)數(shù)據(jù)模型為依據(jù)，以強(qiáng)有力的備選業(yè)態(tài)及品牌庫作為支撐，通過“優(yōu)勝劣汰”的方式積極引入新型盈利業(yè)態(tài)，摒棄過時老舊。

　　其中，首店經(jīng)濟(jì)就能很好的為購物中心經(jīng)濟(jì)增長注入新動力，業(yè)態(tài)優(yōu)化的同時，要協(xié)調(diào)好品牌首店的比例。

　　上海世茂廣場除了外觀顛覆式整改，在其業(yè)態(tài)方面也是翻天覆地的變化。品牌的更新率高達(dá)90%，除了眾多國際品牌旗艦店，還有不少首店及一線潮牌，如NIKE全球旗艦店、M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店、樂高亞洲首家城市中心旗艦店、世茂Hello Kitty上海灘時光之旅、全國首家YOHO!BLU等。

　　這一系列的“組合拳”下，改造后的上海世茂廣場，租金收入較改造前提升100%，銷售業(yè)績提升100%，眾多品牌亦是在其內(nèi)部體系中榮獲銷冠，在銷售業(yè)績和經(jīng)營數(shù)據(jù)上都交出一份令人滿意的成績。

　　重場景

　　與建筑立面再造重塑的“精神面貌”不同，商業(yè)空間的場景主題則是直擊商業(yè)靈魂和氣質(zhì)。

　　對于消費者來說，盒子空間里是主要游逛場所，其空間能夠更直接地為消費者帶來視覺沖擊，商業(yè)空間“好玩”、“好看”，新鮮感、趣味性、差異化，才能聚人氣、引客流，早已成為心照不宣的整改策略。

　　改設(shè)施

　　購物中心的功能設(shè)施涵蓋范圍十分廣泛，從管線設(shè)施、聲光燈設(shè)施，到功能休息區(qū)、屋頂花園的設(shè)置，再到衛(wèi)生間、母嬰間、電梯廳、導(dǎo)視等等設(shè)計，這些細(xì)節(jié)之處作為購物中心為消費者提供體驗的一部分，是必不可少的空間。

　　在細(xì)節(jié)之處給予顧客最大程度的關(guān)懷是成功的商業(yè)環(huán)境建立的重要基礎(chǔ)，其體現(xiàn)的良好品質(zhì)、人性化體驗的公共空間也是商業(yè)最好的形象招牌。

　　由數(shù)碼購物廣場經(jīng)歷3年改造后，重新閃亮而歸新加坡Funan購物中心，就用一身的酷炫“黑科技”無形中提升消費者的購物體驗感。

　　在400個可用的停車場中，游客可以通過CapitaStar應(yīng)用程序預(yù)訂其中的36個。當(dāng)駕駛員到達(dá)時，可以通過基于視頻的智能停車場將其引導(dǎo)到分配的停位。

　　提供智能目錄，通過瀏覽和搜索趨勢項目，提供最短路線并根據(jù)購物者的個人資料獲得推薦路線。

　　Funan IT購物中心通過一些令人興奮和創(chuàng)新的技術(shù)功能來模糊傳統(tǒng)零售和在線購物之間的界限。期望使用將訂單交付到機(jī)器人進(jìn)行免提購物。

　　如果您不喜歡在逛街時隨身攜帶物品，那么商場內(nèi)的機(jī)器人能夠從商店提貨，并將行李存放在地下室2的購物中心點擊收集箱中。

　　升軟件

　　升級商場的線上數(shù)據(jù)等軟件設(shè)施也是未來商業(yè)的服務(wù)亮點。特別是經(jīng)歷“黑天鵝”疫情事件之后，人們的消費習(xí)慣也發(fā)生了改變，不少購物中心也開始尋求新的轉(zhuǎn)變。

　　實體商業(yè)+線上直播的活動造勢，以及取代售貨員的“直播代購員”帶著消費者“在線逛街”，也漸漸成為商業(yè)經(jīng)營升級轉(zhuǎn)型的一大策略之一。

　　強(qiáng)跨界

　　跨界不僅出現(xiàn)在品牌之間，越來越多的購物中心也紛紛搞起了“聯(lián)姻”，藝術(shù)展、博物館、醫(yī)院、體育館......紛紛進(jìn)入購物中心，不斷追求創(chuàng)新跨界的新鮮感，也能為購物中心注入新鮮血液。

03

存量時代的“增量思維”，增加賦能buff

　　傳統(tǒng)的老舊商業(yè)大多強(qiáng)調(diào)“好購物”，未來轉(zhuǎn)型之路也著重強(qiáng)調(diào)“既好逛街也好購物”，這樣才能有機(jī)會吸引客流、搶得銷售頭籌。

　　綠色化

　　當(dāng)空氣質(zhì)量、人類生存環(huán)境越來越受到關(guān)注時，作為公共生活和消費空間的購物中心也開始考慮綠色環(huán)保問題。如何創(chuàng)造一個生態(tài)、綠色、舒適的商業(yè)空間，如何通過設(shè)計減少耗能，也是越來越多購物中心考慮的問題。

　　智能化

　　越來越多的購物中心開始嘗試將項目“智能化”，目前由于技術(shù)和經(jīng)費原因，整個智能系統(tǒng)尚且不成熟，但還是有不少項目看到未來數(shù)據(jù)帶來的商業(yè)價值，開始布局頗有規(guī)模的大數(shù)據(jù)體系。

　　傳統(tǒng)文化

　　近幾年，傳統(tǒng)文化通過各種創(chuàng)新“面貌”出現(xiàn)在購物中心，“國潮消費”、“IP消費”等方式的興起，讓傳統(tǒng)文化“以變應(yīng)變”，進(jìn)化出多種場景內(nèi)容玩法，從小眾走向大眾，與更多消費者產(chǎn)生緊密鏈接，從而激發(fā)消費意識和購物行為，實現(xiàn)對商業(yè)的賦能。

04

結(jié) 語

　　存量的改造不僅通過外觀翻新、業(yè)態(tài)重組來滿足人們的購物需求，滿足人們休閑的可能，也要通過調(diào)改增加商業(yè)空間的凝聚力，與消費者產(chǎn)生情感共鳴和深刻鏈接，將更多的人吸引過來。

　　購物中心是商業(yè)與目標(biāo)客群建立的一種“關(guān)系空間”，通過多維形式與人產(chǎn)生情感的“溝通”。如果說商業(yè)運營的無言的溝通，那么空間就是“有形”溝通。

　　跨界融合、互聯(lián)網(wǎng)等豐富大膽思維，讓商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也有了越來越多可能性的選擇。而打造一座“好逛”的商業(yè)MALL，不僅要通過生動的四維景觀吸引眼球，更要精準(zhǔn)“舊物業(yè)”現(xiàn)存痛處，通過組合疊加多重改造方式增加賦能影響力，增加人們在游逛購物時的新鮮感、體驗感、參與感和幸福感。