日前，戴德梁行發(fā)布2018第三季度廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告顯示，2018年第三季度，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，空置率跌破至近10年來(lái)最低值4.3%，延續(xù)前兩季度強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)的業(yè)主方市場(chǎng)，推動(dòng)平均租金攀升至歷史最高點(diǎn)195.9元/平方米/月。重點(diǎn)發(fā)展電子、電商互聯(lián)網(wǎng)及高新科技行業(yè)的琶洲商務(wù)區(qū)將在2019年底至2022年間，迎來(lái)多個(gè)項(xiàng)目交付，預(yù)計(jì)將為市場(chǎng)帶來(lái)較為可觀的供應(yīng)量，同時(shí)還將引入更多元化的租戶，拉動(dòng)該區(qū)域“CBD2.5版”的飛躍式發(fā)展。

2018第三季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金及空置率數(shù)據(jù)

    空置率創(chuàng)近10年新低 租金走向歷史最高位

    第三季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未有新交付項(xiàng)目，全市季末存量維持在466.6萬(wàn)平方米。租賃方面，錄得全市甲級(jí)辦公樓凈吸納量60,793平方米，其中珠江新城及琶洲商務(wù)區(qū)是主力，消化了總吸納量的98%以上。

    政策的驅(qū)動(dòng)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推進(jìn)，為甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入了新的活力。持續(xù)高漲的市場(chǎng)需求，使空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至4.3%，受益于此的業(yè)主方市場(chǎng)進(jìn)一步推高平均租金至195.9元/平方米/月，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%。各區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金均穩(wěn)步上漲，珠江新城憑借絕佳的地理優(yōu)勢(shì)、成熟的配套及濃厚的商業(yè)氛圍備受追捧，平均租金領(lǐng)跑全市，上升至216.4元/平方米/月，環(huán)比上漲2.2%。

    戴德梁行華中區(qū)研究部主管及助理董事袁雪玲分享：寫(xiě)字樓租戶方面，受到政策利好的推動(dòng)，TMT和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)表現(xiàn)進(jìn)取，有持續(xù)擴(kuò)張的趨勢(shì)。而金融類企業(yè)作為傳統(tǒng)主力行業(yè)，因愈加嚴(yán)格的行業(yè)監(jiān)管及近日金融大環(huán)境波動(dòng)的影響，如國(guó)內(nèi)多家P2P公司的接連爆雷，企業(yè)對(duì)擴(kuò)張持保守態(tài)度，觀望情緒濃厚。共享辦公的崛起，使得大量商務(wù)中心和聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商接連在廣州布點(diǎn)落地，盡管空置率處于低位水平，仍有運(yùn)營(yíng)商大面積布局租賃甲級(jí)寫(xiě)字樓，如廣州鼎泰亨商業(yè)租下珠江新城中和廣場(chǎng)約7500平方米的辦公空間。

    年內(nèi)租金水平有望持續(xù)上漲

    2018年末廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有2個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付，分別為位于珠江新城的廣發(fā)證券大廈及琶洲商務(wù)區(qū)的保利天幕大廈，總計(jì)22.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將推升全市空置率。盡管有新增供應(yīng)面世，但前者將用于售賣，后者即將實(shí)現(xiàn)近半預(yù)租，真正可租賃的供貨量有限。戴德梁行廣州寫(xiě)字樓部主管及董事梁杰分析，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的待交付項(xiàng)目中，琶洲商務(wù)區(qū)的廣報(bào)中心即將完成8-9成預(yù)租，而互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里華南運(yùn)營(yíng)中心及唯品會(huì)總部大廈均為企業(yè)自用物業(yè)，并不會(huì)為市場(chǎng)帶來(lái)新增供應(yīng)；位于國(guó)際金融城的平安金融大廈將有一半面積留作自用，因此到2019年市場(chǎng)上不會(huì)出現(xiàn)大量可租賃的新增供應(yīng)�；浉郯拇鬄硡^(qū)政策紅利、廣州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步升級(jí)優(yōu)化及有限的可租賃面積，將推動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金的進(jìn)一步上揚(yáng)。

    琶洲將在2019-2022年間迎來(lái)交付高峰 存量將翻3.5倍

    琶洲牽手多個(gè)電子科技巨頭及互聯(lián)網(wǎng)大鱷，全力打造互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，而在進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)引進(jìn)企業(yè)的業(yè)務(wù)多元化上，琶洲再次發(fā)力。琶洲管委會(huì)出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)引入專業(yè)服務(wù)業(yè)，如律師、法律咨詢類企業(yè)的意見(jiàn)征詢稿，期望有新一輪政策扶持來(lái)推動(dòng)招商進(jìn)程。數(shù)據(jù)顯示，2019年底-2022年，琶洲商務(wù)區(qū)將迎來(lái)項(xiàng)目交付高峰，微信總部大廈、國(guó)美信息科技中心、小米互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、南方傳媒大廈、科大訊飛人工智能大廈、中遠(yuǎn)海運(yùn)總部大廈等多個(gè)大型寫(xiě)字樓面世，預(yù)測(cè)屆時(shí)琶洲商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓存量將翻3.5倍，從60.4萬(wàn)平方米推高至274.5萬(wàn)平方米，為空置率低下的辦公市場(chǎng)投入新鮮血液，提升產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)并帶旺區(qū)域騰飛發(fā)展。

2018-2022年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)新增供應(yīng)情況

    共享經(jīng)濟(jì)大潮來(lái)襲 聯(lián)合辦公空間成香餑餑

    在共享經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，靈活性高及可有效節(jié)省運(yùn)營(yíng)及維護(hù)成本的聯(lián)合辦公正成為眾多企業(yè)主乃至跨國(guó)公司眼中的香餑餑。截止到2018年一季度末，廣州約有40個(gè)主要的聯(lián)合辦公空間，分布于甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓及各創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)，相對(duì)比同為一線城市，已有逾160個(gè)聯(lián)合辦公點(diǎn)的北京和上海來(lái)看，市場(chǎng)潛力不容小覷。梁杰分享，不同于早期的孵化器、初創(chuàng)企業(yè)模式，現(xiàn)在的聯(lián)合辦公空間已在不斷的升級(jí)和改造中日趨成熟，乃至跨國(guó)公司如匯豐、德勤，以及不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均將其作為辦公的理想選址。市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)了聯(lián)合辦公的蓬勃發(fā)展，在空置率低下的情況下，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商若有貨量放出，在某種程度上可主導(dǎo)市場(chǎng)成交，價(jià)格上也更有話語(yǔ)權(quán)。近日聯(lián)合辦公鼻祖WeWork舉旗進(jìn)駐廣州大馬站商業(yè)中心，相較其他運(yùn)營(yíng)商的爭(zhēng)先恐后，WeWork不緊不慢的入局，推測(cè)是在持續(xù)觀望合適的出手時(shí)機(jī)及理想的物業(yè)與地理位置，從而可在設(shè)計(jì)空間及未來(lái)的運(yùn)營(yíng)方向上占據(jù)更多主動(dòng)權(quán)，相信這一舉動(dòng)將在廣州聯(lián)合辦公市場(chǎng)激起不小的水花。

    核心區(qū)域空置率走低 非核心區(qū)域受到青睞

    受困于核心CBD區(qū)域高企不下的低空置率及租金影響，不少企業(yè)開(kāi)始將眼光投放于非核心區(qū)域。廣深港高鐵的開(kāi)通，打開(kāi)了大灣區(qū)的“任督二脈”，使三大核心城市緊密相連。作為核心交通樞紐的廣州南站備受青睞，其周邊的南站新城商務(wù)區(qū)將被激活，朝著華南樞紐門戶及綜合商貿(mào)新區(qū)邁進(jìn)。而同樣處于高鐵線路上的南沙，長(zhǎng)久以來(lái)受益于政策扶持，已吸引大量海內(nèi)外投資商垂青，相信在高鐵通車后，將有機(jī)會(huì)得到更多有業(yè)務(wù)擴(kuò)充需要的企業(yè)注意。