第一太平戴維斯近日發(fā)布《2018年第二季度廣州房地產(chǎn)市場回顧》報告指出，廣州零售市場發(fā)展勢頭良好，2018年前五個月，全市社會消費品零售總額同比增長8%，至人民幣3,730億元。從細分來看，批發(fā)零售業(yè)同比增長8.4%，而餐飲及酒店行業(yè)則同比增長4.9%。

    2018年第二季度，市場無新增供應(yīng)，廣州市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總存量仍為561萬平方米。截至2018年二季度末，核心商圈零售物業(yè)市場總存量為190萬平方米，而非核心商圈則為371萬平方米。

    過去十載，廣州零售物業(yè)市場發(fā)展迅速。但與中國其它一線城市情況不同的是，去中心化的發(fā)展趨勢尚未在廣州出現(xiàn)。從2008年至2018年上半年，廣州市主要零售商圈的數(shù)量從只有四個(越秀、荔灣、天河路、海珠)發(fā)展至七個(天河路、白云、越秀、海珠、珠江新城、荔灣、番禺等)。

    與此同時，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的總存量于2018年上半年擴增至561萬平方米，較2008年增長了243.7%。其中，天河路優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場存量最高，白云區(qū)和越秀區(qū)緊隨其后。

    六座優(yōu)質(zhì)購物中心將在2018年下半年開業(yè)，總體量達50萬平方米，令廣州市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量在2018年底擴增至610萬平方米。新增供應(yīng)主要位于非核心商圈，其中，66%位于白云區(qū)。

    海珠區(qū)、珠江新城空置率最高

    2018第二季度，全市空置率環(huán)比下降0.7個百分點，同比下降0.5個百分點，至5.2%。截至第二季度末，核心商圈的空置率環(huán)比小幅下降0.2個百分點至3.9%，而非核心商圈環(huán)比下降1.3個百分點至5.8%。2018年上半年，白云區(qū)空置率仍為1%，低于其它主要商圈。

    與之相反，海珠區(qū)和珠江新城的空置率最高，分別徘徊在12.8%和12.6%的水平。在零售物業(yè)租賃市場的需求方面，餐飲業(yè)態(tài)本季貢獻最大。其中，新開業(yè)的餐飲店占所有新開業(yè)店鋪的40%以上，隨后分別是配飾、兒童親子和服飾。

    天河路商圈租金位居全市之首

    2018年第二季度，全市首層平均租金環(huán)比增長1.4%，同比增長3.7%，至人民幣每平方米每月711.7元。其中，核心商圈首層平均租金環(huán)比增長1.6%，同比增長5.0%，至人民幣每平方米每月1,151元，非核心商圈的平均租金環(huán)比增長1.3%，同比增長2.2%，至人民幣每平方米每月377元。

    值得一提的是，餐飲和服飾業(yè)態(tài)在其它一線城市的租金水平倒掛現(xiàn)象并未在廣州顯現(xiàn)，未來廣州餐飲業(yè)態(tài)的租金預(yù)料有明顯的增長空間。

    從商圈層面來分析，天河路表現(xiàn)較優(yōu)，在2018年第二季度，其首層平均租金同比上漲6.7%至人民幣每平方米每月1,232元，租金水平為全市最高，究其主要原因，可為圈內(nèi)主要零售物業(yè)之素質(zhì)以及相對成熟的商業(yè)氛圍所致。

    與之相反，番禺的平均首層租金最低，徘徊在人民幣每平方米每月245元水平。

    下半年廣州新增供應(yīng)50萬平方米

    2018年下半年廣州將有約50萬平方米的新增供應(yīng)進入市場，主要分布在白云、番禺等非核心地段。位于金沙洲的永旺夢樂城將是今年體量最大的優(yōu)質(zhì)零售項目，總建筑面積達200,000平方米。

    在大量新增供應(yīng)入市的背景下, 預(yù)計2018年下半年全市平均空置率將有所上升。鑒于白云區(qū)將躍現(xiàn)最大體量的新增供應(yīng)，預(yù)計本區(qū)的空置率較其它非核心商圈上升更快，租金增長也會因此有所放緩。

    零售物業(yè)市場的持續(xù)改善、零售商的樂觀情緒以及日益挑剔的消費者需求將鼓勵資產(chǎn)持有者繼續(xù)創(chuàng)新運營商場以實現(xiàn)未來增長及推動市場發(fā)展。此外，強勁的經(jīng)濟基本面以及部分不斷擴張的零售業(yè)態(tài)，譬如，餐飲、教育、娛樂、服飾、兒童親子等，將有效支撐市場的穩(wěn)定發(fā)展，繼而吸引海內(nèi)外投資者。