“都心”擴容壓力：遍地都是CBD？

　　珠江新城無地可用的狀況，迫使廣州市不得不設(shè)法對早前規(guī)劃作出調(diào)整�！稄V州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確指出：2020年前，將形成由“珠江新城-員村-琶洲”和“天河北-環(huán)市東-東風(fēng)路”共同構(gòu)成廣州新世紀CBD。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)城市功能區(qū)分布的一般規(guī)律，全力打造“一區(qū)聚合、雙軸驅(qū)動、三心拓展、四極輻射”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)空間布局。

　　廣州市發(fā)改委副主任陳浩鈿介紹，從當(dāng)前廣州市的總部樓宇擁有量上看，天河北、珠江新城、環(huán)市東基本形成三分天下的格局。其中天河北占比24%，珠江新城占比43%，越秀地區(qū)占比24%。

　　2008年6月，廣州市規(guī)劃局宣布，廣州市將跳出6.4平方公里的小CBD局限，將珠江新城南邊的琶洲、東邊的員村總計23.6平方公里的地塊納入珠江新城CBD的延伸區(qū)域。

　　廣州市社科院研究員彭澎分析說，最典型的是區(qū)域金融中心的打造，改為由珠江新城與科學(xué)城分工合作，這是典型的CBD部分功能分流。“畢竟珠江新城土地不夠用了，而其他地區(qū)又發(fā)展起來了，這也是現(xiàn)在CBD全市開花的原因之一。”

　　CBD的規(guī)劃也跨過了珠江，形成“一江兩岸”模式。彭澎說，原來6平方公里的珠江新城因為一半土地用作住宅開發(fā)，致使許多功能無法在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)，一江之隔的琶洲地位由此提升。規(guī)劃還將已沒有多少發(fā)展空間的員村納入CBD拓展區(qū)，形成“泛CBD區(qū)域”。

　　“琶洲地區(qū)彌補了珠江新城會展、研發(fā)商務(wù)功能的不足，員村則可能補充一些商貿(mào)功能�！彼�說。

　　周邊區(qū)域也從中嗅出機遇。

　　越秀區(qū)區(qū)委書記貢兒珍說，越秀區(qū)對其北部地區(qū)的最新規(guī)劃思路之一，就是要打造環(huán)市東的人文CBD，利用楊箕村改造的契機，建立與珠江新城梯度轉(zhuǎn)移和動態(tài)溝通的節(jié)點，建設(shè)以環(huán)市東商務(wù)核心-楊箕村-珠江新城為核心內(nèi)容區(qū)域發(fā)展的集群。

　　根據(jù)該區(qū)“三舊”改造的進展，5個村的改造計劃中，楊箕村進展最快，動遷工作已經(jīng)完成了90%多，僅有80多戶還沒有簽署拆遷協(xié)議，該區(qū)計劃在6月底啟動拆卸工作，估計亞運后項目就會動工。

　　該區(qū)人士介紹，楊箕村的改造模式將與珠江新城獵德村的改造類似。實際上，此前富力地產(chǎn)已經(jīng)表示將涉足楊箕村改造，并已與該村簽署了舊改協(xié)議。

　　動了類似心思的不僅僅是本已有著CBD基礎(chǔ)的傳統(tǒng)地區(qū)。

　　珠江新城尋求擴容后，廣州北邊的白云區(qū)提出了白云新城待開發(fā)的北部CBD，其他各區(qū)也陸續(xù)整理出地塊繼而提出白鵝潭CBD、黃埔臨港CBD、番禺華南大盤地帶的新城市CBD以及待開發(fā)的新客站CBD等所謂“城市微型CBD”。不僅如此，在廣佛同城化的刺激下，南海桂城也擬將原定位的廣佛RBD提升為廣佛CBD.

　　如何激活老城區(qū)

　　廣州遍地CBD的規(guī)劃現(xiàn)狀會否改變現(xiàn)有的環(huán)市東路CBD、天河北CBD以及珠江新城CBD三足鼎立的格局？

　　有廣州市政府官員告訴記者，很多區(qū)域一廂情愿去規(guī)劃CBD的想法本身就存在問題，比如白云新城空間有限，白鵝潭所謂CBD沒有10年的時間估計難以成型，而最有實力與天河區(qū)當(dāng)前已經(jīng)成型的天河北、珠江新城CBD格局叫板的還是只有環(huán)市東—東風(fēng)東這一傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。

　　該官員說，CBD并非政府規(guī)劃就能規(guī)劃出來，它是市場需求推動形成。

　　因為，嚴格意義的CBD應(yīng)該具備一些要素特征：CBD的寫字間要占到總建筑面積的50%，商業(yè)、餐飲業(yè)及商住建筑約占40%，其他服務(wù)設(shè)施以及必要的配套設(shè)施約占10%等等。

　　在袁奇峰看來，環(huán)市東這樣的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)還將迎來一輪發(fā)展契機。

　　袁認為，占據(jù)廣州CBD之名的珠江新城，在經(jīng)歷了近5年的爆炸式發(fā)展后，預(yù)計未來十年甚至二十年，廣州CBD將進入下一輪膠著期。因為，南沙石化以及大眾汽車生產(chǎn)中心等重大項目的流失，將會致使廣州的相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)及服務(wù)機構(gòu)數(shù)量難有增長，市場對廣州CBD的期待值也有所降低，“實際上，金融危機以后，珠江新城CBD的步伐已經(jīng)放緩�！彼�說。

　　珠江新城從快速增長期進入到做實期，高昂的地價將篩選和抑制企業(yè)入駐�！翱梢灶A(yù)見，對天河北、環(huán)市東這類傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)來說，未來數(shù)年大量企業(yè)流失的恐懼感會大大緩解。”

　　在這一背景下，環(huán)市東的城市建設(shè)就至關(guān)重要。

　　越秀區(qū)關(guān)于北區(qū)的最新規(guī)劃中，也提出了在環(huán)市東CBD的核心地帶，建設(shè)花園城市廣場項目。實際上，在十年前，袁奇峰已經(jīng)提出了這一項目議案，基本的思路是借助地鐵站點，將大型的交通換乘樞紐全部埋于地下，交通通過地下解決，地面形成5萬平方米的大型步行廣場。

　　就在今年地鐵5號線開通的時候，這一早已設(shè)想好的汽車隧道已經(jīng)預(yù)埋好，只是隧道兩頭的坡道還未建設(shè)。

　　“這是固本強根的項目，通過城市建設(shè)改善營商環(huán)境。”袁說，隨著珠江新城和琶洲的興起，新設(shè)施的聚集，包括環(huán)市東六十三層在內(nèi)的舊設(shè)施的經(jīng)營會越來越難，如果規(guī)劃上不給老城區(qū)注入強心劑，情況可能會越來越差。

　　有一個案例是，香港就是把高速鐵路的客站設(shè)在西九龍，而深圳這端則設(shè)在福田區(qū)，重大項目的進入，可以重新激活、重組這些老區(qū)結(jié)構(gòu)，通過重大的公共投資增強市場信心，通過空間的優(yōu)化組合吸引企業(yè)進駐。

　　香港的思路，或為一種借鑒。