第一太平戴維斯日前發(fā)布廣州房地產(chǎn)2017第三季度零售物業(yè)市場簡報(bào)。報(bào)告顯示，前三季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)略顯平淡，生活和體驗(yàn)類商家陸續(xù)進(jìn)入廣州并持續(xù)拓店。

    另一方面，多個(gè)項(xiàng)目將于第四季度集中開業(yè)，新增供應(yīng)項(xiàng)目以大中型規(guī)模購物中心為主，大多分布在新興商圈，但對未來入市的購物中心帶來招商壓力。

    天河路和越秀區(qū)商業(yè)項(xiàng)目存量最大

    截至第三季度，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量為470萬平方米。其中，天河路和越秀區(qū)商業(yè)存量所占市場份額最大，分別為27%和16%。

    按業(yè)態(tài)來看，第三季度，運(yùn)動、健康類業(yè)態(tài)和人氣、特色餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)較為突出，亦倍受網(wǎng)絡(luò)營銷和實(shí)體商場的推廣帶來人氣。

    非核心商圈的租戶組合調(diào)整緊跟市場趨勢，例如引入了更多兒童類品牌、兒童教育機(jī)構(gòu)及游樂場，以及體驗(yàn)類商家（例如VR游戲體驗(yàn)館，零售集合店和規(guī)模較小的人氣餐飲品牌）。

    就第三季度而言，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場僅有一個(gè)新項(xiàng)目供應(yīng)。白云匯位于白云區(qū)，總建筑面積約為10萬平方米。項(xiàng)目租戶類型豐富，并提供多樣化的體驗(yàn)類商家和購物服務(wù)，例如引進(jìn)兒童教育中心、兒童游樂場、健身健康中心和特色餐飲商家。由于項(xiàng)目周邊購物中心存量較為缺乏，白云匯開業(yè)表現(xiàn)較為理想，開業(yè)率達(dá)95%（含圍擋裝修的商家）。

    非核心商圈空置率下降

    第三季度，廣州全市優(yōu)質(zhì)購物中心整體空置率環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，至5.5%。非核心商圈空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至6.2%，而核心商圈空置率則環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.2%。

    位于核心商圈的購物中心因區(qū)位條件優(yōu)勢和完善的城市建設(shè)利好，未來發(fā)展方向?qū)�傾向于引進(jìn)獨(dú)特的業(yè)態(tài)和優(yōu)質(zhì)的中高端商家，吸引更廣闊范圍的消費(fèi)者。

    非核心商圈的購物中心則通過提升軟件服務(wù)水平吸引周邊社區(qū)的消費(fèi)者，如引進(jìn)更多兒童類業(yè)態(tài)以吸引家庭消費(fèi)客群，如兒童主題游樂場或兒童中庭游樂場、兒童教育機(jī)構(gòu)等。另一方面，引進(jìn)小面積的人氣特色餐飲也利于購物中心聚集人氣。

    第三季度，全市體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比達(dá)37%，環(huán)比和同比分別下降0.9個(gè)百分點(diǎn)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，海珠、白云和番禺錄得體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比下降，其它商圈則有所上升。

    天河路商圈首層租金強(qiáng)勢上升

    第三季度，廣州全市購物中心首層平均租金環(huán)比微漲0.1%，至人民幣每平方米每月702.5元。核心商圈首層平均租金環(huán)比上漲1.2%至人民幣每平方米每月1100.9元，同比上升2.5%。

    核心商圈租金表現(xiàn)主要受到天河路商圈的強(qiáng)勢帶動作用，本季度天河路商圈首層租金環(huán)比和同比分別上升2.8%和8.6%至人民幣每平方米每月1178.8元。

    相反，越秀區(qū)首層平均租金僅為人民幣每平方米每月893.3元，環(huán)比和同比分別下降1.4%和8.8%。對比天河路商圈強(qiáng)勢的商業(yè)地位，越秀區(qū)仍在不斷調(diào)整租戶組合以適應(yīng)市場。

    非核心商圈首層租金略有下降，環(huán)比下降0.7%至人民幣每平方米每月364.6元，同比上升0.9%。

    總體而言，短至中期內(nèi)，非核心商圈租金水平仍將看漲。人口密度增加和城市化進(jìn)程推進(jìn)將給非核心商圈帶來潛在消費(fèi)群體和消費(fèi)力的增長。另一方面，非核心商圈購物中心軟硬件配套的提升將利好其商業(yè)氛圍的營造和未來商圈的升級。 

    服飾和餐飲業(yè)態(tài)占比最高

    第三季度，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租賃市場錄得活躍表現(xiàn)。就全市業(yè)態(tài)配比而言，服飾和餐飲業(yè)態(tài)占比最高，分別占據(jù)21%的市場份額。電子產(chǎn)品、娛樂、運(yùn)動及戶外品牌和家居及生活服飾租戶亦表現(xiàn)不俗。

    廣州商業(yè)市場繼續(xù)朝擴(kuò)張和多樣化方向發(fā)展，第三季度市場部分拓展信息如下：

    互聯(lián)網(wǎng)生活平臺Dcamp營地于樂峰廣場開出廣州首店，建筑面積約為35.5平方米；

    香港潮牌Salad于樂峰廣場拓店，面積約為221平方米；

    網(wǎng)紅店奈雪の茶繼第二季度于萬菱匯開出第一家門店后，本季度于正佳廣場開出廣州的第二家門店；

    喜茶在天匯廣場拓店，店面約為150平方米；

    運(yùn)動及戶外品牌李寧和耐克于中華廣場開出新店，建面分別約為250平方米和140平方米；

    高端餐飲品牌COVA首進(jìn)廣州，并將于年底正式落戶麗柏廣場。同時(shí)，麗柏廣場亦引進(jìn)了新加坡創(chuàng)新餐飲“霍公子瓷館（收藏藝術(shù)主題餐廳）”全國首店，并將于年底開出。

    第四季度新供應(yīng)量約47.5萬平方米

    報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)全年76%的優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)將于第四季度集中釋放，海珠、番禺、白云等多個(gè)區(qū)域均將有新項(xiàng)目開業(yè)，總體量共計(jì)約47.5萬平方米。

    從未來供應(yīng)項(xiàng)目區(qū)位而言，隨著核心商圈體量漸趨飽和、可建設(shè)用地稀缺，絕大多數(shù)擬開業(yè)的項(xiàng)目集中在新興商圈，并以周邊社區(qū)消費(fèi)群體為目標(biāo)客群。

    從業(yè)態(tài)配比來看，未來供應(yīng)更強(qiáng)化“體驗(yàn)式消費(fèi)”的概念，通過創(chuàng)新型主題或商家吸引消費(fèi)者。大規(guī)模的集中供應(yīng)將給市場施壓，或?qū)��?dǎo)致優(yōu)質(zhì)零售市場空置率上升。但基于整體市場的穩(wěn)定表現(xiàn)，預(yù)計(jì)全市租金將維持在穩(wěn)定水平。

    未來三年期間（2017-2019），廣州商業(yè)新增供應(yīng)將主要集中于新興商圈，例如番禺、白云和越秀新增體量將分別占據(jù)市場32%，23%和15%的份額。預(yù)計(jì)2017年，全市優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)將同比上升221%。其中89%新增項(xiàng)目體量將超過6萬平方米（文/吳婕秋）