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　　 5月30日，由深圳時尚集團耗資20億、號稱華南最大地下商城的時尚天河地下商業(yè)廣場開始招商，預計亞運前開業(yè)。
　　據(jù)了解，該項目位于體育東路、天河路、體育西路和天河體育中心南廣場地下，是集購物、餐飲、休閑、娛樂、景觀為一體的大型地下商業(yè)廣場。項目占地12萬平方米，建筑面積23萬平方米，共分地下兩層及三層錯層停車場，擁有檔口3000個（一期1000個），地下停車位3500個（一期2000個）。
　　時尚天河此番高調(diào)進入天河商圈，其規(guī)模之大毋庸置疑，它是否能在廣州眾多地下商場“突圍而出”？記者就此項目向一眾商家、專業(yè)人士一一求證，眾業(yè)內(nèi)人士對時尚天河的發(fā)展前景均持謹慎態(tài)度，擔心其“大熱倒灶”。
　　從招商一開始，時尚集團就堅持“只租不售”的做法，宣稱不期望短期資金回籠，有信心可以通過長期持有、專業(yè)管理、出租回報、錯位經(jīng)營等模式贏得市場認可。
　　然而，據(jù)知情人士透露，時尚天河采取的是“建設-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”的BOT模式，比如政府向時尚天河頒布經(jīng)營特許證，并提供地鐵等公共交通的配套服務，但是時尚天河必須附加承擔停車場等基礎設施的建設。時尚集團僅擁有“時尚天河” 25年的管理經(jīng)營權(quán)，期滿后該項目將轉(zhuǎn)由政府指定部門經(jīng)營和管理，自然“只租不售”。

五問“時尚天河”

一問：租金過高？

　　根據(jù)時尚天河的招商資料顯示，該項目的餐飲店鋪租金為300元／平方米，服裝店鋪租金為800—1000元／平方米，管理費為50元／平方米，相對于旁邊的天河又一城剛開業(yè)時、北京路商圈的動漫星城、地王廣場等同類地下商場的租金要高出一截。

地王廣場

　　對此，某知名中式快餐相關(guān)負責人稱該品牌廣百中怡店的租金僅200元出頭，認為時尚天河的租金定價過高。而廣東三元麥當勞地產(chǎn)部副總監(jiān)沈穗則表示，由于價格尚未談攏，麥當勞進駐意向暫未落實。
　　地王廣場招商經(jīng)理楊明熹表示，經(jīng)過多年的經(jīng)營，地王廣場服裝店鋪的租金依然保持在400—500元的幅度，而時尚天河作為“新丁”就報出800—1000元的價格，小租戶未必能夠長期承受如此高的租金。他舉例說，一個經(jīng)營較好的店鋪月營業(yè)額僅為8—10萬，時尚天河的租金就接近營業(yè)額的40—50%，高昂的租金必定促使租戶想方設法提高產(chǎn)品價格，將經(jīng)營成本轉(zhuǎn)嫁給消費者。
　　深圳市卓越集團商業(yè)經(jīng)營管理公司總經(jīng)理張尚學認為，時尚天河開發(fā)商對投資回報要求過于迫切，唯有把商鋪大量分割出租并提高租金價格，才能盡快回籠資金。

二問：檔口過多？

　　據(jù)了解，時尚天河規(guī)劃檔口數(shù)量就高達3000個。同為地下商場，就在其“隔壁”的天河又一城僅有160個商鋪，流行前線、動漫星城、地王廣場的商鋪數(shù)量也不過400—500個，地面商場天河城約10萬平方米的體量，商鋪數(shù)量也不超過500個。
　　曾操作過東方寶泰、天河又一城的百美置業(yè)公司董事總經(jīng)理莊志堅舉例說，當時天河又一城定位于休閑時尚主題商場，引進了屈臣氏、盛世長運、原潮區(qū)等與潮流對接的主流品牌為主，位于過道的商鋪以70平方米居多，而且寬敞的6米過道讓人逛得相當舒服。

動漫星城

　　動漫星城招商策劃部總監(jiān)胡廣華認為，時尚天河體量如此龐大，商鋪切割過細，面積多為20-40㎡,分布呈“多、小、散”的特點，容易出現(xiàn)人流動向和路線指引系統(tǒng)極其混亂，消費者找不到北的情況。此外，如果缺少足夠的消費群作為支撐，將導致部分地段不好的商鋪人氣不足，極易引發(fā)部分租戶不滿，商鋪轉(zhuǎn)讓過于頻繁和空置率較高，將大大增加商場管理難度。
　　同時，檔口過多還會帶來商場通道過窄、空氣對流差、濃煙和高溫不易散失等問題，讓顧客感覺很壓抑，對地下消費產(chǎn)生恐懼心理。

三問：檔次過低？

　　據(jù)時尚集團運營總監(jiān)田鴻介紹，與廣州目前現(xiàn)有的地下商城相比，時尚天河較為注重整體設計規(guī)劃，項目將走中高端路線，目前包括中移動、吉之島、必勝客等大品牌都已確定進駐。
　　據(jù)了解，截止到6月3號，一期1000個商鋪認租率已接近50%，租戶以汕頭、湖南、湖北、河南人居多。確定入駐的餐廳有KFC、一級棒、面牽一線、胡椒廚房等快餐簡餐品牌，服裝品牌則以中小品牌為主。
　　

東方寶泰

太陽新天地購物中心總經(jīng)理楊軍艇表示，擁有“華南第一商圈”之稱的天河商圈匯集了天河城、廣百百貨、太古匯、正佳廣場、萬菱匯等相對高端的大型商場，時尚天河號稱定位中高端，卻以個體商戶作為主要招商對象，以15～35歲的年輕人為目標客戶群體，定位欠精確太過于寬泛，不但浪費其黃金位置，還將大大拉低了整個天河商圈的消費檔次。
　　莊志堅也認為，東方寶泰的吉之島面積達2萬多平方米，時尚天河現(xiàn)在即使引進吉之島 “坐鎮(zhèn)”，也難以拿出這么大的面積做主力店來拉動客流。而且時尚天河宣稱定位將重點突出個性化、潮流化、前沿化、新奇化、差異化的時尚特色，有意復制流行前線的成功模式，在天河商圈極有可能“吃力不討好”。

四問：時尚=潮流？

　　在招商發(fā)布會上，時尚天河曾表示該項目將重點突出個性化、潮流化、前沿化、新奇化、差異化的時尚特色，共劃分為品牌薈萃街區(qū)、個性精品店街區(qū)、潮流繽紛百貨區(qū)、美食廣場四大區(qū)域。

時尚天河商業(yè)廣場

　　張尚學認為，時尚集團雖然在沈陽、南京、鞍山這些北方市場已有成功的運營案例，但北方和南方市場畢竟不一樣，消費者對潮流的理解不同，消費習慣也存在差異。北方人認可的“時尚”，不等于廣東人接受的“潮流”概念，如果對此把握不透，等于喪失了整個場的靈魂。
　　廣州作為中國乃至整個東南亞服裝批發(fā)零售的集散地，也是國內(nèi)最大的飾品生產(chǎn)加工基地，款式新穎、品位獨特的商品可以說是應有盡有。流行前線、北京路、上下九、狀元坊等一直是廣州年輕人心目中的潮流圣地。時尚天河有意復制流行前線的成功模式，就必須要參透廣州年輕人的消費心理，否則，所引進的品牌未必是本地年輕人所喜愛的，在天河商圈極有可能“吃力不討好”。

五問：地上地下一樣？

　　談到發(fā)展前景，田鴻認為廣州地下商業(yè)未來將潛力無限：“日本、加拿大等國家的商業(yè)基本上不分地上、地下，原因是地下交通非常完善，人流和消費一點都不比地上差�！�

流行前線

　　據(jù)統(tǒng)計，目前廣州僅有流行前線才是業(yè)內(nèi)人士公認的地下商場“成功典范”。在東山口到省人大的3000平方米地下商場和2000年開發(fā)定位為世界各國風情美食的康王商業(yè)城，開業(yè)后均以失敗告終。而前段時間，江南西地下商場“江南新地”由于經(jīng)營慘淡，首批租戶惟有忍痛割肉陸續(xù)撤場。東站商圈的天匯城三改定位，更名為東方寶泰廣場，首創(chuàng)“非MALL”業(yè)態(tài)后才逐漸步上發(fā)展正軌。而同樣是與地鐵站相鄰的動漫星城和地王廣場，人氣還是稍顯不足。
　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，廣州現(xiàn)時的地下商城還沒形成氣候，地下商城在一般人流量和廣告位的宣傳性上也比不上地上商城。時尚天河面臨天河城、廣百百貨、正佳廣場多個運營成熟大型地面商場的的“夾攻”，更多消費者會愿意選擇去逛地面商場。
　　廣州楚睿商業(yè)有限公司董事長黃文杰認為，地下商場經(jīng)營的關(guān)鍵點都在于如何聚集人流和如何將人流變?yōu)樯塘�。流行前線和地鐵實現(xiàn)的無縫對接，帶來的人流量是驚人的。時尚天河雖然位于天河商圈中軸線上，但不是地鐵必經(jīng)之路，難以吸引大量人流，而且如何將隨意式消費轉(zhuǎn)化為目的性消費頗考操盤手實力。

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　網(wǎng)友留言

天河商業(yè)地下廣場有無戲？>>>> 歡迎進入論壇討論 >>>>>

----畢竟流行前線成功是種偶然，前一陣子江南新地經(jīng)營慘淡，首批租戶忍痛割肉陸續(xù)撤場。那時尚集團究竟能否改變地下商場經(jīng)營敗局？

----時尚天河如果走路這樣的路線，我這里就可以初步判定它的前期艱難，流行前線的成功有占天時和地利之便；再來一個流行前線的可能性并非沒有，但是相信絕對不是在天河區(qū)核心商圈能夠發(fā)生.....

---3000個小鋪！...這大的體量，又一個天匯城來了，準備爛個3-5年再低價甩吧！

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　　深圳時尚集團是集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)租賃與管理、裝飾裝修、進出口貿(mào)易于一體的集團性企業(yè)。總部位于深圳，分公司分布于深圳、南京、沈陽、鞍山等地。創(chuàng)建于一九八七年，總資產(chǎn)達45億元人民幣，凈資產(chǎn)30.5億元人民幣。旗下?lián)碛猩蜿枙r尚地下商業(yè)廣場、鞍山時尚時裝城、南京萊迪商城等骨干企業(yè)。據(jù)媒體披露，該集團的董事長郭奎章正是前一陣鬧得沸沸揚揚的深圳“海上皇宮”的幕后主人。

　廣州主要地下商場一覽

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